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20210329  首都圈、近畿圈公寓大廈市場,看準新冠疫情趨於平緩,需求可能會在年內回歸都心部
在新型冠狀病毒疫情不見止息的情況下,對於住宅及不動產業所造成的影響依然有限,或者應該說,並未受到那麼嚴重的影響。

餐飲服務產業、飯店旅館等住宿產業因緊急事態宣言受到直擊,收益劇減;然而,在分拆讓售住宅方面,郊區一戶建因可避開大都市的密集住宅而人氣提升,而從去年下半年開始,以都市為主的分拆讓售公寓大廈,銷售狀況亦迅速恢復正常,新屋和中古屋也可說是穩定發展,銷售價格與簽約價格皆維持高水平。

2021年剛過新年,政府旋即頒布第二次緊急事態宣言,而後更延長至3月7日,國內景氣的惡化令人擔憂的狀況下,我們針對首都圈、近畿圈的分拆讓售公寓大廈市場進行了評估預測。 依據不動產經濟研究所的發表指出,2020年首都圈公寓大廈的新屋供給數量為2萬7,228戶,比前一年減少12.8%。

去年春天政府發布緊急事態宣言呼籲業者暫停營業,致使4月及5月營業活動實質停止,因此產生影響。雖然下半年有拉回,但供給量仍打破1992年以來的3萬戶新低。另一方面,平均價格為6,035萬日圓(相較去年上升1.7%),創下1990年泡沫時期以來突破6,000萬日圓的紀錄。東京23區內則平均價格為7,712萬日圓。億萬級公寓大廈供給了1,818戶(相較去年減少2.6%),億萬級公寓大廈過去供給最多的一年是在1990年,總共供給3,097戶。2020年的最高售價為「Proud 代官山 Front」的6億9000萬日圓,該建案的事業主是野村不動產。 觀察近畿圈的情況,去年1~12月的總供給戶數為1萬5195戶(相較去年減少15.8%),雖然供給也同樣減少,但每戶平均價格為4,181萬日圓(相較去年上升8.1%),後勢看漲,目前已連續三年上升,若以每平方公尺的平均價格來看,已連續八年上升。 關於2021年的供給預測,同研究所預估首都圈、近畿圈皆會增加,估計首都圈會有3萬2000戶,近畿圈會有1萬8000戶。

依不動產調查公司東京KANTEI的調查,2020年首都圈的供給統計因包含套房公寓,所以供給戶數,比不動產經濟研究所的數據更多,是3萬6535戶,但相較去年減少14.5%,就整體降幅來看兩家公司的數據幾乎差不多,供給數已跌到2009年金融海嘯事件發生不久後的低水平。 不過,即使如此首都圈的新屋價格仍高於泡沫經濟期,2020年1~12月的平均價格超過6,000萬日圓,這是因為穩固的住房需求集中供給於東京等擁有一定人口規模的都市。1990年泡沫時期,當時除了東京以外,連千葉、埼玉、神奈川等周邊區域皆出現大量供給。 中古公寓大廈看漲 過去八年內價格上升44.5% 價格居高不下的情況不僅限於新屋,同時也連帶影響中古公寓大廈。新屋供給這幾年受到抑制的關係,中古屋的成約件數以彌補新屋不足的形式正向上成長。 據東日本不動產流通機構(REINS)指出,首都圈2020年1~12月的中古公寓大廈,與新屋供給一樣受到去年春天政府呼籲休業的影響,成約件數睽違兩年低於前一年度,減少至3萬5,825件(相較去年減少6.0%)。

但特別的是,價格區間落在5,000萬日圓以上的成約件數與佔比皆有所擴大。平均成約價格連續五年上漲,每平方公尺單價在這八年內達到驚人的上升率44.5%。 依前面提及東京KANTEI的調查,近畿圈的年平均價格為2,454萬日圓,較前一年上升5.3%,大阪市則是3,406萬日圓(相較去年上升4.1%),上升率超過東京23區的3.6%。23區的價格為5,766萬日圓。但是他們也指出,受到新冠疫情影響,國與國之間的往來受阻,來日觀光客經濟效果減退,投資需求的消退感可能會自下半期開始出現。 隨著價格上升,出租分拆讓售公寓大廈時,租金也隨著提高。根據同公司的調查,2020年1~12月的首都圈平均租金,每平方公尺首度突破3,000日圓大關,比2019年上升6.8%。東京都平均為3,661日圓(同上升5.2%),連續三年維持5%左右的上升率,東京23區為3,831日圓。 消費者購買力的差距 在房屋業界也產生分裂的鴻溝 不過,因新冠疫情導致個人收入銳減的人與未受影響的人,兩者間的差距急速擴大。內閣府2月15日公布的2020年10~12月實質GDP,連續兩個季度呈現正成長。然而,緊急事態的二度宣言及延長消息,可能讓2021年1~3月季度再次呈現負成長。

新屋動工件數預計將反映出新冠疫情的影響,2020年度的件數呈現減少趨勢。2021年度延續民眾在家時間增加的社會情勢,大家追求住宅舒適性的想法增強,支撐分拆讓售住宅的建設需求穩固發展,但尚未達到新冠疫情之前的水準,回復緩慢。 依據總務省1月29日發表的勞動力調查顯示,2020年12月的完全失業率為2.9%,與上個月相較呈現持平。雇用者數則連續九個月減少。日生基礎研究所指出,經濟活動尚未恢復水準,卻勉強以雇用援助款維持雇用,將導致新員工的雇用受到抑制。景氣雖已觸底,但失業率有可能再次攀升。

厚生勞動省1月29日所發表的有效求人倍率,自上個月起即呈現持平發展。 買得起不動產的人和買不起的人,兩者間的差距因為新冠疫情更為加深。雖然不是分拆讓售公寓大廈,但觀察東急住宅租賃株式會社等在東京、中目黑開發的低樓層高級租賃住宅,即可窺探這樣的分裂社會。該高級租賃住宅結合小型辦公室和店舖,在共用設施部分設置能配合在家辦公的空間。房租最高的住戶每月接近60萬日圓,出租合約從高階住戶等高價位開始逐間成約。

總戶數70戶之中有八成在一月完工前就有入居申請。這些租客的平均年收超過2,000萬日圓,占入居申請者的四成左右。 在家辦公的滲透度有限 新冠疫情一旦走向尾聲 大都市即可望恢復榮景 住宅・不動產公司認為,聚焦至具有購屋慾望的消費者特徵,將會是今後事業策略的關鍵。不過,其中目前最難以預測的是,遠距工作是否會真正變成常態。當前因為在家辦公的關係,願意選擇位於郊區比都市便宜、便於在家工作的寬敞一戶建或公寓大廈,而非住都心的論調正在展開。 然而,依照大東建託在1月27日發表的「因新型冠狀病毒產生的意識變化調查(第三次)」,「4月起在家辦公的落實率」是21.2%,相較於2020年9月的第2回調查降低5.1%。

「在家辦公渴望度」(36.2%)也有所減少,透露出只有一部分工作特性的人實行在家工作的實際狀況。雖然以「考慮遷居鄉下」(10.0%)與「考慮遷居都市」(6.9%)的比率來說,鄉下派較多,但也可以發現,將住處遷往郊外的情況,使都心派和郊外派的差距正在縮小。 受到新型冠狀病毒疫情影響,聚焦觀察今後建商的住宅供給地點是否會與過去的意向漸漸偏離,可以發現目前住家鄰近職場且鄰近車站的重點不變。公寓大廈要在步行8分鐘內,一戶建則是步行15分鐘以內為主。公寓大廈離車站越近越好的價值觀不受影響。即使假設新冠疫情導致郊外意向變強,仍舊可以肯定新屋供給將集中在郊外的主要車站周邊。 如前述所言,都心等大都市的住宅需求仍相當旺盛。如果今後疫情透過疫苗接種等而趨緩,使得回到辦公室上班,到街上購物等消費行動變得頻繁,那麼居住在都心會再次被重視,在低利率的加持之下,富裕層的投資需求加溫,首都圈移往東京、近畿圈移往大阪的回歸都心趨勢,可能在今年內再度活絡起來。 出處 信義日本實態。


20210322 東京房價漲不停, 都是甚麼再買?
今天,日本著名的“不動產經濟研究所”公佈了最新數據報告:《首都圈公寓市場動向 2021年2月報》,在這份報告中,有幾組數據還是頗出人意料的。 在東京一都三縣,2月新發售的公寓有2243室,同比前年2月增長了50.7%,環比1月上漲了69.3%。也就是說市場上的房源開始快速增加。
但更令人吃驚的是,這些房子賣得非常快,2月份首都圈的新房契約率竟然高達76%,這個數據是兩年來第二高。如果只統計東京都23區的契約率,則已經到達了80.9%的高度,幾乎是新出的公寓房源,每五套中就有四套當月賣掉。
那麼,賣得這麼快,是因為房子便宜嗎?

也不是,相反,首都圈的單套房價已經幾乎漲到了1990年的水平—— 這是國土交通省公佈的“住宅建設費用情況”,其中公寓價格(マンション価格)也是由“不動產經濟研究所”統計的。 可以發現,象徵著公寓價格的虛線,在1990年(即平成2年)達到了最高值,其價格指數為400.2(以畫面最左邊的昭和50年、1975年為100進行比較),而畫面最右端的2019年(令和1年),這個指數已經到達了390.8,差距只有10%。
而就在前兩天,“不動產經濟研究所”公佈了另一份報告《全國公寓市場動向2020年版》中,明確指出2020年首都圈的新建公寓平均價格已經達到了6083萬日元。 這是什麼水平呢? 1990年首都圈新公寓的平均價格也不過是6123萬日元,2020年是30年來,東京一都三縣公寓平均價格第二次突破6000萬日元……
當然,這也不是說現在東京房價有多貴,因為1990年日本的不動產泡沫之厲害,是單位面積房價貴,2020年首都圈房價高​​,是因為現在的房子麵積更大了。 雖然房價在21世紀初度過低谷後開始上漲,但單價距離1990年的泡沫高峰還有相當大差距。
但東京房價這樣一路漲,賣得還這麼快,都是什麼人在買房子呢?

正好,前兩天Recurit公司(旗下擁有日本最大房源網站suumo)公佈了《2020年首都圈新建公寓契約者動向調查》,揭示了一些日本首都圈買房者的群體畫像——" 2020年,在日本首都圈買房的人,平均年齡37.7歲,主要年齡層集中在30~34歲。
38.7%的買房家庭都有孩子,只有夫妻二人的家庭佔35.6%,但出人意外的是,竟然有14.4%的買房者,是單親家庭。 (單親爸爸佔5.8%,單親媽媽佔8.6%)這與日本對單親家庭的各種支援恐怕密不可分。
下一個重要趨勢是,2020年已婚買房者中,72%是夫妻雙方共同工作的。這也是自2001年開始這項調查以來的最高值(相信恐怕也是日本歷史上的最高值)。這也從側面說明了,現在日本女性在職場和家庭的存在感都在顯著增加。
這些買房者的收入如何呢?以家庭計算,平均年收入為985萬日元。 (約合256.3萬台幣 or 58.7萬人民幣),其中佔比最高的是年收1200萬以上的家庭,佔20.5%(約合312.3萬台幣 or 人民幣71.5萬)。
平均家庭年收入為741萬日元,約合192萬台幣 or 44.2萬人民幣。
首都圈2020年購買新建公寓的平均價格我們已經知道,是6083萬日元(約合1583.4萬台幣 or 362.9萬人民幣),那這些房子有多大呢?

平均67.3平米,最常見的面積範圍為70~75平米。鑑於日本房子無公攤,陽台不算面積,動線設計極為良好,戶型浪費少,而且提前預裝了廚房衛生間及收納,所以保守估計,日本面積67平米的房間,相當於台灣 23.3 坪左右。
23.3 坪,1583.4萬台幣,約合68萬台幣一坪。可以在日本首都圈買到一套新建公寓樓。這個價格怎麼衡量,可能每個人內心都有筆賬。
(注意不要拿其它國家和城市的二手房價隨意比較,沒有可比性)
接下來又是很多人關心的數據,這些人買房的錢都是從哪來的——

2020年,日本首都圈購房者的首付金比例只有17.9%,是2001年調查開始以來最低的首付比例。
而且更刺激人的是,這些買房的人中,有16%的首付是0!有25.9%的首付不到5%,有12.6%的首付不到10%,有10.1%的首付不到15%……
因此,這些購房者貸款的數額自然也水漲船高—— 平均房貸4864萬日元。也是2005年統計以來最高值。而且有43.5%的人貸款在5000萬日元以上,27.4%的人貸款在4000萬日元以上。 可能又會有人問,藉這麼多錢,那還利息得還多少啊。
這是日本最新的住宅貸款利息數據——

以貸款4864萬日元,變動金利0.38%,借款35年計算。最後實際還款總額為5195萬日元。多還貸款部分只有331萬日元(約合19.7萬人民幣)。再想想那16%首付只有0日元的購房者…… 這正是日本人這麼有底氣買房、首都圈公寓快速賣掉的重要原因。 資料提供 纵横日本, 解碼日本
20140721 日本経済新聞
2014年1月到6月的不動產買賣的總金額 約2兆5000億日圓、比去年同期增漲 6%、是自經融危機後最高買賣金額。因地價的上昇、 利息降低、增加外資業者、金融業、建設公司的購買意願、對都心部不動產的回復據極大的助力。
據MIZUHOU銀行體系的都市未來總合研究所報告、
1月到6月的土地、建築物的買賣金額合計約2兆4897億日圓。
自2005年來已連續2年有創高更新紀錄。外資企業更是大量購買日本房地產。
東京都中野區的大型複合式大樓「中野セントラルパーク」、法國有名保險公司大手筆的買下東棟的部分加上其他買家共賣出取得的金額是1845億。新加坡政府也在大阪買下飯店投資。
這些都是規功於地價的上昇及租金的上漲。7月發表的路線價也明顯的顯示大都心景氣的回復、租金的上漲、業績的回復使各大不動產業者相繼的部動產的投資計畫。
20140702 日本経済新聞 新宿、銀座等地段帶領
東京都內路線價,睽違六年上漲東京都心有奧林匹克為助力
東京都國稅局於七月一日發表,2014年份都內路線價與前年相比平均上升了1.8%。
2008年以來東京都內路線價位上漲,睽違六年之久。主要集中在都心新宿、銀座等地段商業設施、辦公室等類型物件上升最為明顯。
也因景氣回復與2020年東京奧林匹克等期待因素,而地價上漲。
都內地價最高地段為中央區銀座五丁目「銀座中央通」,1平方公尺為2360萬日圓,並上昇指數為9.7%。連續29年為全日本最高地價段。
於2016年11月在銀座陸續將新開設大型複合式等設施,也因承景氣轉好的因素之下,周圍附近的開發計劃與新開設施計劃也變多。
不只是都心,日本橋的KOREDO室町2・3等大規模大樓相繼完成。
日本三井不動產表示KOREDO室町2・3內的辦公室幾乎無空室,並附近正在管理的大樓也幾乎無空室的狀態。
地價飆速上升最大為新宿區三丁目「新宿通」約上昇有9.8%,會有此效應為2013年3月東京地下鐵副都心線與東及東橫線兩大電鐵路相通的關係。
新宿區內對於辦公室的需求量變多。日本三幸不動產表示「新宿西口區域內大規模大樓內有辦公室趨集中現象。」
因2020年東京奧林匹克的因素,並根據日本不動產市場而購入物件。
目前以選手村、競技場附近臨海區域銷售額佳。中古物件仲介公司表示一個月內來客詢問數將近超過200件數以上,比預期中想像的好。
日本經濟新聞
日本財務局於5月對資金額超過10億以上的大企業及10億位滿的企業針對基本薪資的狀況作調查。
調查中得知,因景氣的回復及勞工的不足,各企業為留住人才基本薪資方面皆有上漲現象。
今年4月消費稅上伸至8%的影響,導致物價大幅度的上漲,但所得的上漲昇與否更牽連到消費的意願。如調查結果基本薪資上伸,也相對維持景氣指數不下滑。
未來消費稅若增加至10%,再加上成本的增加,基本薪資持續上伸與否對各企業來說需慎重的考慮。
經濟好轉現象能否持續,各企業利益增加,基本薪資上昇的狀況是否可以持續,將是最重要的課題。
國際新都心~虎之門~
東京虎之門煥然一新,連接著都心及灣岸的環狀道路2號線,及超高層大型商辦虎之門hills將於本月11日開幕。具象徵性的虎之門醫院及Hotel Okura都確定會重建,另外也構想在附近新增地下鐵車站!
虎之門hills開業後附近一帶具象徵性的設施等將重換新裝,預計有2萬2500平方的都市再生機構將於2015年開工,預計於2024年完工。新的醫院則預計在2018年完成,應映2020年奧林匹克所帶來之外國人潮,此醫院將會有外語對應人員,讓國人就醫時更方便容易。
虎之門附近有美國及各國大使館及外資系企業聚集,因此特性被提議打造成國際標準的商業空間,也因此東京metro日比谷線將在此開設新站!
羽田機場 成田機場增加五成飛行航班
2030年前預增加跑道
根據5月17日經濟新聞的報導日本國土交通省針對成田機場、 羽田機場增加飛行航班之未來計畫、與周邊自治體及各航空公司進行會議討論。
據調查羽田機場與成田機場國際線總計年間約22班次、預估於2030年外國旅客將會是現在的3倍約3000萬人、未來希望以超過韓國仁川及金浦兩機場的國際線年間約25班次為目標。
國土交通省表示以往羽田機場出發之飛機均由東京灣飛離日本、今預放寬飛航制限、
將導入東京都與神奈川縣上空的飛航路線、 相對噪音問體國土省亦強調以獲得周邊居民的理解接受程度、因此只限低噪音的旅客機飛行。成田機場若導入此飛行航道、執行後預計年間可增加4萬航班 、合計共可增加8萬航班。
在2020的奧運前後、羽田機場將投入6000億至1兆日圓增建5條新跑道 。成田也將投入1200億、增建3條新跑道。 成田機場是亞洲飛往北美的重要轉程站若增建後外國航空公司利用機會亦會增加。對應此政策全日空將增購70架旅客機、而日本航空也將增購31架。
為2017年開始的擴大工程目前正順利的進行中。
知名建築業大老大手筆買地建設
名建築公司看準商業大樓商機,三菱地所2014~2016年預計投資9000億於東京都丸之內再開發案。自從雷曼兄弟事件後景氣低迷造成租金下跌也有回升傾向,三井不動產也在日本橋附近進行大型再開發案。企業業績改善,景氣復紓員工需求增加,辦公室需要面積也大增的情況下,讓各大知名建築企業大手筆買地投資。三菱地所投資金額9千萬於東京都再開發案的主要理由為2011~2013實際業績增加四成的關係。
商辦大樓租金持續上升中,據統計4月份商辦租金上升5~10%,位於虎之門的森大樓預計於6月開幕,開幕前預備進駐廠商率達八成,同樣大樓現招募租金價格比當初高2~3成。一些大型商辦空室率降至6%左右,是近5年新低!
企業求人人數增加,英國知名製藥廠因在日本事業規模擴大3月份將辦公室遷到大型商辦設施內。
知名建築公司社長表示為避免日本未來勞動人口不足造成商辦需求量減少,日本應更積極尋求海外公司及人才到日本發展!
每日新聞 明年度開始法人稅階段性下降
政府1日發表未來經濟方針為階段性降低法人稅。日本政府表示預計將現階段法人稅35.64%(東京都)調降是至20%,讓日本企業更具競爭力並吸引外國企業來日投資。安倍首相參加了1號中午前在倫敦舉行的對日投資計畫展並表示為促進國際化企業來日發展,法人稅將進行改革。政府預計在明年開始每年調降2%,3年後調降6%。
調降法人稅將國家收入勢必減少,如何在不增加國債的情況下調降法人稅將會是安倍政權之後要面臨的一大課題。
訪日外國遊客造訪日本各地
外國觀光客訪日目的地多元化,日本政府觀光局23日發表2013年度訪日客人數比前年度增加26%1098萬人,是日本最新及最高紀錄!觀光客造訪地除東京以外也到各地方都市.例如北海道.福岡等等。因外國觀光客消費力強所以對於地方人口減少造成景氣下降也有某個程度的支援!
2013年訪日客增加最多的是東南亞洲觀光客.其中泰國訪日人數增加46%約20萬人,韓國觀光客則多達246萬人!
3月訪日客也比前年同月增加23%約105萬人,破單月過去最高紀錄。北海道札幌市中心的飯店表示2013年台灣觀光客比前年度增加21%,佔外國人住房的7成。除了團體客人以外,個人旅行的客人也持續增加中,所以會說中文的員工比例是否增加也是飯店討論的議題!
台灣觀光客最多的地方為東京,其次就是北海道,特別是冬天滑雪季節。
福岡縣外國觀光客也持續增加當中,日本與鄰近的韓國,福岡─釜山有高速船可以利用,就JR九州高速船來說黃金週以韓國人為主的外國觀光客預約人數比前年增加23%7557人。
外國旅客是日本人口減少的地方鄉鎮重要的經濟支援,國土交通局統計,訪日觀光客11人的消費額是日本人1人一年份的消費額,對地方而言是相當重要的存在。
日本政府希望在2020年時訪日觀光人數能達每年2千萬人,為達成此目標日本政府也積極的討論對應方案使外國人訪日能夠更便利。

消費稅上升後內閣支持率約56%,支出金額不變約66%
日本經濟新聞社及東京電視台18~20的世論調查指出四月份消費稅上升後,是否影響到家計支出? 66%的人表示和四月前一樣,31%的人指出較四月份前支出減少。
安倍內閣的支持率較上次調查下降3個百分點成為56%。三月份世論時51%的人認為支出不變,民眾普遍認為增稅後會影響消費者消費率。52%的人對於增加消費稅以保障社會財源表示贊成,39%的人則是反對消費稅上升。
2015年10月預定將消費稅調至10%一案,32%的人表示贊成,60%的人則是反對。針對反對人做細節調查後51%的人希望不要上升,另外26%的人則希望消費稅上升一案能延緩實施,19%的人則希望上升幅度能做調整。以上調查針對全國成年男女所做的電話隨機抽樣調查!回答率為62.3%

 

20140410  都心既存辦公室租金上昇
東京都心部商業大樓的租金上昇,預期景氣回復的關係,企業紛紛轉移擴大辦公室,空屋率是4年10個月以來新低。全新商業大樓租金持續上升,現有大樓租金也開始上升。知名商辦仲介公司於10號發表東京都心五區(千代田.中央.港.新宿.涉谷)3月底止的平均空室率為6.70%。都心部商辦供給過剩感變淡讓促使租金上昇。3月底平均1坪租金落在16325円,連續三個月上升。不動產空屋率在5%以下接近滿室的狀況下,租金等等交涉時,屋主較占優勢。目前都心部租金上昇幅度仍小,大部人認為之後還會持續上升。東京都以外的都市圈,大阪、名古屋等等平均租金都下滑,要讓日本全國租金上漲還需要很長一段時間。
20140406
消費稅上漲的第一個周末.汽車販賣業,百貨業等高額商品買賣店鋪到三月為止搶在消費稅上漲前購物民眾非常多,所以增稅後的消費減退顯著.另一方面,家電量販業等等則是比預期會來的好,幾乎沒有什麼差別.遊樂園,電影院等等反而來客數增加,業種不同消費稅上漲後影響差異不同,但沒有預期的一面倒狀況!
20140405
國外觀光客訪日人數急增,此態勢能夠持續多久?若要實現以觀光立國需研究的課題為何?中國知名零售業者,以亞洲旅行者為生意主力的社長羅怡文先生說到日本政府觀光局資料顯示,去年訪日人數超過1千萬人.以訪日觀光客人數超過1千萬為目標的挑戰失敗了非常多次,從失敗從思考原因非常具有象徵性意義.泰國訪日觀光客免除申請簽證等等都是政府努力的成果,但其中效果最大的莫過於日圓貶值!中國的觀光客也增加.跟台灣來的觀光客人數超過200万比起來,中國的觀光客只有130萬人,以中國人口數來看來日數非常少,但以羅先生公司的店鋪情況看來,今年1月的春節訪日中國人為主的銷售額比去年加增3~4倍.雖然日本中國因為列島主權關係,兩國關係不良好,但中國人民以接受以情況,並將政治與本身行動畫分開.日本物價便宜,治安良好,飲食購物皆方便.日本政府2020年的觀光客目標人數訂為2500萬人,此經濟效應將對影響日本全國。
20140403 景況感久睽22年的高水準
日銀1號發表3月全國企業短期經濟觀測調查,調查指出全產業況升高12%,是1991年以後最高水準.
日圓價格修正,消費意願回復,非製造業及中小企業景氣回復,只是4月開始消費稅增加的關係許多企業對未來景氣仍持審慎態度.大企業製造業5期連續改善業況判斷DI是企業對於景氣感覺得良好的減去覺得不良的結果.大企業製造業的調查結果DI為+17比前次調查上升1點.
大企業非製造產業對於景氣回復感則是+24,比前回調查上升4點.許多企業對於此狀況認為是增稅前需求量變大造成景氣感回復.市場預想會有些許下降!
20130402 亞洲區公司吸收合併率最高
日本企業在亞洲地區吸收,合併(M&A)公司率高,2013年度M&A件數比前年增加25%是歷年最高股價及收益例回復的關係,大企業以外的中堅企業M&A率也比以往增加。日本本土因經濟減速,列島問題、及對中國的問題的關係,日本企業將觸角延伸到東南亞,例如東京三菱銀行合併了泰國有名的銀行等等
20130327 消費稅增加輕微影響約3成
日本經濟新聞社22號針對社長100人做問卷調查,增稅前造成需要增加的答案是全體的三分之二。簡單來說認為增稅後對2014年整年業績造成的影響大約是5%左右甚至是沒有影響!認為國內景氣至九月份左右都還會持續升高的人約占55%。各家企業對於增稅後的應對是增加新產品以促買氣,另外也有許多企業認為消費稅增加也不會造成太大影響,所以也不會有特別的應對。1997年3月消費稅從3%增加到5%時大型量販店的販賣額比前年同月比多出14%,增稅後的4月減少了8%。汽車、家電等業績則是長期低靡,最主要原因是不景氣的關係。經營者大多認為此次消費稅增加所可能造成的影響比上次低。有百分55.4%的人認為國內景氣到九月會感覺到改善,到年底12月則有74.3%的人認為寄寄會改善。經濟改善的最主要原因是個人消費力回復。2014年度日本經濟日報公司的營業損益46.6%認為會改善。另外有49.3%的人認為消費稅會增加到10%(預計為明年的10月) ,37.8%的人認為應該看日本經濟狀況變化而做決定,0.7%的人則認為消費稅不應該再漲。3/2的人感覺因為政府強力介入讓經濟有所改善。
20140322 區分物件求過於供
不動產經濟研究所報告指出,首都圈今年二月份販賣的區分物件比起前年減少24.1%,去年春天以來就如不動產公司預期,房價上漲、房貸利率降低等原因,使不動產買賣情況良好,而不動產公司自身擁有的物件數也創下20年來新低,造成產品(不動產)量不足以供給需求量。雖供給不足,但消費者購入意願仍十分強烈。今年二月分販賣的區分物件數2651戶,成交率約80.6%。自從雷曼兄弟後房事低迷,當時物件庫存量也膨脹增加了三分之一。不動產業界對於之後需求恐減少等問題持樂觀態度。4月份開始雖然消費稅增加至8%但房貸減稅也擴大實施中,讓現金不足及中低收入戶有機會能貸款購屋。今年春天各大不動產業者也針對大型物件開始販賣。目前開發中東京灣1420戶超高層物件的預售屋於21日開設,而近半年內將近有9千件要求詳細資料的消費者。大家也非常注意3月以後的動向。19日發表的近畿圈(大阪)2月份販賣戶數減少了21.2%,和首都圈比起來不動產界競爭較激烈。消費者搶在去年年底消費稅增加前爭相購入物件,導致今年3月前購買率下降。
20140320 都心回歸鮮明
東京都內2014公告地價,全用途平均價格比前年多出1.7%。住宅地、商業地:千代田、中央、港區三區的成長有回歸為都心的傾向。因景氣回復關係,高級住宅買氣良好,一部分是搭上奧運的順風車。通勤輕鬆、到各地購物便利!一位在去年夏天,千代田區內高級住宅區『番町』購入超過一億円物件的30歲女性說:非常滿意在此區購入物件,因為此區資產價值下降幾乎是不可能的事。都心內高級物件的人氣升高其中緊鄰皇居的價格最高達2億7千多萬。此物件在去年9月開始販賣,推出後立即搶購一空,申請的人大多為醫生、律師,企業經營者等等高富裕層人士。申請人數達到物件總戶的五倍之多。同一公司這一年間在西麻布、白金、赤坂等地區推出的高級住宅,販賣期間皆比往年短。JR飯田橋前站因為便利性高的關係,富裕層在此區購買物件需求多。今年東京23區全體住宅地價格比前年高出1.8%。不動產調查公司表示,都心便利性高的關係土地價格也比其他地區更快上漲。另外中央區臨海地區部分因奧運關係土地價格上漲。2020年選手村及大會地點在晴海地區,所以目前此區正在進行許多建設及建造大型住宅。不動產公司表示最近每個周末的說明會皆客滿,客群從年輕的夫婦到年長的客人都有,大多數客人都是因為期待奧運位此區帶來完善的整備。此次公告地價除一部分地區外其餘皆上漲,只是即使現在東京都內地價有上漲的情況也無法達到在雷曼兄弟前的土地價格。
20140307 東京大樓協會調查:23區租金上限,下限皆上昇
東京都23區一坪的租金(含管理費)上限在2万6134円比前次調查增加460円,下限在1万6216円比前次調查資增加637円。上限連續3期下限連續5期金額上昇。其中都心5區內的千代田區、新宿區更是大幅上升。依據此報導推測都心5區較新的房子租金昇高,空屋率降低。反觀舊房子則有租金變動不易空屋率增加的情況!
日本經濟新聞 2014年2月27日
標題:因租金有上漲趨勢 多家企業辦公室趁此遷移!景氣復甦帶動房地產,租金方面亦有上漲的趨勢,許多企業趁現在將辦公室遷移到新的地點。耐震大樓、近車站、便利性高…是各企業選擇新辦公室的重要條件。辦公室專營仲介業者表示、關東1都3縣(東京、神奈川、千葉、埼玉)2013年辦公室轉移的件數約有1200件,比較去年增加6%。從可感受到景氣復甦的2012年開始,辦公室轉移契約一直有增加趨勢,去年秋天更是大幅度的增加。各大企業均表示要趁租金還未上漲前將辦公室遷到更佳的地點。三鬼商事(仲介業者)表示:1月底東京都心五區每3.3平方公尺的平均租金為1萬6242日円,雖比高租金時期〈2008年8月〉低了3成左右,但部分大樓的所有者租金正打算往上調整!
2014.2.14 日本経済 住宅型大樓熱賣中
東京首都圈內的大樓型住宅公寓熱賣中。據不動產經濟研究所、本月13日的發表、1月份開始販售戶數、比去年同月增加6.1%約1826戶。去年10月消費增稅特例措施中止後上昇率有漸緩現象。今後也希望實施買房貸款減稅、維持經濟景氣水準不下滑。東京首都圈的販售戶數、已連續9個月持續增加中、增加率雖然10月到11月間下滑2成、但仍比1997年因消費增稅特例措施中止後、而大幅度下滑時稍加穩定。售出簽約率78.6%、 與低靡期相較下上昇70%。住友不動產於本月13日的決算發表中強調、貸款減稅的措施、並沒有在增稅之前感受到買氣有下滑的影響。住友不動產也預備將在東京、晴海及川崎市的武藏小山站周邊進型大型物件的販售計畫。東京建物於2013年12月間 共賣出1920戶、比前期增加近7成。與豐島區役所一體開發的高層住宅公寓於七周內全部售出。相對的近畿地方、1月的販售戶數降低21.4%約只有718戶 。增稅之前也有明顯的波動。埼玉縣1月的販售戶也與去年同月比下降8%、簽約率亦降低六成 。與首都圈相較之下近畿地方購買力低、價格上漲因此消費者減少、而今後近畿地方的需要動向將成為焦點。
20140213 新聞摘要 不動產買賣增加6成
國內期待景氣回復而使房市活絡了起來!2013年日本不動產買賣額比2012年高出約6成,逼近四兆日圓。低利率的原因使資金方便調動,不動產投資信託公司、外資基金公司的需要,使得辦公室、物流設施活絡,預測今年度不動產的買賣額還會增加!根美國調查公司報告顯示,不動產買賣最為活絡的是辦公室(約增加一兆八千萬)。知名不動產公司報告指出,東京都都心五區辦公室空屋率由去年12月統計時的7.3%,比一年半前下降了2.1個百分比。東京地點優的房價也有回復的傾向,投資報酬率的改善最適合投資計畫。投資物流設施的投報率比投資辦公室多出1個百分比。對購買部動產的人來說,REIT的存在感愈來愈高。日本銀行大規模放寬融資條件,促使資金調度更容易,增加了REIT投資易度。不動產証劵化協會報告指出,REIT在2013年資產取得額約2兆2千億左右,比2012年高出2.8倍,創下最高紀錄。Sony、Panasonic在東京都內大樓賣出時,投資家們也是以REIT的方式連合買入。在金融危機時管控投資的外資系基金也再次運轉了起來。香港、中東等國家以REIT的方式買取東京都「軍艦大樓」,買賣金額為1170億円,是去年最大金額的買賣。去年7月時統計三大都市圈(全用途)基準地價,睽違五年地價呈現上升狀態。若不動產投資資金能持續下去,地價也將持續上升。政府的成長戰略以及企業業績回復緩慢的原因造成投資主要的金融產業不穩定,相反的不動產市場可能會逆向向上發展。
20140210 新聞摘要 世界瘋日文
學習日文的人在世界中廣佈,2012年度調查顯示,全世界日文學習者比2009年度增加9.2%,達到399萬人。以前學習日文的國家多分部在東亞洲,現在除了東亞洲外東南亞的人數也大為增加!北美、歐洲則是透過日本的漫畫、動畫、音樂增加了對日文的興趣。若學習日文的人在世界上持續增加,將促成日本企業走向國際化!
日本經濟新聞2013/2/3 閃耀奧林匹克再開發
東京、大阪都心部大型大樓大廈正一步ㄧ步循序建設中!東京灣沿岸預測今後數年將會有1万5千戶左右受到開發建設。2020年東京奧運相關設施,公共交通機關等,皆相繼準備進行大型再開發。住宅區也將更便利!著名總合建設開發公司以港區、中央區、江東區灣岸部為主的開發計畫以完成統籌部分,具體計畫完成案件有1万2千多戶,細節未定部分則超過1万5千多戶。2013年平均房價價格為5557万円,比2012年高出1成左右!奧運時充當選手用的選手村奧運結束後轉為中層民間住宅的統合約有2万戶左右!住友不動產將於晴海選手村附近開發含有大型溫浴設施的大樓2棟,約1450戶。年初開始接受參觀預約,周末時期更是額滿狀態。消費者期待著為舉辦奧運所整備建設的公共設施,進而帶動周圍資產價格的上昇。倫敦舉辦奧運時,選手村附近的住宅價格上昇五成,倫敦全體的住宅價格均上昇。關西今後以大阪為中心預測将開發一萬戶左右,不動產經濟研究所於去年3月底統計2014年以後完成建設的物件,就已有1萬1200戶左右,而辦公大樓部分供過於求因此一部份將改建為住宅型大樓。不動產公司今後也將以都心部的大型大樓為主。據長谷工總合研究所的報告,2013年販賣的住宅物件中20層樓以上的大樓型住宅就佔約20%。 不動產公司亦擔心會不會有供過於求的狀態,目前慎重處理中。
20140121新聞摘要 建設費用上昇連帶影響廣大!
因東日本大地震的影響,復原所需的資源、人事費上昇。再加上景氣復紓,奧運等關係,預期今後還會持續上漲。建築材料價格攀升、工人薪水上漲連帶影響的範圍廣大。日前政府公開招標的工程(縣立兒童醫療中心、中央卸貨買賣築地市場遷移案)都因成本集預算關係而流標。日本政府也針對此問題做出調整招標金額等措施。建設費用、員工薪水上漲,預計將會帶動日本的經濟已及不動已久的不動產價格。
20140128新聞摘要 即使是現在的日本,不停的再開發城市,但跟川崎一樣變化這麼大的地區也非常稀少。
川崎市
中央部武藏小杉車站前100M以上大樓持續建築中,地價上漲程度和最想要居住地區的排名中,川崎市的上昇率全國排名的前幾位。2003年的川崎市,只有一棟超高大型大樓,現在已增加到九棟,預計在2018年時會增加到15棟以上。2003年的川崎市,可利用電車數只有5條線路。目前可利用線路持續增加中。預計在2015年,將會增加到15條線路可以利用。去年春天位於橫濱的不動產公司表示:在東京都23區外圍找房子的客人急速成長,其理由是比都心便宜許多,交通也越來越便捷。已東京急行電鐵武藏小杉站半徑500M內來說,高層住宅大樓的入住人數就已經成長超過2万人!依此情況看來房價還會持續成長!
20140208 七成企業的業績上昇
上市企業的業績上昇力增強中、2014年3月期預測有將近七成企業業績有成長現象。全體的業績比前期成長一成、經常利益(營業額+營業外收益-營業外費用)也增加三成、據2013年4月到12月除了金融業以外的上市企業共463間公司的總結算發表9個月的結算下實績與業績比前年同期高11%、經常利益則增加35%。若再加上還未發表的企業約共1500間預測統計、業績比前期增加10%、 經常利益則增加28%、進入此期後業績快速成長中。比2007年3月增加9%、是2003年3月以來創新高。此期預測鐵鋼業的業績將增加16%、汽車業將增加14%、機械業預測增加 13% 、因日円貶值相對的國際競爭力增強。增加製造業的機會。本田汽車此期的業績曾加22%、未扣稅之前增加54%之高、海外買賣也並非因日円貶值換算日円後使業績增加、實際的販賣台數也增加9%。去年發表的新車也達到銷售目標。而豐田的業績則是過去以來最高。
20140208 日本JLL公司在本月5日公佈了2013年不動產的報告書
去年一年間全世界商業用不動產的投資額約5630億美金、比去年上昇21%、約57兆日圓回昇到07年最佳時期的74%。最為活躍的都市就屬倫敦357億美金、而日本東京由去年的第4名超越巴黎前進到第3名。日本的投資額410億美金約3兆9890億日圓、比去年增加101%。亞洲太平洋地區全體投資額是1270億美金、比07年最佳時期1210億還高。因阿倍政權的實施活躍了東京的市場、以往買賣額高的中國 澳州 新加坡都有連帶的受到影響。2014年市場動向除了維持2013年的順勢、預測一整年的投資額將上昇15%、約增加6500億日元。
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