20190813 最近10年內資產價值上升，東京與大阪高級地段中古價格較新建時高
以出售所獲得的利益為本錢，摸索下一個投資機會的時代來臨了嗎？
中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來，持續上升。決定舉辦之後，詢問不動產市場的動向時，專家強勢回應：「（截至奧運開幕為止的）未來7年是黃金時代」，而彷彿與此等回應相應一般，不動產價格持續上漲，目前則有達到頂端的感覺。距離東京奧運開幕只剩1年。當初，就預期從開幕2年前起，會有人獲利了結，開始出售，進入價格調整的階段。實際上，出售的人不少，但賣方與買方之間對於價格的看法，則持續停留在沒有交集的狀態。換言之，賣方相當強勢，以致市場價格並沒有崩跌的感覺。在安倍經濟學開始推動前後購買的公寓大廈，資產價值則正在上升。
年初，不少專家說，不動產市場的關鍵在今年。去年為適溫市況，而能維持這般適溫，是因為舉辦東京奧運、橄欖球世界盃、推動大阪萬國博覽會等，抱持著危機感所做的各種應對措施奏效的關係。
地價上升的最大因素在於內需。政府雖然訂下6000萬人次訪日的目標，可是由於日韓關係惡化，導致韓國訪客減少。韓國訪客的人數，向來與中國、台灣訪客相提並論，如今減少，自然會有些質疑的聲浪。不過，也有不少專家認為，此影響相當輕微。因為本來韓國的市場規模，跟美國、中國、歐洲比起來較小，因此日韓關係不順，對於日本經濟的影響，可以從其他國家的交易補足。
不動產業界亦然，飯店或商業設施的領域，雖然暫時會受到韓國訪日人數減少的影響，但尚不至於走到經濟惡化，會動搖不動產市場的程度。外來需求持續增加，依照修訂的入境管理法，預估前來日本生活的外國人會因而增加。政府雖然表示，修訂的入境管理法並非移民政策，但日本逐漸成為移民大國亦屬實情。今後外來需求較強的地點，不動產市場也可能因而獲益。由於適溫的市況，是以股價或匯率、利息的行情高低為基礎，因此外國經濟的衝擊，若涉及這些的話，企業收益會受到影響。
首都圈連續3年，中古成交件數比新建高
其中，就分售型公寓大廈市場而言，以東京都心部還有其周邊、橫濱川崎地區為中心，新建價格已經超過迷你泡沫時的高點，中古公寓大廈的價格，也跟著水漲船高。2014年完工的虎之門Hills Residential、還有Park Court赤坂檜町The Tower（2018年竣工）等都心部的公寓大廈，平均每坪單價已達1000萬日圓。
根據東日本不動產流通機構（東日本REINS）指稱，第1季（4~6月）的中古公寓大廈成交件數，創下REINS成立以來的最高紀錄，截至2018年為止，連續3年，中古公寓大廈成交件數，較新建銷售數量多。
依據Recruit居住公司出品之《想居住的地區》特別篇「2020東京奧運時，可能受歡迎的地區排行」的統計，排行第1名的是距離奧運會場與選手村等都很近的豐洲，第2名是品川，第3名是東京，以下到第10名則分別是澀谷、新宿、淺草、月島、銀座、勝鬨、以及同分並列的田町與代代木。
品川與田町，由於方便前往羽田機場、以及位處於預定2027年開業的Linear中央新幹線首站等，因此人氣竄高。月島或勝鬨則陸續開發1000戶等級的大規模公寓大廈及摩天大樓。
收益不動產市場吹起逆風，上班族的不動產投資，於融資時的頭款達3成以上，甚至依其屬性，要求到5成以上的案例也不少，而冷眼旁觀此現象之餘，有人出售獲利了結，也有人按兵不動持盈保泰。尤其雷曼事件導致不動產價格急跌之後，購買不動產的人，資產價格可是大幅增值。
不動產服務公司東京KANTEI，針對首都圈10年屋齡的分售型公寓大廈價格水準，進行調查，調查結果也是如此。價格水準超過迷你泡沫期的高點，逼近1990年代泡沫巔峰期的8~9成水準。2012年以來的價格變動率，東京都、神奈川縣、千葉縣超過30%，埼玉縣亦超過20%。人口流入，相對來說，租金水準較高，基於投資目的而購買公寓大廈的案例，也推高了價格。
以都心高級地段為首，東京火車站周邊的辦公地區附近，從城東到灣岸地區的公寓大廈價格持續上升，2018年時，轉售價值最高的地區，則為原宿。從新建分售迄今經過10年的中古公寓大廈，價格比新建時還要高7成以上。第2名是橫濱高速鐵路港未來站周邊，價格上漲155.2%，達5成以上。第3名是東京Metro南北線溜池山王站周邊，價格上漲也達4成以上。接著，上升比率前10名，則依序是半藏門、淡路町、大崎、麻布十番、神谷町、九段下、明治神宮，這些地方的價格上升比率，也都有3成以上。
第一名的原宿，新建時的每坪單價平均為418萬日圓，乃是與地點相符的高價，如今則跳漲到725萬日圓。港未來也從226萬日圓漲到351萬日圓，溜池山王則從418萬日圓漲到596萬日圓。這些地方的共通點在於，從最近的車站出發，都在徒步可以抵達的範圍內，如此具有極佳條件的高級規格還有摩天大樓，將全體的資產價值推高。在價格高漲的局面下，這些地方的資產價值更容易增值，令人印象深刻。
Recruit的奧運時可能受歡迎地區排行第1名的豐洲，也在上升比率排行的第19名。豐洲的10年屋齡公寓大廈，價格比新建分售時要上漲25%左右。同樣位處東京灣岸地區的辰巳（第28名）也上升了22%。除了都營淺草線的本所吾妻橋（第17名=125.6%）、東京Metro日比谷線的人形町（第20名=124.1%）、以及其他觀光需求強烈的地區之外，荒川區的日暮里（第29名），還有赤度小學前（第30位），也都上升了2成左右。在公告地價方面，從都心部到東京城北、城東的上升比率較高，而這些地區的公寓大廈價值也隨之持續上升。
分售型公寓大廈一般出租時，租金水準依然穩固。參酌東京KANTEI6月份的調查，東京23區每1㎡的租金水準為3469日圓（比上個月上升0.1%），雖然只是些微上升，不過依舊創下迄今的最高價格。
近畿圈的再出售價格也都在獲利狀態
走勢穩固的，並不限於容易受惠於東京奧運的首都圈而已。近畿圈的再出售價格也向上攀升。阪神地區的住宅用地，向來人氣很旺，而車站周邊的資產價值，並沒有大幅減少。芦屋和津本山等上漲100%的車站，也有很多，而JR環狀線的大阪地區，漲幅也絲毫不遜色於原宿，價格比起10年前新建分售時，上漲7成以上。
2013年以來，價格持續高漲，受此影響，國內外富裕階層的第二戶需求浮現，京都市中心跟大阪市中心部（接近工作職場的住宅區，同時兼具實際需要與投資兩種需求）的價格顯著上升。轉售價格達100%以上的車站，主要分布於京阪神地區。大阪市中心，則由於梅田北區進行大規模再開發，因此商業設施還有辦公室等陸續落成，轉售價格也相對較高。
大阪市6月之租金為2747日圓（比上個月下跌0.4%），雖然下跌，不過這3個月並沒有顯著變化，若排除屋齡超過30年的物件，則租金水準甚至有提升的傾向。
尤其大阪2025年要舉辦萬國博覽會，一方面，這是繼奧運之後，值得矚目的大事，另一方面，不少人指出，由於市場規模比起東京要來得小，因此投資金過剩還有投資期待集中，亦可能引發物件價格因而泡沫化的苦果。
無論首都圈還是近畿圈，共通之處在於，距離都心部越遠，資產價值就越少。不過，即使是郊外地帶，若在轉運站或交接點之類的重要車站，有特急或快車的停靠點，則進出都心方便，資產價值減少的幅度就會降低。反之，不符合這些條件的地區，就無法享受到地價上升帶來的利益，屋齡10年的公寓大廈，資產價值比起新建時下跌2~3成，甚至一半左右，就是其特徵。
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20190423 地價上漲，影響擴及地方縣市
日本似乎持續吸引投資金流入，特別是在大城市地區。這種情況可從3月下旬日本國土交通省公布的地價公告中看出。儘管是截至今年1月1日為止的地價，但全國所有用途土地的平均值和商業用地，已經連續四年上漲，住宅區也持續兩年上漲。
調查目標為全國26,000個地點。並未侷限於東京和大阪等大城市，札幌、仙台、廣島、福岡這4個地方縣市，所有用途土地的平均值也有5.9％，商業用地則是9.4％，兩者皆大幅上升。即使是在三大都市區以外的地方都市住宅用地，也在時隔27年以來，首次轉為上升，商業用地也擴大了上升幅度，連續二年上漲。這些皆顯示出訪日遊客的入境需求，成為帶動房市的助力。
外資尋找適合物件的意願仍良好
東京地區的上漲幅度雖然縮小，但地價仍然走強
隨著訪日遊客的增加，店面和飯店需求高漲，帶動了地價的上揚。全日本地價最高的地方，是在東京銀座的「山野樂器銀座總店」，已經連續13年居冠。每1㎡高達5,720萬日元（上漲3.1％），創下地價公告的最高價值記錄。可以明顯看出，由於訪日遊客增加，使得飯店和旅館等住宿設施、商店的需求不斷升高，也在全國各地帶動不動產需求量的成長。
然而，在東京區域方面，以熱門地段為主的交易價格，似乎已漲至極限，人們越來越擔心，在東京奧運和殘障奧運之後，不動產的價格可能會下降。東京都心的5個區域內（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區），新建公寓大廈的每坪平均單價，已經高達500萬日元。
不少意見指出：「當前的不動產仲介市場狀況嚴峻，尤其是在銀行非法融資問題等背景之下，投資用的公寓大廈和實際需求用途的簽約情況不如預期。」（銀行系的仲介）。此外，在都心3個區域（千代田區、中央區、港區），飯店用地交易案例增加，公寓大廈用的地價水準已經漲至令人難以出手的程度。用於收益型不動產用地的交易量，仍然表現活躍。
基於這個因素，無論是新建或中古的公寓大廈需求，皆從市中心移至周邊區域，以東京區域的住宅用地上升率前10名來看，北區、荒川區、足立區等區域也進入排行榜，顯示人們轉往尋找較為低價的區域。在城北和城東等住商混合區域，由於前往市中心的交通便利，但相對價格較低，因此，需求幅度正在擴大。
例如，在江東區住吉周邊，就出現公寓大廈的開發熱潮。不但與地下鐵直接連通，而且交通便利，前往大手町只需約10分鐘，前往新宿也只需約20分鐘，再加上令人期待的東京地下鐵有樂町線延伸事業「豐洲～住吉間」（8號線）。豐洲～住吉間的計劃，是在住吉站（半藏門線和都營地下鐵線）與東陽町站（東西線）之間、以及東陽町和豐洲站（有樂町線）之間，分別建立一個新站。路線延長約5.2km。距離住吉站約步行10分鐘路程的區域內，陸續推出了分售型和出租型的公寓大廈開發案件。
商業用地也表現出同樣的趨勢，除了澀谷區以外，東京23個區域的地價漲幅正在擴大。高度的上漲率，也波及至台東區、江東區、荒川區、北區等周邊區域，東京地區商業用地的上漲率前3名，都位於淺草區。
雖然在零售案件之間（個人之間），呈現交易謹慎的狀況，但是法人之間的不動產交易，則是相當熱絡。雖然外資企業的不動產投資金額，在去年下半年陷入停滯，但「這是因為商品短缺，換句話說，就是缺乏受到賞識的物件，讓人無法出手購買，但是投資意願仍然強烈」（海外智庫）。海外企業已將目標從東京擴展到地方都市，大阪、福岡、京都、北海道、福岡、沖繩的投資金流入情形，尤其明顯。
對於福岡和沖繩備感興趣的亞洲富裕階層
透過重新開發和整頓基礎建設，提升便利性
大阪的心齋橋地區，每1㎡的地價為1,980萬日元（上漲25.3％），守住去年被梅田取代的大阪地區冠軍寶座。由於外國遊客增加，帶動了藥妝店等商店在此開店的意願，也推動土地價值上升。心齋橋和難波地區的店面與飯店需求強勁，在大阪中央區等地區，呈現高度的上漲率。大阪地區上漲率最高的是，位於大阪中央區日本橋1丁目的拱廊商店街「千成屋」（上漲44.4％），在全日本的上升率之中排名第二。包括這個地方在內，大阪市內總共有4個地點進入排行榜。
有別於東京，在大阪地區，分售型的公寓大廈供應數量也在增加，簽約率超過被視為景氣好壞分界線的70％。特別是在大阪市內的摩天公寓大樓銷售量，帶動了整個市場。然而，未來的銷售價格仍將逐漸上漲，越來越多相關人士認為，日後將會出現與東京相同的現象。
在已經成為世界主要旅遊目的地的京都市商業區，上漲幅度擴大到13.4％。其中又以觀光需求旺盛的東山區、下京區、南區、中京區等特別高。在五條樂園，可以看到許多對於古老紅燈區罕見建築物感興趣的外國人和日本國內年輕人造訪，相當熱鬧。在此契機之下，開始出現由基礎做起的振興計劃。
根據地價的官方公告，北海道俱知安町在住宅用地和商業用地兩者的上漲幅度，已經連續兩年位居全國第一。這裡湧入了來自澳洲和香港的大批滑雪客。而在沖繩地區，也掀起來自日本國內的移居熱潮、以及熱絡的訪日外國遊客需求。
在沖繩地區，以國際通為中心，人們對於店面和飯店等商業用不動產的投資需求強勁，商業用地（上漲17.5％）已連續6年創下歷史新高。而住宅用地也上漲10.6％，市中心區域則展開了土地區分整頓事業，改善了公共設施和商業設施集中地區的居住環境，公寓大廈和獨棟式住宅皆出現強烈的需求。
大型不動產業者指出，分售型公寓大廈價格，目前每坪單價大約是220萬日元左右，達到了5年前的大約2倍之多。「越來越多的香港富裕階層，比起北海道，更想考慮購買沖繩地區的公寓大廈。最近，也對於在沖繩海邊潛水感到興趣」（大型不動產業者）。此外，今年夏天延長沖繩都市單軌電車（YuiRail）的路線之後，將增加便利性。
福岡縣博多站周圍的地價強勁。透過天神Big Bang計劃，在國家戰略特區放寬管制，來促進30棟建築的重建，使得天神地區的地價呈現大幅上漲率。福岡市的住宅用地已上漲5.3％（去年為4.3％），商業用地則上漲12.3％（去年為10.6％），兩者皆有上升。
在人口增加的背景之下，福岡地區的住宅需求旺盛，對於市中心和容易進入市中心的地區，公寓大廈用地的需求緊迫，中央區、東區、南區的地價高漲。天神和赤坂地區，陸續推出分售型公寓大廈的開發案件。從天神站起算第4站的西新站，也有大型不動產業者正在開發40層樓高的摩天公寓大樓（總戶數306戶），預計將出現九州第一個破億日元物件。
全球貨幣緊縮政策已經消退，低利率政策仍在持續，尋找投資標的物的國內外資金，已逐漸波及到日本的地方都市區域。
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20190130 從春節到春假 赴日賞屋熱潮一波波，發展前景利多 東京、大阪房市燒燙燙
農曆春節假期即將來臨，以往連假也是赴日賞屋的旺季，帶看組數最高可達平日的2倍，日本信義社長何偉宏觀察，2018年東京都與大阪市的不動產交易熱絡，加上今年十月消費稅將調升至10%，明年舉辦的東京奧運亦進入倒數階段，顯見日本政府經濟策略調整、投資開發案及國際賽事舉辦，都將驅使觀望中的客戶付諸行動，預期這波赴日賞屋熱潮可望搭著接下來的櫻花季延續至春假。
根據日本政府觀光局統計，去年赴日旅遊的台灣旅客高達480萬人次，顯見國人對日本的熱愛，今年農曆春節假期長達九天，日本信義累積九年的觀察分析，連續假期也是赴日賞屋的旺季，以東京、大阪及京都為主要範圍，而近期神戶地區也頗受歡迎；以往連假期間的帶看組數最高可達平日的2倍，延續去年帶看客戶組數年度增幅達5%的熱度，預估春節假期將會是今年首波看屋高峰。
賞櫻可說是日本的全民運動，根據日本氣象株式會社預測2019年櫻前線，東京將提早自三月中下旬進入花期，儘管冬天寒意尚未完全褪去，但準備赴日賞櫻的旅人早已蠢蠢欲動，何偉宏表示，目前已有許多客戶紛紛表達，天氣再冷也要賞櫻，並赴日預約看屋，預期赴日賞屋熱潮可望延續至春假。
赴日賞屋的熱潮連續幾年不斷，就是因為對日本房市發展抱有期待，根據日本不動產經濟研究所針對2018年度新築物件成交價格統計，東京都23區新築物件平均售價為7,142萬日圓(約新台幣2,035萬元)、平均每坪單價376萬日圓(約新台幣107萬元)，較前年微幅上升，至於全年累積簽約率則為79.5%；大阪市的房價相對親民，新築物件每戶平均售價為3,552萬日圓(約新台幣1,012萬元)、平均每坪單價為255萬日圓(約新台幣72.6萬元)，全年累積簽約率更高達90.6%，足見兩大都市圈的不動產交易皆相當熱絡，房屋買賣需求強勁。
東京奧運的舉辦已進入倒數、大阪將於今年6月舉行G20高峰會以及2025年世界博覽會，這些大規模的國際盛事吸引人潮、也帶來錢潮，都是促進日本經濟持續活絡的動力，也是全球投資人看好日本不動產市場的原因之一。何偉宏指出，包括在東京及大阪都有大型開發案持續進行、日本政府的貨幣寬鬆政策、負利率環境等，都是帶動日本不動產投資繼續升溫的因素，而今年十月日本消費稅將調升至10%，也驅使正在觀望的客戶提早付諸行動。
由於日本政府在政策與稅率上對外國投資人並無特別限制，且法規透明、市場制度健全，出現買賣糾紛的機率較低，讓投資人相對安心，也是台灣客戶選擇赴日置產的主因。何偉宏提醒，海外不動產交易首重安全，慎選值得信任的仲介公司就是最重要的第一步，日本信義定期在台灣舉辦日本購屋說明會，就是要協助客戶事前對赴日置產的流程、規定、市場狀況建立基本且正確的觀念，確認需求後再親自到日本看屋，才是安全的海外投資置產之道。
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20180925 因為訪日旅遊觀光的推動，日本土地價格27年來內首次上漲
日本的土地平均價格比去年上漲0.1％，結束了連續26年的下跌。根據國土交通省（MLIT）2018年的標準地價（基準地価，Kijun Chika）調查，這是自泡沫經濟崩壞以來的第一次正增長。日本全國土地價格的主要增長動力是訪日旅遊熱潮，推動了旅館、酒店和商店的建設。7月1日的調查結果表示日本全國約21,675個調查點，涵蓋了日本全國各地所有類型的土地。調查地點包括了城市地區和位於城市規劃區外的3,500個發展和價格上漲的可能性很小的地點。
以下是今年調查的主要內容。
住宅地價總結
日本全國的平均住宅地價下跌0.3％，主要是因為車站周圍的住房需求穩定，降幅有所下降。在東京、名古屋和大阪的地下鐵周圍，住宅地價連續第四年上漲0.7％，大阪市中心地區地價三年來一直持平，終於在本年度調查中微升0.1％。日本的四大城市（東京、大阪、名古屋和福岡），住宅地價平均了上漲3.9％。不過，要留意的是，今年6月份大阪北部大地震的影響，並沒有反映在本次調查中。受當地經濟的大力支持，沖繩的住宅地價增幅最高（4.0％）。日本東北秋田縣的商業和住宅地價分別下跌2.6％和2.4％。
最昂貴的商業用地
位於東京銀座購物區的明治屋銀座（Meidi-ya Ginza）大樓，連續13年在調查中位列地價最高。價格達到每平方米4190萬日元，超越了前一年的3890萬日元。以下是四個主要都會地區的詳細內容。
東京首都圈
在東京首都圈，有2,098地點的地價上漲，總體增長率為1.8％（商業和住宅用地），而去年的增長率為1.3％。商業用地價格上漲4.0％，拉高了整體平均水平。
東京住宅
與商業地段的強勁增長相比，東京首都圈的住宅地價上漲僅為1.0％。23區上漲4.3％。荒川區東北部的增長尤其快速。這是因為2015年JR上野東京線的開通，改善了該地區交通便利性。荒川區西日暮里站附近地區的地價增長率是東京首都圈內所有住宅用地內最高的。川崎市住宅用地地價增長1.7％，埼玉縣住宅用地價格同比增長1.6％。
東京商業區
接下來看看東京首都圈的商業地價，23區的地價價上漲了7.2％。增長率在5％或以上的地區包括有：東京市中心的千代田區和中央區以及北部地區的墨田區、板橋區和足立區等。東京中部西部的城市，如府中市、日野市和稻城市也出現大幅度的增長。
大阪關西地區
住宅地區
在大阪的住宅用地價格調查比去年增長0.2％，這是十年來的首次增長。新建案的土地開發需求不僅出現在大阪市中心，在大阪北部和堺市也出現了強勁的需求。在京都府，住宅地價2017年過去十年年年下降，直到2018年才持平。這是由於京都人口迅速減少的地區（如北部）地價持續下跌，但為了滿足訪日觀光客的住宿需求，京都市中心的土地需求有大幅增長。兵庫縣的住宅地價下跌1.1％，但神戶市上漲0.5％。位於大阪和神戶之間的住宅用地需求增長，但兵庫縣北部的需求則持續下降。
商業地區
京都府的商業用地價格在2018年上漲了7.5％，比2017年的5.7％增長許多。由於入境旅遊需求大幅增加，京都府連續兩年帶動了全國範圍內商業用地價格增長。在京都市，八坂神社附近的東山區的商業用地價格同比躍升了29.2％。這是今年調查中，京都市裏增長最快的商業用地。在中京區和東山區適合開發為旅館的商業用地供應量緊縮，而在下京區（JR京都站所在地）和上京區，開發商則傾向建設share house（合租公寓）。在大阪地區，商業用地價格上漲5.7％，超過去年5.0％的增長率。大阪南部（難波/心齋橋附近）的商業地價特別高，入境游客湧入這個人氣購物娛樂區。商業建築「CROESUS心斎橋（Croesus Shinsaibashi）」在今年的調查中，以每平方米1,680萬日元的最高商業用地價格成交。
名古屋地區
名古屋的住宅地價上漲0.8％，名古屋市上漲1.6％。適合開發投資型公寓的土地需求高漲。在名古屋市外，長久手市和日進市也出現了大幅的增長，分別為3.9％和2.9％。除此之外，在豐田市（豐田汽車公司總部所在地）和以汽車產業集中的西川地區，對小家庭住宅的需求也有增長。
福岡地區
福岡地區商業用地價格繼續大幅上漲，2018年增長11.1％，自2007年雷曼危機最高價格上漲15.2％以來的最高增長率。旅館酒店和商業設施的需求不僅在福岡市中心，而且在福岡市東部地區也有需求。在博多區（JR博多站所在地），由於面臨外國遊客的住宿短缺問題，商業用地的需求持續增長。博多區的商業用地價格上漲了15.2％，超越了去年14.4％的增長率。商業投資反過來推動了福岡對住宅用地的需求，對市中心社區的公寓需求尤其高。在福岡地區大野市周邊的車站沿線上的住宅用地增長率最高。在北九州，住宅地價在2018年增長了0.1％，這是該市20年來首次實現正增長，許多投資者認為北九州市的投資報酬率已經開始超越福岡市。
資料來源：每日新聞、日經新聞電子版（2018年9月18日）和2018年國土交通省地價調查（日文）
封面照片：iStock
20180717 日本經濟持續升溫 不動產市場發展看好
近年日本在安倍經濟以成長取代撙節的前提下，除了東京的各項開發案已延伸到2020年奧運之後、2021年「世界名將運動會」(WORLD MASTERS GAMES 2021 KANSAI)也已確定在關西舉辦、東京迪士尼度假區的第三個園區「迪士尼天空」(Disney Sky) 預計於2022年第二季完工，整個日本都充滿蓄勢待發的動能。
外加大阪已開始積極申辦睽違達55年的2025年世界博覽會，全球投資人即快速地因日本走出泡沫而陸續將目光焦點移回東亞，包括挪威政府年金基金、新加坡政府基金等皆選擇投資首都圈的不動產，便是看準日本未來的經濟發展潛力以及不動產市場規模及穩定的報酬。
若從統計數據來看，日本國內生產毛額(GDP)連續8季正成長，新出爐的2017年公示地價亦顯示，日本全國平均地價連續2年上漲。另一份日本不動產調查機構東京KANTEI於今(2018)年初發布2017年度調查資料也顯示出，以權狀面積70平方公尺(約20.1坪)的中古物件平均價格為例，東京23區的平均價格為5,319萬日圓，已連續五年上漲，與2009年相較，增加幅度達30%；大阪市2017年的平均價格為2,851萬日圓，較2009年上漲亦將近30%。
日本信義社長何偉宏表示，國人赴日置產最在意的前五項要素分別是「地點、物件價格、投資報酬率、租賃管理及交易安全」，以日本來說，東京及大阪等一級都市都是日本海內外投資人的首選。而日本信義自2009年成立以來，便以東京都心為經營重點，並於2016年正式於大阪設立支店，將服務範圍擴展到大阪都心區及京都的上、中、下京區，日本信義的服務據點設立也代表著這些區域的物件「二高一多」：指名度高、人口密度高且開發計畫多，極富發展潛力。
何偉宏補充說，坊間常有一種以偏概全的誤導說法，單單指出到日本置產可能因匯率產生虧損，而不計算包括地價與房價增幅、租金收入…等收益項目亦有欠公允。不過，日本信義也從這次的調查中發現，消費者對於匯率變化的關注度並不像其他項目來的高，越來越多人理解到匯率起伏是巿場現象無法預測，也不盡然代表虧損。日本信義歷經2009~2011年日圓匯率由低攀向高點，而後因貨幣寬鬆政策日圓匯率逐步走低等各種巿況，服務人員亦具有豐富實務經驗，除提醒客戶匯率風險無法預測，也會與客戶分享在不同匯率情況下資金運用方式，例如在日本的台系銀行貸款，或可自行衡量運用銀行貸款平衡匯率風險。
何偉宏表示，以日本信義客戶來說，赴日購買不動產使用貸款或全部現金購買約各占一半，但從持有已超過五年的第一批進場客戶來看，賣出比例很低，日本房市趨勢仍處上升波，購買房地產仍建議長期持有，並以租金收益或未來增值性的個別需求而考量。
20180305 東京灣港區小豪宅 海外置產新亮點
(轉載自2018/03/04經濟日報報導)
東京再過二年多就要迎接奧運到來，除了奧運場館建設，東京各區再開發案也陸續進行中，甚至延伸到奧運之後，鄰近東京灣的港區，不僅在23區中豪宅比例最高，也是再開發成功的代表區域之一，港區近十多年來完成數個知名大型再開發案，如六本木之丘、東京中城、赤坂Sacas、虎之門之丘等，為當地帶來觀光與消費人潮，也為地區發展注入新活力。
日本信義業務統括室部長李旭鎮指出，港區另一個值得關注的重點，便是被指定為亞洲總部特區(Asia Headquarter)基地之一的品川車站與田町車站周邊。品川車站是磁浮新幹線的始發點，加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站，未來交通樞紐的地位勢必更加提高。
而田町車站附近的再開發規劃則是作為外國企業進駐的主要據點，其中包括辦公大樓、商場及住宅等的大規模複合式設施，預估在2020年前可望吸引超過500家以上國際企業進駐。
預計在2020年春天啟用的JR山手線新站，就位於品川車站和田町車站之間，新車站周邊已出現飯店、住宅大樓等開發建案，預計將有八棟超高層大樓，完工後包括日本國內外企業進駐帶來的勞動人口估計約可達10萬人，龐大的商機與潛力不容忽視。
交通建設、商業開發都是帶動房市發展關鍵，據了解，田町車站周邊2017年推出新建物件平均每坪價格約360萬日圓(約新台幣97.2萬元)，已較四年前新建物件行情增加超過15%。
再開發案的進行帶來發展商機與消費人潮，住宅需求當然也提高，有知名建商以小豪宅概念推出新建案，主打一至二房格局，鎖定單身貴族、上班族與小家庭，總價3,300萬日圓起（約新台幣891萬元），在億圓豪宅林立的港區確實是很難得，推出後便引起市場上的高度詢問。
李旭鎮分析指出，以海外置產的角度而言，無論是自住或投資，一~二房的物件都是日本市場主流，加上港區具有地段優勢、資產價值高，從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力，很值得考慮。
20180226 春節赴日賞屋熱絡 日本信義房屋帶看年增近一成
(轉載自2018/02/18中時電子報報導)
農曆春節是出國旅遊的高峰，近年來因為海外置產風潮興盛，利用春節出國旅遊兼看屋也成為新選擇，尤其鄰近的日本更是熱門。根據信義房屋旗下日本信義多年的觀察，春節連假期間的帶看組數幾乎是一般日平均的2倍，而延續去(2017)年帶看組數增加近10%、天天成交的熱度，赴日看屋置產持續熱絡。
日本信義房屋業務統括室部長李旭鎮表示，包括即將接近的東京奧運、經濟成長樂觀、再開發建設等，都是支撐日本房市穩健發展的要因，也因此吸引全球投資人的關注。其中，東京各區許多都市更新再開發案甚至延伸到奧運之後，作為一個持續進化的世界級大都會，2020年後的東京更值得期待。
以鄰近東京灣的港區，不僅在23區中豪宅比例最高，也是再開發成功的代表區域，目前眾所期待焦點則是被指定為亞洲總部特區(Asia Headquarter)基地之一的品川車站與田町車站周邊。品川車站是磁浮新幹線的始發點，加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站，未來交通樞紐的地位勢必更加提高。而田町車站附近規劃作為外國企業進駐的主要據點，其中包括辦公大樓、商場及住宅等的大規模複合式設施，預估在2020年前可望吸引超過500家以上國際企業進駐。
此外，預計在2020年春天啟用的JR山手線新站，就位於品川車站和田町車站之間，新車站周邊已出現飯店、住宅大樓等開發建案，預計將有8棟超高層大樓，完工後包括日本國內外企業進駐帶來的勞動人口估計約可達10萬人，龐大的商機與潛力不容忽視。
開發案的進行帶來發展商機與消費人潮，住宅需求當然也提高，有知名建商以小豪宅概念推出新建案，主打1~2房格局，鎖定單身貴族、上班族與小家庭，總價3,300萬日圓起(約新台幣891萬元起)，在億圓豪宅林立的港區確實是很難得，推出後便引起市場上的高度詢問。李旭鎮分析指出，以海外置產的角度而言，無論是自住或投資，1~2房的物件都是日本市場主流，加上港區具有地段優勢、資產價值高，從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力，很值得考慮。
20161117 2016年度日本不動產市場之成果驗證 其一：分售型公寓大廈新建案供應減弱，「消費稅調漲政策的延期以及昂貴的銷售價格成為枷鎖」
再兩個月即將進入2016年的尾聲。今年在國內外發生了許多大事，如日本央行於2月開始實施負利率政策，消費稅調漲政策則延到2年半後的2019年10月實施，英國決定脫離EU（歐盟）等等。日本央行將達成物價2%的目標時期延後至「2018年度左右」，只靠金融政策是無法解決通貨緊縮的實態也清晰地浮上檯面。為維持日圓貶值而實施的負利率政策完全沒有發揮其功效，匯率原本在去年度還維持於1元美金兌換120日圓左右，但到了今年卻迅速地攀升到1元美金兌換100~105日圓的水準。
另一方面，雖然以利率政策為主軸的金融緩和政策仍持續進行，但在各方企業資金需求減弱的情況下，銀行等金融機構大量地向不動產企業供應資金進而導致地價上漲，特別是東京都心的不動產價格節節攀升。分售型公寓大廈的價格已來到了普通上班族無法購買的水準。接下來的兩個月就要來回顧本年度的不動產市場。
趕在消費稅調漲前的購買潮消失進而導致供應時機錯亂
已收購的公寓大廈用地的未來動向值得注目
新成屋的供應急踩了剎車。這就是2016年新建分售型公寓大廈市場的特徵。一般認為首都圈的一年供應量會停在3萬戶再多一點的區塊。這可是與當初不動產經濟研究所所做出的預測－「回歸東京都心的居住潮將升起，2016年將會比去年度增加4.4%的4.3萬戶」相差甚遠。2015年度的首都圈可是有著4萬449戶（長谷工總合研究所）的供應量。
而在觀察最近動向後可以發現，不動產經濟研究所所提供的數據，8月份首都圈公寓大廈供應戶數為1,966戶，比較去年下跌了24.7%，同時已連續9個月低於前年同期。契約率部分則為66.6%，已連續3個月跌破判斷銷售狀況分水嶺的70%。雖然9月份與去年同月相比超過40.9%，供應戶數為3,424戶，是過去10個月以來首次超越去年同期，契約率也睽違了4個月後交出72.0%的成績，再度重回70%區段的水準，但東京地區的契約率仍然無法突破70%。
而延期消費稅調漲和高居不下的物件價格可能就是導致「新成屋供應沒有進展」「賣不出去」這些情況的主因。
一般新成屋供應量之所以減少，可能是由於各大地產開發商先前預測將會伴隨著消費稅調漲而產生的購屋潮，而為此訂定了新成屋的供應計劃，但由於消費稅調漲政策延期所以其步調被打亂。而因應消費稅調漲所產生的購買潮充其量只是消化掉原來就存在的需求，關於此舉是否能夠帶動各公司業績方面，以中長期的視野來看答案可以說是否定的，但就2016年這一年來說，因應消費稅調漲的購買潮應該是要能夠帶出正面效應的。但由於先買房已不會帶來絕對性的好處，所以延後供應已毫無意義可言。
今後的公寓大廈價格只會繼續水漲船高。這是因為地價上漲，再加上2020年東京奧運在即，人事成本和建材費用也因此居高不下。
只要普通上班族的薪資水準未獲改善，即便是釋出新成屋也只會供過於求，因此處於停步觀望的現況。而一般企業也因原油價格下跌、中國經濟發展放慢等國際因素，並非處於非常好的狀態。
一般上班族的購買能力是在1坪240萬日圓左右的水準，但大都會區的每坪價格落在300萬日圓水準已是稀鬆平常之事。因此消費者的消費慾望肯定呈現負面成長。
即便如此，地產開發商卻處於無法將已收購的建案用地放著不管的窘境之中。如果調整地價進入正軌的話，就有可能因為減值會計而交出虧損的成績，因此也出現了不少慢慢釋出新成屋供應的聲音。
中古公寓大廈價格也達高峰 ，已通過促進住宅庫存流通之法案
公寓大廈的價格不論是新成屋或者是中古屋都非常之昂貴。根據東京KANTEI資料顯示，9月份東京首都圈的中古屋價格為3,530萬日圓，已連續九個月呈現上升，而東京23區的價格為5,264萬日圓，雖然比上個月下滑了0.3%，但卻比去年高出了7.1%。東京都心六區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、涉谷區）的價格則在7,200萬日圓上下浮動。
東京KANTEI同時也於10月31日發表了以街鎮為單位的中古公寓大廈市價統計。在以調查公示地價及基準地價的方式來進行地點數量調查後，發現2016年上半期（1月～6月）中市價最高的是1坪要價704.8萬日圓的「港區元麻布」，位屬絕對高價區塊。第二名為「港區麻布永坂町」（677萬日圓），第三名為「千代田區三番町」（592.2萬日圓），第四名為「港區虎之門」（585.6萬日圓），第五名則是「千代田區富士見」（574.7萬日圓）。東京23區中的前50名當中，港區占17個名次，涉谷區占13個名次，千代田則占了11個名次。這樣的結果突顯出了品牌認知高的地區所擁有的優勢。
由於公寓大廈及獨棟住宅等新建住宅的價格是有增無減，所以這兩三年將目標鎖定於既有住宅，也就是所謂的中古屋的消費者增加中。根據不動產流通經營協會的調查，購買中古屋的前三名理由各為「因為此物件位於想居住的區域」（64.3%）、「價格合理」（54.7%）、「物件條件良好」（44.6%）。決定購買的順序先是地段及合理的價格，再來才是房屋的品質。
由於2016年反映出了這樣的趨勢，因此政府也於5月通過修正不動產仲介法案（宅地建物取引業法），以促使物件狀況檢驗之活用。物件狀況檢驗結果必須做為重要事項說明給買方。這個做法的用意是在於讓中古屋買賣程序能夠更加地順暢、安心及安全。
而建商則有義務向賣家與買家確認是否實施物件狀況檢驗。實施物件狀況檢驗後，建商則必須將其調查結果寫入重要說明事項中向買方做說明。物件狀況檢驗相關法規預計於公告後兩年內實施。
全球都市綜合實力排名第三名
東京「居住力」排名上升進而帶領整體排名前進
在森紀念財團都市戰略研究所所公布的「2016年全球都市綜合實力排名」中，自調查以來連續8年排名第四的東京躍居第三名。東洋大學教授、慶應義塾大學名譽教授，同時也隸屬於森紀念財團的竹中平藏所長對此表示，「雖然眼下來說宏觀因素影響較大，但放寬核發外國人簽證條件等，可以說是自主性行動所帶來的成果，而日圓貶值也使外國觀光客增加」。東京在用餐及購物部分也獲得了高度評價，去年原本第六名的分類「觀光客」今年則攀升到第五名。
在受訪外國人對於東京的印象部分，東京雖有著代表著擁擠的「Crowded」形象，但同時也具備著井然有序「Organized」－效率與秩序兼併的都會形象，同時讓人連想還有技術、現代等形象。
在這次的綜合排名名次中值得注目的是「居住性」的攀升做出了不小的貢獻。去年分類排名為第15名的「居住」今年則躍升到第6名。這是居住成本的租金及物件水準評分大幅上升，還有以人口為基準的殺人刑案數、災害脆弱度等安心、安全觀感以及上升的就業環境評分帶動了名次的前進。
而租賃住宅的租金水準為每月租金1,920元美金，比較去年便宜了570元美金，租屋房源的取得變得較為容易，這部分也受到了青睞。但由於這部分是以2015年的匯率浮動所算出的結果，所以受到去年日幣貶值因素極大的影響，如果統計採用了目前日幣升值的匯率的話，則不一定可以獲得相同的評價。這讓人不禁開始好奇起明年的排名評價。
由信義房屋轉發及提供
20161017 2016年基準地價：投資熱錢流入，市中心地價似乎已達高峰「商業地段的銀座、住宅地段的千代田區番町有泡沫化跡象」
在國土交通省9月下旬發表的2016年7月1日為止的基準地價中，全國商業地段較前年些微上漲0.005%，是9年來第一次上漲。其原因為訪日觀光客的增加來帶動商業店面與旅館的地價上漲。全國共有2萬1675個調査地點，其中在東京圏內的商業地段調查地點中有約75%為上漲，其幅度為2.7%，至今已連續4年上漲。在負利率等因素的背景下，除了東京以外的中核都市也流入投資熱錢。札幌、仙台、廣島、福岡這4個城市的商業地段的漲幅率為6.7%，遠超越三大都市圏（東京、大阪、名古屋）的2.9%。隨著市中心地價高漲，開始瀰漫出已達高峰的氣氛。
東京的住宅價格開始調整 因大型不動產公司與大樓租金支撐，持續強勁
東京23區的商業地段去年漲幅率超過4.0%，上漲到4.9%。仔細觀察東京圏內的漲幅率可發現，前5名皆位於銀座地區，其中漲幅率第1名（27.1%）的是銀座6丁目的2250萬日圓。漲幅率第2名（25%）的銀座2丁目每平方米為3300萬日圓是全國最高的基準價格。銀座地區因為外國人觀光客的增加帶動了消費，除了品牌專賣店等免稅店的接連開幕，再開發案也給了一把助力。而銀座所位於的中央區整體也漲了10.4%，成為23區中漲幅率最高的區域。
東京圏的住宅地段也同樣顯現0.5%的小幅成長，已連續成長三年。而漲幅率前5名中的前3名為千代田區（六番町、三番町、二番町），第4名為目黑區自由之丘2丁目，第5名為千葉縣木更津市。千代田區番町強勢佔了前3名，其中第1名的千代田區六番町6丁目的漲幅率為11.3%，每平方米為363萬日圓。千代田區三番町9丁目為265萬日圓（上漲11.3%），由於漲幅率僅低於第1名萬分之幾，故幾乎是與第1名持相同漲幅率。由於全國的雇用環境改善、住宅貸款減稅等政策為住宅需求帶來支撐，就整體上來說，住宅地價的底部支撐強勁。
目前為了迎接2020年東京奧運與解決訪日外國人增加所造成的旅館客房不足問題，商業地段正不斷地進行開發，而辦公大樓的空屋率也大致呈現下降的趨勢。故可以看出熱錢明顯湧入市中心。根據國土交通省表示，部分區域的租金行情已有改善，整體來說可以觀察到商業地區的收益性提高。
但另一方面也有不少意見指出，目前市中心房地產市場瀰漫出已達高峰的氣氛，「商業不動產有過熱的感覺」。例如在港區六本木與品川區大崎區域辦公大樓每坪租金已達4萬日圓。國內證券有見解指出：「價格、租金都已經到達天花板了。雖然警戒程度依區域而不同，但到明年春天國土交通省發布公告地價前的四個月內價格調整轉強的機會應該不大。而且大型不動產公司在辦公室租金行情上態度也還很強硬。但是若把時間拉到半年甚至一年以後，就有可能會看到價格調整的局面了。」
住宅市場上已經出現了這樣的徵兆。住宅市場比商用不動產更早一步進入高峰，東京23區的中古住宅大樓價格已經進入了價格調整局面。根據東京KANTEI所公布的8月份數據，價格是與上個月持平的5279萬日圓。東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）則為7203萬日圓，相較於7月微漲0.3%。
心齋橋、難波、大阪需求旺盛 中古住宅大樓市場呈價格上揚局面
大阪圏的商業地段中，大阪市上漲8.0%，遠遠超過去年6.1%的漲幅率。其原因與東京相同，因市中心的外國人觀光客增加，帶動店面、飯店的需求提升。特別是心齋橋、難波、日本橋一帶的店面、飯店需求旺盛。又因為最近幾乎沒有新的辦公室供給，辦公室空屋率也正在下降，故投資需求穩健。而高樓層住宅大樓建築用地等需求也反映在住宅大樓用地上。
最高價格的地段是位於2013年在大阪車站前開幕的大型商業大樓「GRAND FRONT OSAKA」，其價格為每平方米1320萬日圓，連續3年蟬聯大阪府地王。而大阪圏內漲幅率最高的地段是心齋橋地區的大阪市中央區南船場3丁目的28.9%，其每平方米的價格為535萬日圓。
京都市的商業地段上漲6.5%，自前年起已上漲3.8%。京都市的11個區也全部上漲。隨著來自國內外的觀光客增加，支撐起住宿與消費需求。除了飯店幾乎客滿外，下京區的四條通的步道拓寬工程的完成也提升了中心商業地區的繁華。
而住宅地區的住宅大樓比透天厝還來得受歡迎，對於通往市中心之交通便利區域的需要帶動了地價上漲。大阪市與神戸市的漲幅為0.5%、京都市為0.6%，呈現穩定上揚的趨勢。其中大阪市大幅上漲區域有福島區的3.9%、浪速區的3.7%、北區的4.3%。除了分讓住宅以外，投資用住宅大樓（租賃）的需求也帶動了上漲幅度。兵庫灘區雖已大幅上漲了3.3%，但受住宅大樓、透天厝需求與東海道本線摩耶車站開站所帶來的住宅需求影響，故仍持續上漲。
與東京不同的地方為大阪的中古住宅大樓價格仍看不到進入調整局面的跡象。根據東京KANTEI的8月價格調査，大阪市中心6區（福島、西、天王寺、浪速、北、中央）最近３個月與１年前的做比較，每月約上漲了19%。大阪市為2888萬日圓（上漲0.9%），已經連續上漲20個月。與1年前相比，大阪市6～8月的3個月皆維持21%以上的漲幅率。由此可見中古住宅大樓價格呈現西高東低的趨勢。
由信義房屋轉發及提供
20160518 追尋關西市場的潛力 大阪梅田將成為關西經濟圈的原動力
日本因訪日外國觀光客的到來而變得更加熱鬧了。不僅是東京，北自北海道，南至九州、沖繩等擁有主要觀光景點的地區都湧入了人潮。而在這之中，又以擁有多數世界級觀光景點的關西圈備受矚目。海外投資客的不動產投資需求也由東京擴展到以大阪為中心的關西區域。這一次我們試著針對大阪的都市潛在性成長程度做出了概況分析。
外國客行銷效果促使都市活性化 地價、租金上升幅度徐緩增加中
2020 年東京奧林匹克運動會舉辦在即，如果能多加利用奧運效果，不僅東京，連關西圈也能從中受惠。由外國人的角度來看，東京和大阪、京都的距離並不算遙遠。我們可以期待外國觀光客在奧運觀賽之餘，順道造訪京都、大阪等觀光景點，因此一般認為關西圈的觀光需求將會成長。而京都與大阪各自的觀光需求本來就已經非常地顯著。
在這樣的情況下，在觀察國土交通省於今年春季所發表的公告地價（以1 月1日為時間點）後，可以發現大阪府商業用地部分已連續三年呈現上漲。而地價上漲率之冠為大阪市中央區心齋橋筋2 丁目，比較去年呈現了45.1%的漲幅。這正反映了外國客行銷所帶來的外國觀光人潮，進而帶動了當地店面需求的效果。
上述的情況同時也能在其他價格指數中獲得證實。根據一般財團法人日本不動產研究所公布的「都市地價指數」，2014 年3 月的調查報告中顯示，大阪府在闊別6 年後價格指數呈現上升，且漲幅持續擴大。
而在日本不動產研究所於4 月20 日公布的最新商辦租金預測中，大阪商業區由於在2018 年前的新供給較少，所以租金漲幅被預測約為4%左右，到了2019 年以後將會出現大量供給，因此租金漲幅估計將會暫緩。同時2019 年的空置率將因微幅增加的新供給而呈現持平，租金部分則預估會有近2%的漲幅。2020 年部分則估計有約莫1～2%的微幅上漲。
2013 年落成的『GRAND FRONT 大阪』商辦租金成交行情一般被預估落在2 萬～2 萬5 千日圓左右，本大樓所在的北區空置率也慢慢地降低中。但是在淀屋橋、本町所在的中央區以及西區（肥後橋、四橋等）等區，由於出現租戶搬遷至新落成的商辦大樓的趨勢，因此產生了二次空置，租金也呈現下跌。承租方對於商辦物件的篩選越漸明顯。大阪商業地區的商辦新供給量在2016 年為0，但接下來直到2019 年的這三年內，預定將逐年出現5.5 萬坪、3 萬坪、7.5 萬坪的供給量。
期待與東京一樣的集中聚焦效果 改善核心分散化的現況，導向成長
在進行各式各樣的調查後，發現關西圈在未來地區差異化的情況將會持續擴大。大阪車站前的整頓工程即將啟動，以中長期來看，商業區將會集中到大阪車站前區域。
一直以來，不少人認為關西經濟圈的問題在於，大阪市、神戶市及京都市三個都市分散了業務核心，以致業務集聚效果無法得以呈現。但由於京都都市活化較為遲緩，也因此相對強化了集中於大阪市的現象。實際上，目前公寓大樓的供給集中於大阪市中心以及交通便利性較高的區域，銷售上也以與市中心連結良好的區域的銷售狀況為佳，呈現正向成長。
大阪的業務核心雖分散於梅田及難波兩區，但以都更狀況就能清楚了解到，大阪的集中化現象明顯落在梅田一帶。大阪的商務市場量較東京小。大阪在商務市場量被侷限的情況下，卻一直以擁有梅田、難波兩個業務核心的狀態，在關西經濟圈（大阪、神戶、京都）中與其他兩個都市相互抗衡。瑞穗證券市場情報戰略部的高級研究員石澤卓志先生表示：「如果關西經濟圈也產生了如同東京圈一樣的集中聚焦現象，關西經濟圈也能夠發揮集聚效果。」他指出了梅田的集中聚焦現象將成為關西經濟圈的原動力。以往關西經濟圈總以神戶為領頭羊，神戶的都市經營成果甚至讓他被比喻為「神戶株式會社」。而近年來逐漸浮上檯面的梅田集中聚焦現像背後，神戶在阪神大地震所受到的影響或許也是無法否認的原因之一。
這邊補充一個題外話，梅田的集中聚焦現象並不太受到關西經濟圈的商業人士的歡迎。大阪地區較有歷史的企業大多集中在南部地區，而梅田則以新進入關西的企業為主，較有初來乍到的形象。這也讓老企業對於往梅田發展抱持著進退兩難的複雜情緒。
另一方面在京都府的部分，這一次的公告地價整個京都府整體比去年上漲，是睽違八年後的正向成長。商業用地部分上漲3.2%，為連續三年的正向成長。這是因為外國觀光客等的需求所帶來的結果。特別是京都市地區上漲了5.0%，中京區等中心五區上漲了6.3%。京都府有著作為世界知名觀光景點的強項，並持續吸引國內外觀光客的造訪。
但是，京都古都的條件也增加了此地都市開發事業的難度。商辦大樓新建案的開發及供給較為困難。此外，也有些看法認為，即使有了新商辦供給，招租上也非易事。這是因為京都本身有著許多歷史古蹟，官方與民間也都一致傾向重視保護歷史，因此也較無發展新集聚產業的構想。
在住宅市場部分，對於京都的適居性則有各式各樣的評價。比方說，以觀光目的造訪京都固然不錯，但是要將京都做為定居場所來做考量的話，則必須受限於許多限制和束縛，因此也有些人認為京都並不能夠被稱為易於居住的城市。
珍惜使用古老資源的方針並沒有錯。比起朝著具備著居住、辦公、商業設施，娛樂性一應具全的經濟都市東京、大阪方向發展，京都應該會持續以觀光產業為主並摸索出其獨自的經濟成長模式。
由信義房屋轉發及提供
20160225 近畿地區住宅大樓大型再開發案提升市場關注度
隨著2020年東京奧運開辦在即，以東京都內臨近賽事舉辦場地的灣岸地區為首的住宅大樓新建案價格，在這三年內已上漲約三成。鑑於房價受土地及建材價格提高影響而上漲，一般受薪階級家庭已無法輕易出手，因此新建案整體推案量呈現緊縮。然而，各大不動產公司相繼開發鎖定富人或所得水準較高客群的超高層大樓或大型住宅大樓建案，也相繼於推出首日旋即銷售一空。業者傾向只在熱銷地段推出建案，而此一趨勢不僅出現在東京，就連涵蓋大都市大阪府的關西地區也不例外。
京都市建案銷售聚焦稀有性
西日本最高價建案仍在銷售當日售罄
即使有些住宅供應商對於少子高齡化衍生的影響，以及團塊世代（二戰後嬰兒潮）孫執輩購屋意願保有疑慮，但部分地區的銷售成績依然亮眼。不少在地不動產業者認為，「京都、神戶或北攝等地區的建案銷售表現佳。成功招攬大學設校的高槻市及茨木市也可望重現榮景」。
大型開發商的推案速度隨著都更計劃而加速。GRAN FRONT OSAKA在2013年4月26日啟用，日本第一高的商業大樓「阿倍野HARUKAS」在隔年正式營業，而去年11月則有在大阪萬國博覽會舊址興建的大型商業設施EXPO･CITY開幕等盛事接連登場。在上述地區推動的超高層大樓及大型建案也帶動住宅大樓的普及。由朝日新聞社出資興建的「中之島Festival Tower West」預計將在2017年春季完工。附帶一提，GRAN FRONT OSAKA的商辦進駐率已達九成。
關西地區的建案中，像是三菱地所Residence在京都御所及京都御苑等具日本代表性的觀光勝地，推出預定在2017年3月完工的「The Park House京都鴨川御所東」建案（總戶數85戶、銷售住戶75戶）正在興建。此建案在去年12月6日第一期銷售26戶，因面向鴨川的稀有性深獲好評，即使單戶最高售價高達7億4900萬日圓，創下西日本房價紀錄，仍在銷售當日全數售罄。最普遍的價位是6400萬日圓。調查公司MRC表示，這是自2004年以來，第一棟面向京都市鴨川河岸的住宅大樓預售建案。在第一期銷售前，已有約350組客戶前來參觀樣品屋，單戶的購屋抽籤倍率最高也來到5倍。觀察有意購屋的客群屬性，以50到59歲的人佔最多數，高達四成，其中有兩成是京都在地人，相較之下，東京居民卻有三成，東京富人的購屋需求也是此建案的銷售特徵。
大阪市臨近辦公商圈的住宅建案仍顯超值
坐擁高級住宅區的神戶市建案也搶手
不只京都，大阪市等近畿主要城市的住宅大樓也吸引日本國內外富人客群前來探詢。在大阪市及神戶市等大城市市中心，也持續出現超高層大樓建案。尤其是大阪市，緊臨職場的辦公商圈附近之住宅大樓房價超值，客群也以年輕人為主，讓人再次體認大阪市的強大生活居住機能。若觀察近來住宅大樓每坪單價，會發現相對於京都市每坪單價300萬日圓，大阪市每坪230萬日圓的價位更顯平易近人。
根據不動產經濟研究所公布數據，顯示近畿地區2015年整年已售出的住宅大樓有1萬8930戶，相較於2014年增加116戶。大阪市區（成長14.6%）與兵庫縣內（36.1%）這兩處均有增長。每戶平均總價（3788萬日圓，較前一年上漲3.9%）與平米單價（58.2萬日圓，較前一年上漲10.2%）已連續三年上漲。其中，尤以單價漲幅大，也可看出建商因應地價與建設成本提升，又為了緩和總價上漲幅度，而努力減少單戶面積之企圖。
去年12月單月市場動態顯示單戶均價為4525萬日圓，較前一年上漲16.9%。單價也上漲至66.2萬日圓(16.5%)，而且已連漲6個月。後續將由大阪市等地物件扮演火車頭角色，預估2016年的銷售戶數將比前一年增長5.7%，上看2萬戶。顯見近畿地區主要城市，由透天住宅轉居住宅大樓之趨勢正逐步發展。
不動產調查公司東京KANTEI調查日本全國住宅大樓普及率，發現以個別行政區而言，在2015年是由東京都千代田區拔得頭籌，其普及率為84.83%，而大阪中央區（68.53%，排名第四）、大阪市北區（56.10%，排名第六）、大阪市西區（55.31%，排名第七）、神戶市中央區（54.28%，排名第八）這四個行政區皆在前十之列。對比2014年的成長率可知，大阪市天王區（46.65%，排名第十四）、大阪市西區與神戶市中央區的成長幅度同樣超過2個百分點。
以大阪「府」整體而言雖呈現人口外流傾向，但移居位於中心的大阪「市」之人數卻在增加，因此，新的住宅大樓建案供應量亦隨之攀升。大阪市之外受矚目的地區還有吹田市與島本町，這兩區的大樓化比率已超過30%。此外，以北攝為首的通勤區，也有多個地點的大樓普及率已超過大阪府的平均值。兵庫縣內的蘆屋市（43.48%）以及位居阪神之間坐擁熱門住宅區的西宮市（26.65%）、寶塚市（27.62%）的大樓普及率也相對高。
可預期住宅大樓新建案地點將不再侷限於傳統的高級住宅區，也持續涵蓋已打出品牌的全新熱門地段。
由信義房屋轉發及提供
20150813 海外買家搶購日本房產，東京中古屋價揚近一成
日本信義每周在台北舉辦房市說明會，一場約40多人，每月約100組客戶會前往東京看屋，多數客戶仍看準日圓跌至 22 年來的新低位，想在海外找一個安全的地方停泊資金。據日本不動產市調公司「東京KANTEI」調查，在新成屋房價上漲的推升下，東京都的中古屋房價也隨之帶動，東京有六成以上區域的中古屋價格高於新成屋。日本信義社長何偉宏指出，這個現象是來自海外的新興買家所造成，初估每百戶新成交的房產就有其中兩成來自台灣及中國的買家，也打破過去大家認為在日本購屋會快速折舊的迷思。
新屋上漲帶動中古屋房價 逾60%區域中古屋房價高於新成屋
暑假期間吸引不少欣賞日本花火季兼看屋的親子看屋團，隨著新學期的到來，也有部分家長前往看屋順便幫子女置產。何偉宏表示，今年1至7月日本信義累積成交件數達332件，較去年同期增加三成，平均一天成交1.56件。根據東日本不動産流通機構(REINS)統計今年第二季的首都圈的中古屋成交件數達8,930件，較去年同期增加8.4%，成交價格亦較去年同期上升6.7%，因消費稅調整所受的影響已不復見，若將範圍縮小至東京都23區，第二季中古屋成交3,517件，較去年同期增加9.9%，中古大樓價格已連續12個月上漲。
日本政府推開發獎勵 東京車站周邊都更夯
日圓 2 年半來下跌了 41%，使得東京置產報酬率比在其他海外城市來的高，何偉宏指出，另一個關鍵是東京的城市面貌持續改變，有別於台北因土地取得困難而都更牛步，東京主要的都更計畫多位於車站周邊，範圍涵蓋六本木、澀谷、虎之門、品川、銀座、丸之內、有樂町等地，不少土地屬大型財團所有，加上政府推出投資獎勵-提高新宿站、澀谷站或池袋站周邊的民營企業之不動產取得稅的扣除額，都更腳步加快許多。像是東京車站周邊就有三井不動產及東京建物、三菱地所進行大規模高層大樓複合設施的再開發案，除已完工的複合商辦「澀谷Hikarie」，位於東急電鐵東橫線舊址的都更案「澀谷站南街區」也已動工，同樣是集結高級商辦、飯店及餐廳賣場的複合式大樓，預計2018年營運，可望大幅帶動周邊商店街的活化，澀谷車站周邊也將出現更多摩天大樓，深具發展潛力。
儘管有不少人質疑海外置產的風險，何偉宏認為，東京車站周邊屬商業金融區，澀谷則是流行文化發源地之一，猶如台北西門町，透過以娛樂結合商業活動的都更模式，讓東京的未來更具想像空間。再者，日本房產普遍擁有優質的建築品質及社區管理，產品選擇也較一些新興國家更為多元，具有較高保值性，投報率也有支撐，對於國人而言，東京仍是風險相對低且適合長期持有的最佳投資地之一。
由信義房屋轉發及提供
20150527 日本首季GDP及不動產投資雙成長，投資人信心增
這星期是綜所稅申報及房屋稅繳納的最後一周，五、六月份也正值繳納日本不動產持有稅費的時期，隨著未來台灣房地合一新制上路，去日本置產需要負擔哪些稅金，值得有心赴日的海外投資人關注。尤其日本內閣公佈Q1GDP較去年同期成長2.4%，連兩季上揚，創近一年來最佳表現，包括個人消費增加、企業獲利改善都是成長主因，根據「週刊東洋經濟」最新報導，Q1日本的不動產投資金額高達1兆5,400萬日圓，也較去年同期增加23%，且日圓匯率近日跌到近17年來的新低，不少人認為現在赴日置產正是時候。
2014年外資購買日本不動產總額超過1兆1,000億日圓，創歷史新高，更加吸引全球投資人聚焦日本房市，因東京具戰略特區發展優勢，也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願。此外，新加坡、馬來西亞及中國等政府設立的基金也開始將資金投入東京都心精華地段、具保值性的標的，中華郵政先前也傳出有意鎖定投資東京鬧區商辦物件，東京的房市投資熱潮仍持續升溫。
台日稅制大不同 事前財務評估不可少
日本信義社長何偉宏表示，投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規劃，對於當地的法律規定也建議請教專業人士，畢竟每個國家地區的法律和稅制都不同，且不動產交易金額龐大，稅費成本的衡量更顯重要。以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2-3%，加上仲介服務手續費，另外還有每年需支付的固定稅負，皆會直接影響到投資報酬率，是事前評估財務計畫時需一併考量的投資成本。
日本不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計劃稅是每年五六月時申報。日本的房屋持有稅和台灣類似，台灣是以房屋現值為課稅計算標準，日本則是以固定資產稅評價額(類似公告地價)為計算稅基，由於通知書只發送到日本國內的地址，因此須設立納稅管理人。日本信義也與稅理士事務所合作，協助客戶處理稅務申報及繳納等事項，客戶即使身在台灣，也能輕鬆完成報稅。
釐清日本稅務法令規定 尋求當地專業諮詢
何偉宏補充說，日本的綜合所得稅是於每年二至三月進行「確定申告」，客戶若是日本包租公，就需將租金收入列入所得。此外，為抑制短期炒作，日本政府規定購屋後五年內即出售需繳交30%讓渡所得稅，持有五年以上則稅率減半，類似台灣的奢侈稅概念；至於資本利得的部分課稅，則是將房屋出售金額扣除購屋時的價格、當時的仲介費用及特別扣除額後，才是「讓渡所得金額」，計算基礎與奢侈稅並不相同。
何偉宏表示，除了交易及持有不動產時固定產生的稅費，客戶也很常問到有關日本消費稅的問題。購買日本不動產，土地的部分不需要付消費稅，只有建築物本身需課徵消費稅，但自去年4月起，日本政府規定不動產買賣價格必須為含稅價，因此現在售屋價格都已含8%消費稅。至於一般個人轉讓自用住宅或第二棟房屋時並不會徵收消費稅。日本政府預計於2017年4月將消費稅調漲至10%，屆時將直接影響到仲介服務費、代書費、租賃管理費用等服務費用。
何偉宏指出，海外購屋的相關稅務複雜，購屋前的諮詢、稅費試算十分重要，建議客戶應向取得日本當地合格證照的仲介經紀詢問，必要時請日本當地的稅理士協助評估，詳實了解法令規定及特定的優惠減免措施以進行節稅規劃，為海外置產做好更周全的準備。
由信義房屋轉發及提供
20150423 東京首都圈連續19年人口入超，住房需求有增無減
安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵，大量外資蜂擁而來，使得東京都等核心城市成為青年就業的首選。根據日本總務省前不久發布的2014年人口遷移報告顯示，日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強，東京首都圈移入人口突破10萬大關，連續19年呈現入超，演變成人口集中湧入大城市，次級城市空屋率上升的現象。日本總務省今年2月公布的2013年住宅土地統計調查顯示，目前東京的自有住宅率僅45.8％，意即有54.2％的民眾有租屋需求。再加上安倍政府的匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下，皆帶動國內外資金流入不動產市場。據日本信義統計2015年第一季業績成果，今年1至3月總計成交件數達158件，平均每天成交1.75件，較去年同期增加26%，總銷金額達111億日圓(約新台幣29.2億元)，較去年同期成長幅度高達70%，創下日本信義單季最高記錄，顯示國人前往日本置產的熱潮更為白熱化。
房屋自有率低、人口連續１９年入超 東京住屋需求升高
日本信義社長何偉宏表示，據日本官方發布的調查結果，東京圈包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的人口淨遷入較前一年增加12,884人，總數達10.9萬人，短短5年就突破10萬人大關，日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』，東京圈人口已連續19年呈現入超，且這10.9萬人當中，就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群，工作機會的增加帶來了大量的就業人口，使得東京人口密度不斷增大，進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區，有超過50%以上的遷入人口是自東京都的其他地區流入，人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢，對於住宅的需求也持續升高。
空置率低、住宅及商辦價格持續上揚 東京不動產仍有看漲空間
何偉宏指出，近幾年日本在匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下，國內外大筆資金紛紛流入日本房市，市場大幅回溫，在預期土地價格可能拉升下，人力、建築成本的提高也帶動房價隨之上漲，包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公布的資料，今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元)，月增率為1.3%，連續八個月上揚，是近六年以來的新高，然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5％，卻創6年以來新低，在在顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。
至於持續看好的潛力區，何偉宏認為，都心五區仍是投資熱區，例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計畫推動之下，東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要，是東京都極具發展潛力的投資熱區。以日本信義在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例，步行至車站僅需1分鐘，7分鐘車程即可到達品川，至羽田也只要6分鐘，地處東京玄關口的極佳位置，也是距離羽田站最近的車站前都更開發建案，並有一到三房多重格局選擇，總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,067萬至2,452萬元)之間，對客戶而言是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。
另外，不少人擔心房屋若在待租階段，是否會被日本政府加倍徵收空屋稅？何偉宏指出，日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」，即台灣俗稱的危樓或廢棄屋，為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量，因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠，並非加倍徵收空屋稅，如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋，並不在被取消課稅優惠的範圍。何偉宏強調，投資海外不動產有必要謹慎評估，根據日本信義深耕東京多年的觀察，都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高，房子會折舊，但房價並非就會下跌，購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者，深入研究當地市場，選擇具有Location及建材設備的好物件，就能把投資風險降到最低。
由信義房屋轉發及提供
20150305 房地產業者會說「只要買得對，不怕跌！」
日圓暴跌，許多朋友流行買日本房地產，但日本房地產因人口減少、原本空屋率高，加上供過於求這三大要素，不僅人口稀疏化的地方城市，現在已經沒價沒市，連東京、大阪的房地產也將大崩盤，而且將在二○一九年前加速，連原本被視為高收入的房租也開始崩盤，這是日本房地產業界公開的祕密，最近各大媒體相繼報導，已成日本社會公開的祕密：不動產（hudousan）不是資產而是「負動產」（也讀hudousan）！
這種日本社會公開的祕密，專做日本房產的華人房地產業者當然不會不知道；這個冬天，有位在東京接待台灣房地採購貴婦團的業務人士，當著客人面前很老實地對我說：「我原本自己也想買一戶，現在確信日本房地產買不得，已打消念頭了！」貴婦們聽了還是照買，理由很多，像「她在東京有房子，我也想要有！」「東京房子這麼便宜，不買可惜！」
日本人早就不大買房產，現在東京房價是靠華人爆買在撐盤，因為東京房價和台北、香港、上海等地比起來相對低，而且認為日本房租有房價的四％、五％，不像華人都市只有一％、二％，單看房租或許是不錯的投資，但現在空屋越來越多，許多華人買的房子，大多是日本人不會想住的，只好不斷降價出租，但昂貴的裝潢費、稅金、管理費、修繕支出和折舊，讓盼望房租收入卻落空的人不少。
雖然東京熱門地區還有買氣，但這被認為是「剎那的需要」，瞬間會消失，泡沫成因是華人爆買、人手不足而造成營造費暴漲，加上對二○二○東京奧運、安倍超寬鬆政策的期待；現在住宅需求不斷大減，關東地區待售中古屋超過五萬棟，待租則超過一五○萬棟，數字還不斷上升，再加上今年三月完工大量新房子，實在太多太多了。
房地產業者會說「只要買得對，不怕跌！」但崩盤之時無完卵，屆時脫手都難；日本、東京早已是超成熟的社會，不會因奧運就漲價，反而現在為了準備奧運人口集中東京，其後會大減，一六年起東京人口本身就會減少，到了一九年日本不僅人口大減，連戶數也開始減少，住宅市場撐不下去。
此外，日本為了對付全國多達八二○萬戶的空屋，修法從二月起加課空屋稅，高達六倍，大量拋售現在已開始，崩盤事實上開始了；此外，為了防止投機，日本稅制是五年內轉售獲利要課三九％稅金，五年以上則為二一％，因此這一兩年投資的會在一九年前脫手，將加速暴跌，專家估測連華人投資客也會爭相遁逃，若不早收手，屆時就找不到其他華人當小老鼠了。
由今周刊轉發及提供
20141127 日不動產投資公寓持續升溫
【MyGoNews編輯部/綜合報導】有學者曾指出安倍經濟學不僅刺激了日本的貨幣經濟還間接共振了日本房地產投資市場，引得不少外資企業來日進行投資。而2014年出台的第二季度日本的GDP按照年利率的計算降幅6.8％，提高消費稅的這項舉動讓日本經濟備受壓力，同時日元在發生較大幅度貶值時，金融商品的價格會急速上升，房產投資變得更加划算，且對於房產增值確實有推升力。
【JOY LIFE株式會社】鈴木社長表示，東京因為企業稅下降，且商用不動產租金相對漸高，許多企業轉往購買代替長租，尤其是韓國企業，最近一波波購置東京市中心大型物業。東京的辦公室空置率正在逐步下滑，而商用租金總體成一個上升的趨勢。根據市場消息，外國私募股權投資基金一直在收購日本的物業，而且日本上市的房地產投資信託基金也一直很活躍，主要的原因就是日本貸款的低利率2~3％。
MyGo.com房地產網絡CEO林楠桂表示，台灣投資者進入日本住宅市場，選擇出租易的小型物件，簡單入門。東京的小型公寓收益率可達6％，而二線城市市中心的收益率可達到7％-8％，但建議以東京精華地段市中心為優，出租與轉售都有非常好的表現。
搭配在日的台灣銀行貸款，透過貸款操作槓桿可以讓投資量體增大，【JOY LIFE株式會社】鈴木社長建議購買3000萬日幣以上的物業，相對銀行較易接受貸款。
20141011 東京辦公樓超夯 交易量北市10倍大
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近日金管會擬降銀行海外分行房貸風險權數，換言之，鼓勵銀行承作海外房貸業務，不僅可增加海外分行業務量，甚至提升分行收益。台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出，國內打房效應、投報率低，加上日圓重貶、東京房價比台北低，投資者忙卡位東京不動產。
然而，美國經濟持續復甦、美元轉強，全球資金回流美國的疑慮，導致日圓重挫，兌美元一度貶破109大關，創6年來新低。因此有媒體報導，日圓貶值25％，現在赴日買房可打75折！邱太煊解釋說，這樣邏輯不通，日圓雖貶值，但日本房價也在漲！已產生互抵效果，日股也有相同情況。
邱太煊接著說，2年前(2012.10)日圓兌新台幣=2.66：1，2014年9月底日圓兌新台幣=3.6：1，日圓兌新台幣貶值約35.34％，但匯率貶35％，不代表房價可以打65折。
但日圓狂貶，也讓海外投資者聞香而來，新加坡主權基金(GIC)斥資1700億日元(新台幣486億元)，收購東京32樓丸之內大廈；中國民企上海復星集團也收購東京品川花旗銀行大樓。海外基金、日本財團資覬覦資產便宜狂買辦公樓。2014年尤其明顯，2014年1~8月東京商用不動產成交1800億台幣(未含丸之內大樓、花旗大樓交易)，同期台北商用不動產交易總金額新台幣172.88億元，東京商辦交易量足足是台北市的10倍大。
看到日圓重貶，國人現在赴日本買房最擔心「匯差損」，即使賺了房價價差(capital gain)，卻賠了匯差(currency exchange loss)。邱太煊分析說，國人購買海外不動產，其目的大部分都不是自用角度，而是投資、理財規劃、財務避險等功能。
邱太煊建議，若擔心日圓還會續貶，投資者可向台灣的銀行(一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等銀行在東京設立分行)將新台幣定存單質押借出等值日圓，去給付自備款或房貸，若未來日圓持續貶值，借來的日圓價值縮水，還款相對輕鬆，達到避險的效果。不過，萬一未來日圓升值，同樣沒有辦法享受到日圓升值的優惠。
假設美元長期看升、日圓長期看貶的趨勢下，正確的操作方式，有美金帳戶的投資者，可以利用美元定存單質借日圓來付購屋款，除了賺到資產增值、利差之外，匯率操作得宜，還可賺到可觀匯差，達到三賺的效果。
20140906 日本房地產復甦，外資搶買東京大樓
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年8月下旬，一項消息震撼日本不動產界。低迷多年的日本，開始出現鉅額商辦交易。新加坡主權基金(GIC)擬收購東京地鐵站附近的太平洋世紀廣場32樓丸之內大廈，交易總額1700億日圓(新台幣486億元)，賣方為亞洲私募股權公司PAG旗下的Secered Capital公司，據傳美商高盛集團也參與競標，但是出價低於GIC而落敗。該案也是2008金融海嘯以來單一規模最大的房地產交易。
稍早三月法商保險公司安盛集團(AXA)買下東京中野中央公園旁辦公大樓(Nakano Central Park)東棟3.9萬平米(1.18萬坪)，日本企業收購南棟大樓15萬平米(4.55萬坪)及住宅大樓1748平米(530坪)，交易總計530億台幣(1845億日圓)。同月香港私募房產公司基匯資本(Gaw Capital Partners)也斥資9億台幣(3000萬美元)收購大阪凱悅酒店(Hyatt Regency Osaka)。
值得注意的是，上半年總部位於東京千代田區大手町、日本第二大金融集團瑞穗銀行以507.69億(1782億日元)買下總部高層辦公樓「大手町塔」30％之所有權。另外，日本第二大百貨集團高島屋也斥資299億台幣(1050億日圓)增加新宿店時代廣場(Times Square)的持份，如今建物100％歸高島屋集團所有。
有趣的是，主權基金也開始覬覦日本不動產。亞塞拜然主權基金買下銀座Tiffany大樓的交易即將拍板。另外，新加坡政府投資公司(GIC)擬出資1340億日圓(383億台幣)向美國投資基金孤星基金(Lone Star Funds)購買東京目黑雅敘園(Meguro Gajoen)辦公大樓，但土地交易複雜而作罷。
台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出，日本房地產逐漸復甦，引起國際買家的注意，況且國際城市大型商用不動產開始有外資或本國大財團收購，就是房地產大漲的前兆。
邱太煊分析說，日本首相安倍晉三2012上台迄今日圓兌美元大幅貶值25％，日本不動產對外資而言，產生「資產便宜」的概念。過去十年，全球房地產大漲，惟獨日本持續下跌，基期低加上申奧成功、賭場等利多題材，且安倍刻意製造通膨環境，不動產也會隨著通膨上漲。因此未來五至十年日本房地產將獨領風騷。
既然日本不動產看漲，但該如何投資？邱太煊表示，投資海外不動產心法，除了地段、地段，還是地段，投資日本就挑東京、大阪兩大城市，東京以核心五區港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區為首選；大阪則以中央區、西區、天王寺區、城東區為主。
20140214 投資日本不動產 看準時機 把握現在
【MyGoNews行銷部/綜合報導】國人投資海外不動產，兩大獲利評估條件：一為，不動產買賣價差漲幅空間；二為，租金投報率。在海外不動產的幾個市場中，由於日本距離近、治安良好、法律完善…等優勢，使其長期成為最受國人關注與青睞的海外投資市場之一。國人購買海外房地產不僅止於投資之用，更可以做為海外度假之用或者為留學居住之用。
日本一直是國人最關注的海外不動產投資市場，但長期以來最讓投資人對日本房市欠缺信心的地方即是中古屋市場交易量低與房價漲幅空間有限。根據2014年1月21日東日本不動產流通機構(東日本REINS)發布的2013年東京都不動產流通市場相關數據顯示，2013年東京都的中古公寓成交數量破2年來新高，光是2013年12月與2012年12月相比則成長22％。2013年中古公寓的成交單價與總價破3年來新高，單價和2012年相比也成長了7.2％。因此從數據中讀出，東京都的房市自2013年已開始呈現復甦，東京都中古公寓市場交易逐漸活絡而且可以看出房價也開始走漲。
日本房市一向是租賃市場，投資日本房地產的租金投報率也就相當亮眼，「投資日本房地產的年租金投報率大約是6％~10％，這就是日本房地產深受投資人喜愛的原因。」擁有豐富經驗的「株式會社joyLife」社長鈴木侑紗如此表示。自設立以來「株式會社joyLife」專門帶領台灣投資人購買日本房地產，並提供不動產一條龍服務，一直以「安心」為宗旨，希望透過服務讓投資人們安心，代租代管更不需操心。除此之外，從日本官方統計得知，東京都的中古公寓單價為40.64萬/m2(日圓)，出租行情為2,903/m2(日圓)，其中，又以港區的4,178/m2(日圓)、涉谷區的3,821/m2(日圓)、千代田區3,685/m2(日圓)，以及中央區的3,405/m2(日圓)最昂貴，可以看出投資日本房地產租金投報率相當可觀。
由於地理之便，日本房地產長期以來是國人海外投資優先考慮市場，對投資人而言未來若要看屋此距離是相當近的。況且，日本無論是在治安方面，抑或是法律規範方面，對於選擇日本市場都是加分的，投資日本房地產可以百分百擁有產權且登記於自己名下，對投資人而言是較有保障的。日本是亞洲經濟強國，又是世界三大經濟體之一，東京都是全球最大的都會圈，加上日本是文化發展悠久國家，無論能夠在東京都的千代田區與日本天皇同一區域、還是在商業最繁榮的新宿區、亦或是與地標東京鐵塔同一區的港區、或者是經濟商業最密集的中央區，都是相當值得擁有房產的區域與地段。購買日本房地產，不僅是為了投資，也可做為到日本度假或者留學居住使用。
近年來，台灣房價持續飆漲，相對來說日本的房地產價格門檻較低，自2013年開始，由於日圓長期貶值以及安倍經濟學帶動的經濟復甦，房地產交易開始變得更加熱絡，加上2014年4月日本開始將消費稅從5％調至8％，再加上2020年即將舉辦的東京奧運，讓日本房地產價格也開始跟著走漲，日本市場又再度成為備受國人重視的海外投資市場之一，投資日本房地產，看準時機就對了。
20140721 日本経済新闻
2014年１月到6月的不动产买卖的总金额 约2兆5000亿日圆、比去年同期增涨 6%、是自经融危机后最高买卖金额。因地价的上升、 利息降低、增加外资业者、金融业、建设公司的购买意愿、对都心部不动产的回复据极大的助力。
据MIZUHOU银行体系的都市未来总合研究所报告、
１月到6月的土地、建筑物的买卖金额合计约2兆4897亿日圆。
自2005年来已连续2年有创高更新纪录。外资企业更是大量购买日本房地产。
东京都中野区的大型复合式大楼「中野セントラルパーク」、法国有名保险公司大手笔的买下东栋的部分加上其他买家共卖出取得的金额是1845亿。新加坡政府也在大阪买下饭店投资。
这些都是规功于地价的上升及租金的上涨。 7月发表的路线价也明显的显示大都心景气的回复、租金的上涨、业绩的回复使各大不动产业者相继的部动产的投资计画。
