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20210906 東京圈物流不動產空室率維持1%,市街化調整區域開發更積極化

不動產服務公司仲量聯行(JLL)日本分公司於7月上旬舉辦以物流不動產為主題的線上講座。講座中針對蓬勃發展的物流不動產最新趨勢及開發需求等主題進行解說。該公司認為,東京圈的空室率將維持在低點,預測2023年將落在1.3%。

 JLL將先進物流設施定義為西元2000年後完工、總樓地板面積5萬平方公尺以上(東京圈、大阪圈)的租賃用物件。第一天的講座介紹了先進物流設施的未來展望。

 2021年第一季東京圈(東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城)_的空室率為0.9%,較上季上升0.7個百分點;租金(每月每坪,含管理費)則為4,388日圓,較上季上升0.7%,呈現蓬勃發展。JLL分析,2021年的新提供面積為250萬平方公尺,其中七成已確定租出,2021年的空室率為1.2%。

 JLL預測2022年可望提供約350萬平方公尺,2023年約300萬平方公尺,在開發地點交通方便且招租順利的情形下,2022年的空室率將落在1.4%,2023年則為1.3%。並預料租金將持續上漲,2023年將達到4,550日圓。

 另一方面,大阪圈(大阪、京都、兵庫、奈良)的空室率為2.9%,較上季下降0.5個百分點,租金則為4,007日圓,較上季上升0.5%。2021年的提供面積為110萬平方公尺,JLL預測其中九成已完成簽約,空室率為3%。並預測2022年的空室率將落在2.5%,2023年為2%,需求與供給之間持續緊繃,租金被迫上漲,預計2023年將達到4,150日圓。

用電容量的重要性上升 

第二天的講座則以研討會的方式針對趨勢進行解說。在租賃需求方面,JLL工業租賃部門的資深主任友田健表示:「評估結合自動倉庫與物流機器人的案例增加,如何確保用電容量成為重要的課題。」並推估今後十年將一步步邁向自動化。

 收購開發用地加劇了競價競爭,使價格居高不下。資本市場事業部門的執行主任瀧澤洋指出:「積極評估市街化調整區域與農地的案例增加。近十年來各地都可見到開發成果,業者也累積了不少經驗。」有了調整區域與農地開發的前例,行政機關的負責人在處理上也將更加順暢。另一方面,也可見到因為市街化調整區域開發過度,而導致地方政府評估應予以降溫的案例。

消息來源:住宅新報

20210823 2021上半年近畿圏公寓大廈販售戶數增加58%

不動產經濟研究所於日前發表2021上半年(1~6月)及6月的近畿圏公寓大廈市場動向。

上半年近畿圈公寓大廈販售戶數總計為8,373戶(比去年同期增加58%),大阪市2,963戶(增加22.5%)、大阪府其他地區1,925戶(增加97%)、神戶市1,149戶(增加105.5%)、兵庫縣其他地區1,187戶(增加145.2%)、京都市690戶(增加230.1%)、京都府其他地區87戶、奈良縣51戶(減少80.1%)、滋賀縣280戶(增加3.3%)、和歌山縣41戶(減少67.2%)。

 6月的簽約率為73%(比去年同期上升2.5個百分點),連續11年超過70%。每戶平均價格為4,360萬日圓)上漲8.3%)、每平方公尺平均單價則上漲為73萬3,000日圓(上漲7.8%)。開賣當天即售罄的為131戶,占總販售戶數的1.6%。下半年預計將會開賣約9,500戶。

 6月份的販售戶數為1,731戶(比去年同月增加23%),連續6個月超過去年同期。簽約率為73.2%(上升2.8個百分點)。每戶平均價格為4,572萬日圓(上漲26.7%),乃2個月來再次轉為上漲。每平方公尺平均價格為73萬2,000日圓(上漲14.4%),連續3個月上漲。

 開賣當天即售罄的物件有「BRANZ森小路」2期3、4次等共5個物件63戶。月底時未賣出數為3,484戶,比上個月增加46戶。

消息來源:R.E.port

20210622 日本2021年度住宅市場動向調查結果公布

調查期間為2019年4月至2020年3月,以搬家、重建、翻修的家戶為對象,區分為訂製住宅、分售住宅、既有住宅、民間租賃住宅、翻修住宅實施調查。此調查自2001年度以來每年實施,這次的調查為第20次。

 在住宅平均購買價格及年收入倍數方面,既有獨棟住宅分別為2,894萬日圓(較上年度上升11.9%)及3.81倍(上升0.22個百分點),購買價格為實施調查以來的歷史新高。訂製住宅則為5,359萬日圓(增加5.3%)及6.67倍(上升0.16個百分點),分售獨棟住宅為3.826萬日圓(下滑0.6%)及5.32倍(下滑0.29個百分點),分售公寓為4,639萬日圓(上升4.0%)及5.28倍(下滑0.31個百分點),既有公寓為2,263萬日圓(下滑17.6)及3.29倍(下滑0.7個百分點)。以既有公寓來看,其購買價格及倍數皆顯著下滑,但其它住宅則大致與上年度相當。

 在住宅的選擇理由方面,購買訂製住宅的家庭以「因為是獨棟」(44.1%)最高。購買分售獨棟住宅的家庭以「因為是新建住宅」(64.4%),購買分售公寓的家庭以「因為住宅的地點環境不錯」(69.4%)最高。至於購買既有獨棟住宅的家庭與購買既有公寓的家庭,則以「因為價格合理」(56.0%、67.1%)最高。住居為民間租賃住宅的家庭亦以「因為房租合理」(54.5%)最高。

消息來源:R.E.port

20210602 東京千代田區內幸町一丁目大規模都市更新計畫公布

NTT都市開發(股)、公共建物股)、日本土地建物(股)、三井不動產股)等10間公司(註)於3月底發表位於東京都千代田區的「內幸町一丁目街區」造鎮共同方針。

 對於由本街區及有樂町一丁目街區所組成的日比谷、內幸町地區,已於2011年時,由東京都、千代田區與當地相關人士制定的「日比谷地區造鎮基本構想」加以規劃。本街區又於2019年國家戰略特別區域會議中被指定為東京都的都市更新計畫。

造鎮方針列舉有:整備大規模廣場;向周邊街區開放的熱鬧街區;藉由整備地下及地上節點以及連接至日比谷公園的道路上方公園等,來創造出車站、街區、公園一體化的徒步者網路;更新都心地區包括電力、通信設施、迎賓機能等重要公共建設。

 計畫用地為千代田區內幸町一丁目1番,佔地約6.5公頃。北地區(約2.4公頃)將建設飯店、宴會廳等的新本館(2036年度完工),以及包含辦公室、商業、酒店式公寓(Service Apartment)等的複合設施(2030年度完工)。中地區約2.2公頃)將建設包含辦公室、商業、飯店、產業支援設施等的複合設施(2029年度完工)。南地區(約1.9公頃)則將建設包含辦公室、商業、飯店、養生設施等的複合設施(2028年度竣工)。 

目前預定於2037年度後完成所有計畫內容。 

註:NTT都市開發(股)、公共建物(股)、第一生命保險(股)、(股)帝國飯店、東京CENTERY(股)、東京電力POWERGRID(股)、日本電信電話(股)、日本土地建物(股)、東日本電信電話(股)、三井不動產(股)。

消息來源:SUUMO  JOURNAL

20210511 疫情導致無加薪與獎金,但公寓大廈人氣仍不減的原因(上)

最近東京首都圈的不動產交易呈現熱絡景象,關鍵在於「後疫情社會」。

 大型REIT實施合併的理由 

 在這種狀況下,若能供應一些改建舊辦公大樓而來的公寓大廈,很可能馬上就賣完,可能也會有投資標的為住宅方面之不動產投資基金整棟包下,然後轉成出租型公寓大廈加以運用。 

 觀察新冠肺炎疫情時的不動產投資信託(REIT)價格變化,可知雖然商業設施與辦公室系的投資基金價格持續低落,但住宅系基金則呈現好業績。從此價格動向可發現後疫情社會的高住宅需求,辦公室系的基金也以合併與更換投資物件,持續新加入此市場。

 三菱地所系的REIT「日本零售商業基金投資法人」與「MCUBS MidCity投資法人」於2021年3月合併。日本零售商業為商業設施專門型REIT,而MidCity則為辦公大樓專門型。因為後疫情時期,須根據狀況變化柔軟組合商業設施、辦公室以及住宅,所以此二不同領域的基金進行合併,成為日本最大的綜合型REIT,市場十分期待今後的新投資組合,兩基金的淨值(相當於一般企業的股價)也急速上漲。

 另一方面,三井不動產則將自家公司擁有的「新宿三井BUILDING」與「GranTokyo Tower(一部分)」賣給集團內的REIT。雖然三井不動產沒有因疫情造成業績惡化,但釋出物件可讓手頭上的資金變多,以備日後事業開拓之用。獲得這些物件的是與三菱地所系基金競爭龍頭寶座的Nippon Building Fund投資法人,此基金想藉由自身規模巨大的優勢,來強化競爭力。

不動產市場的商機無窮  

 不動產動向不僅限上述介紹,自從菅政權決定要積極邁向低碳經濟後,對於不動產的零排放需求也急速增加。知名不動產企業的Hulic除推動擁有大樓之節能化外,還提出希望於2050年前,擁有物件所使用的所有電力皆為再生能源。大和HOUSE等其他建商也表明相同方針,今後的辦公大樓與住宅將會逐漸成為實現低碳經濟的重要一環。此外,因預期今後EV(電動車)會急速普及,關於整備大樓與住宅的充電設備,以及車輛蓄電池跟建築電力系統之相互連接等方面,可期待引進各種新技術與服務。這些都與不動產有所關連,是業界的重大商機。 

 雖然不是甚麼重大新聞,但自2020年下半年開始,有許多大樓被賣給不動產投資基金,這些買進大樓的基金中,有一部份是海外來的,由此可知,對於外國投資者而言,迎向變局的日本不動產市場非常有魅力。 

 與國外相較,日本不動產市場較為封閉,幾乎沒有對外販賣利潤極高的基幹大樓。但因這次的新冠肺炎疫情,使得過去絕對不會釋出的物件一個個公開進入市場;又因日本長年經濟成長低落的影響,造成與國外相較,日本不動產價格非常便宜,外國勢力自然不會放棄這種大好機會,正持續積極搶攻。雖然這可說是一種兩極化現象,但對於未來展望良好的不動產物件之交易,從現在開始才是真正進入賽局吧!

 (消息來源:Business+IT 作者:經濟評論家 加谷珪一)

20210514 疫情導致無加薪與獎金現象,但公寓大廈人氣仍不減的原因(下)

最近東京首都圈的不動產交易呈現熱絡景象,關鍵在於「後疫情社會」,雖然目前疫情仍無停歇的跡象,但不動產業界為應對新的產業結構,已開始活動起來。

 雖然遠距工作減少辦公室需求,為什麼不動產市場仍不下跌呢? 

 當初新冠肺炎疫情開始擴大時,有很多人預測不動產市場將會崩潰。因採用遠距工作減少辦公室需求以及企業業績惡化,多預期辦公大樓將會出現大量解約潮。此外,媒體也不斷報導因遠距工作變成標準工作型態,導致不須居住在都市,出現搬家到郊外的傾向。 

 筆者於新冠肺炎危機剛開始時便已預測,雖然有一部份企業開始將辦公室解約,但首都圈全體不動產市況惡化的可能性不高,目前看來,與筆者的預測幾乎相同。新冠肺炎之所以沒有造成不動產市況惡化的理由,是因為即使疫情打擊經濟,但產業結構也同時因應後疫情社會進行轉換。

 雖然疫情確實增加採用遠距工作的企業,並減少辦公室需求。根據PERSOL綜合研究所調查結果,去年11月時有從事遠距工作的正式員工,比率為24.7%,且此數值跟4月沒有甚麼變化,所以可以推測,在第一次緊急事態宣言時就已轉成遠距工作的員工,應是持續此工作型態。 

 雖然發布第二次緊急事態宣言應會些許拉高遠距工作實施率,但觀察街上人潮,實施率應無大幅上升。考量四分之一的員工已持續遠距工作,所以目前已實施遠距工作的組織,日後應也會積極採用此方法,所以辦公室需求絕對會下降。日前電通集團與愛貝克思等知名企業開始出售總公司大樓,雖然直接的理由是因為此兩公司業績惡化,但因遠距工作降低員工出勤率的現象,也是推動決策的理由。例如富士通已決定即使疫情結束,仍會持續遠距工作,並提出將把辦公室面積減半的方針。

 從以上事例可知,因新冠肺炎疫情導致業績惡化與轉成遠距工作,若僅觀察此現象的話,便會覺得辦公室需求將持續減少。但不動產市場意外地有柔軟性,並不如此單純。

辦公室市場已開始衝撞 

 的確,若僅觀察辦公室需求,說不定會出現某種程度的下降,但很可能可由新建設公寓大廈來填補此下降,使得全體市場保持安定,理由如下所述。

 因為出現空室的大樓業主會調降租金,從競爭力較低的大廈搶奪承租者,所以大規模大樓不會出現空室。承租者會開始衝撞現狀,最後低競爭力的大樓會難以營運。以前即使是低競爭力的大樓,若位於都心地區的話,多不會走到出售的地步,但邁入今年後,大樓買賣開始活絡。也就是說,不動產市場已預測承租者將會衝撞現狀,並暗地進行各種動作。 

 若出售的大樓地點良好,可能會改建為新的辦公大樓,但條件沒那麼好的物件,很可能大多會轉建設成公寓大廈。近年的公寓大廈價格因建築材料價格高漲,已上漲至異常水準,2020年的首都圈新建公寓大廈平均販賣價格更突破6,000萬日圓大關。

 漲到這種程度,已超過一般人可接受的範圍,但坐落便利地點的公寓大廈仍然充滿人氣。原因是望向後疫情社會,消費者也重新檢討人生計畫。

 雖然終身雇用制已逐漸變成時代遺跡,但企業多仍維持依照年齡加薪的年功序列型給薪。不過因為疫情而尋求員工自願離職、暫緩加薪與獎金的企業增加,變成無法期望能依照年齡加薪。既然無法期待持續加薪,那麼在還能貸到住宅貸款時先貸下來的家庭當然會增加。

 另外,因今後年金可能會減少,所以很多家庭可能被迫終生工作。當退休後要被再度雇用時,無法保證可以像現在一樣遠距工作,依狀況可能需要到現場出勤,所以對於未來愈慎重的人,愈不希望自家離工作處很遠。因為疫情使得高便利地區的公寓大廈供給戶數減少,變成爭奪稀少物件的情況,所以即使不景氣價格也沒有下跌。

 (消息來源:Business+IT 作者:經濟評論家 加谷珪一)

20210510 民眾購買住宅的意願半數以上不受疫情影響

野村不動產URBANnet(股)日前公布第20次「住宅購買意願調查」結果。此調查以該公司不動產資訊網站「nomu.com」會員為對象,以網路問卷的方式實施。調查實施日期為1月15~31日,有效樣本數為2,181件。 

在「新冠疫情是否影響你購買住宅的意願?」的問題中,回答「未受影響。仍在持續物色」的比率為53.2%(較上次調查增加2.1個百分點),排名第一。其次依序為「暫時停止評估。先觀望一陣子再說」28.3%(較上次減少1.4個百分點),「因新冠疫情而開始評估」10.0%(較上次調查增加1.1個百分點),「已停止評估」8.5%(較上次調查減少1.8個百分點)。 

而在這次調查新增的「新冠疫情對房貸償還情形所造成的影響」中,回答「不覺得受到影響」的比率為58.4%,「未背負房貸」30.0%,「受到影響」10.1%。 

至於「你認為現在是購買不動產的好時機嗎?」,回答「是好時機」(5.6%)、「算是好時機」(19.4%)的合計比率為25.0%(較上次調查增加1.0個百分點)。相較之下,回答「不是好時機」的比率則為30.9%(較上次調查減少2.4個百分點)。 

認為是好時機的理由,則以「房貸利率低」的69.6%(較上次調查增加5.6個百分點)最高。其次則是「今後不動產價格應該會上揚」的31.7%(較上次調查增加4.5個百分點)。

關於今後的不動產價格,則以回答「覺得不動產價格會上揚」的13.7%(較上次調查增加4.3個百分點)最高。其次依序為「會維持平盤」31.0%(較上次調查增加3.1個百分點),「覺得會下滑」31.6%(較上次調查減少8.2個百分點)。

 至於「你認為現在是出售不動產的好時機嗎?」,回答「是好時機」、「算是好時機」的合計比率為55.1%(較上次調查增加6.1個百分點)。其理由為「現在可以期待賣個好價錢」(56.8%,較上次調查增加12.2個百分點)等,預測市場今後將逐漸有利於賣方的人較多。 

(消息來源:R.E.port)

20210505 【國內外富裕階級關注京都不動產, 即使疫情影響資金仍不斷流入日本市場】

摘譯自《京都新聞》2021/5/5

即使當前新冠肺炎疫情持續擴大,日本國內外對於京都市內的不動產依然備受矚目,投資熱錢不斷地流入日本不動產市場。儘管京都市中心的地價在疫情燃燒前就因建築熱潮一度高漲,然而對於口袋深的海外投資客來說,日本的地價依然相對便宜。

因為疫情的影響,外國人難以入境日本,然而海外的需求仍持續升溫,越是不能自由進出日本,對日本不動產的關心度就越高。購買日本不動產的海外投資客當中有很多原本就是日本迷。

經濟成長急速的中國正面臨資產泡沫經濟時期,在北京、上海、深圳等地,一平方公尺開價250萬日圓的大樓不在少數,而在京都市內新成屋一平方公尺的售價只要74.7萬日圓。再加上日本治安良好,同屬亞洲文化圈,生活習慣相近,所以可預見疫情減緩後,海外對於日本不動產的需求將會大大的提高。

 

20210403 受疫情影響2021年日本公告地價6年來首次下跌

日本國土交通省於3月發表了2021年公告地價(日文:公示地価)。在2021年1月1日,日本全國所有用途土地的平均公告地價6年來首次下跌。由於新型冠狀病毒疫情導致日本政府呼籲民眾減少外出、外國旅客驟減、餐飲店和零售店業績減少,全國平均公告地價比去年下跌0.5%。日本三大都會區的公告地價受疫情影響大幅下跌,四大地方核心城市的公告地價得以維持上漲,但漲幅縮小。

根據最新的公告地價,儘管民眾轉向在家工作因而有尋找新住宅的需求,但要恢復土地價格仍高度仰賴於疫情是否能受到控制。

公告地價為國土交通省委請不動產估價師於每年1月1日調查的全國26,000個地點的土地價格,並將土地根據用途分為商業、工業和住宅用地。根據本次調查,全國所有用途土地的平均地價時隔6年來(自2015年以來)首次下跌。其中,住宅用地平均地價比去年下跌0.4%(自2016年以來,時隔5年首次下跌)、商業用地平均地價比去年下跌0.8%(自2014年以來,時隔7年首次下跌)。

疫情造成地價下跌的情況在日本三大都會區(東京、大阪、名古屋)特別明顯。 在三大都會區,所有用途土地的平均地價下跌0.7%、住宅用地的平均地價下跌0.6%、商業用地的平均地價更是下跌1.3%。在地方城市,所有用途土地的平均地價下跌0.3%,住宅用地的平均地價下跌0.3%,商業用地的平均地價則是下跌0.5%,跌幅較小。

商業用地

COVID-19疫情擴大明顯影響了商業用地的公告地價。如上述,2021年全國商業用地平均地價比去年下跌0.8%,與2020年的公告地價形成強烈對比。當時的商業用地公告地價因訪日旅客以及2020東京奧運預期帶來的經濟效應而上漲了3.1%。此外,三大都會區在2021年對於商店和酒店的土地開發需求遽減,商業用地8年來首次下跌(−1.3%)。

大阪都會區的商業用地地價受打擊的情況特別明顯。2020年大阪的商業用地公告地價大漲6.9%,是三大都會區中增長率最高的,然而2021年地價卻大幅下跌(−1.8%),是三大都會區中跌幅最大的。從都道府縣來看,大阪府的商業用地地價比去年下跌2.1%,也是全國47個都道府縣中跌幅最大的。

住宅用地

2021年全國住宅用地的公告地價比去年下跌0.4%,主要是因為新型冠狀病毒疫情造成企業業績低迷、雇用減少以及平均工資減少,企業和家庭對支出採取謹慎態度。但如上述,住宅用地價格的下跌幅度小於商業區域。

「雙居住據點」&「移居」新居住需求增加

由於在家工作和遠程辦公的家庭增加,一些市中心稀有性極高的住宅區以及交通便利的郊外住宅區越來越受到希望擁有居住和工作雙據點(市內和郊區)的家庭歡迎。許多人和家庭開始關注郊區既存的(非新建)中古公寓和別墅住宅。例如,長野縣的輕井澤和白馬村、北海道的俱知安町和北廣島市等都是與2020年相比,地價變動率上漲10%以上的地區。

工業用地

與商業和住宅用地的下跌趨勢相反,2021年全國工業用地地價平均上漲了0.8%,為連續六年上漲。隨著民眾被要求自我約束減少外出,在家上網購物的需求約來約高,用作倉儲物流空間的工業用地需求也隨之增加。例如,有許多物流中心的千葉縣松戶市和福岡縣筑紫野市的土地價格上漲率都超過10%以上。

地方城市

札幌市、仙台市、廣島市和福岡市等四大地方核心城市的公告地價在今年得以維持穩定但小幅度的上漲。隨著人口增加帶動都市再開發建案陸續興建,所有用途土地的公告地價在今年全數呈現正增長(+ 2.9%)。然而,扣除上述四大城市,因人口減少和COVID-19疫情影響,地方城市整體的所有用途土地的公告地價仍下跌了0.3%。

整體趨勢

2021年的公告地價徹底反映了新型冠狀病毒的影響,2020年因東京奧運預期經濟效應而飆升的地價突然大跌的結果顯而易見。特別是旅館和餐館集中的城市商業區更是因入境旅客驟減使得土地價格劇降。

隨著越來越多公司轉變為遠程辦公,東京市中心的辦公室空租率今後預計將持續上升。住宅用地的地價也可能會隨著長期無法趨緩的疫情而更加嚴峻。作為物業業主,重新審視目標租客、與周邊競爭物件做出區別(例如建築設備升級、使現有租客願意長期居住)等,或許才是能在疫情中遠離虧損的方法。


20210329 首都圈、近畿圈公寓大厦市场,看准新冠疫情趋于平缓,需求可能会在年内回归都心部

在新型冠状病毒疫情不见止息的情况下,对于住宅及不动产业所造成的影响依然有限,或者应该说,并未受到那么严重的影响。餐饮服务产业、饭店旅馆等住宿产业因紧急事态宣言受到直击,收益剧减;然而,在分拆让售住宅方面,郊区一户建因可避开大都市的密集住宅而人气提升,而从去年下半年开始,以都市为主的分拆让售公寓大厦,销售状况亦迅速恢复正常,新屋和中古屋也可说是稳定发展,销售价格与签约价格皆维持高水平。

2021年刚过新年,政府旋即颁布第二次紧急事态宣言,而后更延长至3月7日,国内景气的恶化令人担忧的状况下,我们针对首都圈、近畿圈的分拆让售公寓大厦市场进行了评估预测。依据不动产经济研究所的发表指出,2020年首都圈公寓大厦的新屋供给数量为2万7,228户,比前一年减少12.8%。

去年春天政府发布紧急事态宣言呼吁业者暂停营业,致使4月及5月营业活动实质停止,因此产生影响。虽然下半年有拉回,但供给量仍打破1992年以来的3万户新低。另一方面,平均价格为6,035万日圆(相较去年上升1.7%),创下1990年泡沫时期以来突破6,000万日圆的纪录。东京23区内则平均价格为7,712万日圆。亿万级公寓大厦供给了1,818户(相较去年减少2.6%),亿万级公寓大厦过去供给最多的一年是在1990年,总共供给3,097户。 2020年的最高售价为「Proud 代官山 Front」的6亿9000万日圆,该建案的事业主是野村不动产。观察近畿圈的情况,去年1~12月的总供给户数为1万5195户(相较去年减少15.8%),虽然供给也同样减少,但每户平均价格为4,181万日圆(相较去年上升8.1%),后势看涨,目前已连续三年上升,若以每平方公尺的平均价格来看,已连续八年上升。关于2021年的供给预测,同研究所预估首都圈、近畿圈皆会增加,估计首都圈会有3万2000户,近畿圈会有1万8000户。

依不动产调查公司东京KANTEI的调查,2020年首都圈的供给统计因包含套房公寓,所以供给户数,比不动产经济研究所的数据更多,是3万6535户,但相较去年减少14.5%,就整体降幅来看两家公司的数据几乎差不多,供给数已跌到2009年金融海啸事件发生不久后的低水平。不过,即使如此首都圈的新屋价格仍高于泡沫经济期,2020年1~12月的平均价格超过6,000万日圆,这是因为稳固的住房需求集中供给于东京等拥有一定人口规模的都市。 1990年泡沫时期,当时除了东京以外,连千叶、埼玉、神奈川等周边区域皆出现大量供给。中古公寓大厦看涨 过去八年内价格上升44.5% 价格居高不下的情况不仅限于新屋,同时也连带影响中古公寓大厦。新屋供给这几年受到抑制的关系,中古屋的成约件数以弥补新屋不足的形式正向上成长。据东日本不动产流通机构(REINS)指出,首都圈2020年1~12月的中古公寓大厦,与新屋供给一样受到去年春天政府呼吁休业的影响,成约件数睽违两年低于前一年度,减少至3万5,825件(相较去年减少6.0%)。

但特别的是,价格区间落在5,000万日圆以上的成约件数与占比皆有所扩大。平均成约价格连续五年上涨,每平方公尺单价在这八年内达到惊人的上升率44.5%。依前面提及东京KANTEI的调查,近畿圈的年平均价格为2,454万日圆,较前一年上升5.3%,大阪市则是3,406万日圆(相较去年上升4.1%),上升率超过东京23区的3.6%。 23区的价格为5,766万日圆。但是他们也指出,受到新冠疫情影响,国与国之间的往来受阻,来日观光客经济效果减退,投资需求的消退感可能会自下半期开始出现。随着价格上升,出租分拆让售公寓大厦时,租金也随着提高。根据同公司的调查,2020年1~12月的首都圈平均租金,每平方公尺首度突破3,000日圆大关,比2019年上升6.8%。东京都平均为3,661日圆(同上升5.2%),连续三年维持5%左右的上升率,东京23区为3,831日圆。消费者购买力的差距 在房屋业界也产生分裂的鸿沟 不过,因新冠疫情导致个人收入锐减的人与未受影响的人,两者间的差距急速扩大。内阁府2月15日公布的2020年10~12月实质GDP,连续两个季度呈现正成长。然而,紧急事态的二度宣言及延长消息,可能让2021年1~3月季度再次呈现负成长。

新屋动工件数预计将反映出新冠疫情的影响,2020年度的件数呈现减少趋势。 2021年度延续民众在家时间增加的社会情势,大家追求住宅舒适性的想法增强,支撑分拆让售住宅的建设需求稳固发展,但尚未达到新冠疫情之前的水准,回复缓慢。依据总务省1月29日发表的劳动力调查显示,2020年12月的完全失业率为2.9%,与上个月相较呈现持平。雇用者数则连续九个月减少。日生基础研究所指出,经济活动尚未恢复水准,却勉强以雇用援助款维持雇用,将导致新员工的雇用受到抑制。景气虽已触底,但失业率有可能再次攀升。

厚生劳动省1月29日所发表的有效求人倍率,自上个月起即呈现持平发展。买得起不动产的人和买不起的人,两者间的差距因为新冠疫情更为加深。虽然不是分拆让售公寓大厦,但观察东急住宅租赁株式会社等在东京、中目黑开发的低楼层高级租赁住宅,即可窥探这样的分裂社会。该高级租赁住宅结合小型办公室和店铺,在共用设施部分设置能配合在家办公的空间。房租最高的住户每月接近60万日圆,出租合约从高阶住户等高价位开始逐间成约。

总户数70户之中有八成在一月完工前就有入居申请。这些租客的平均年收超过2,000万日圆,占入居申请者的四成左右。在家办公的渗透度有限 新冠疫情一旦走向尾声 大都市即可望恢复荣景 住宅・不动产公司认为,聚焦至具有购屋欲望的消费者特征,将会是今后事业策略的关键。不过,其中目前最难以预测的是,远距工作是否会真正变成常态。当前因为在家办公的关系,愿意选择位于郊区比都市便宜、便于在家工作的宽敞一户建或公寓大厦,而非住都心的论调正在展开。然而,依照大东建托在1月27日发表的「因新型冠状病毒产生的意识变化调查(第三次)」,「4月起在家办公的落实率」是21.2%,相较于2020年9月的第2回调查降低5.1%。

「在家办公渴望度」(36.2%)也有所减少,透露出只有一部分工作特性的人实行在家工作的实际状况。虽然以「考虑迁居乡下」(10.0%)与「考虑迁居都市」(6.9%)的比率来说,乡下派较多,但也可以发现,将住处迁往郊外的情况,使都心派和郊外派的差距正在缩小。受到新型冠状病毒疫情影响,聚焦观察今后建商的住宅供给地点是否会与过去的意向渐渐偏离,可以发现目前住家邻近职场且邻近车站的重点不变。公寓大厦要在步行8分钟内,一户建则是步行15分钟以内为主。公寓大厦离车站越近越好的价值观不受影响。即使假设新冠疫情导致郊外意向变强,仍旧可以肯定新屋供给将集中在郊外的主要车站周边。如前述所言,都心等大都市的住宅需求仍相当旺盛。如果今后疫情透过疫苗接种等而趋缓,使得回到办公室上班,到街上购物等消费行动变得频繁,那么居住在都心会再次被重视,在低利率的加持之下,富裕层的投资需求加温,首都圈移往东京、近畿圈移往大阪的回归都心趋势,可能在今年内再度活络起来。出处 信义日本实态。


20210322 东京房价涨不停, 都是什么再买?

今天,日本著名的“不动产经济研究所”公布了最新数据报告:《首都圈公寓市场动向 2021年2月报》,在这份报告中,有几组数据还是颇出人意料的。在东京一都三县,2月新发售的公寓有2243室,同比前年2月增长了50.7%,环比1月上涨了69.3%。也就是说市场上的房源开始快速增加。
但更令人吃惊的是,这些房子卖得非常快,2月份首都圈的新房契约率竟然高达76%,这个数据是两年来第二高。如果只统计东京都23区的契约率,则已经到达了80.9%的高度,几乎是新出的公寓房源,每五套中就有四套当月卖掉。
那么,卖得这么快,是因为房子便宜吗?

也不是,相反,首都圈的单套房价已经几乎涨到了1990年的水平—— 这是国土交通省公布的“住宅建设费用情况”,其中公寓价格(マンション価格)也是由“不动产经济研究所”统计的。可以发现,象征着公寓价格的虚线,在1990年(即平成2年)达到了最高值,其价格指数为400.2(以画面最左边的昭和50年、1975年为100进行比较),而画面最右端的2019年(令和1年),这个指数已经到达了390.8,差距只有10%。
而就在前两天,“不动产经济研究所”公布了另一份报告《全国公寓市场动向2020年版》中,明确指出2020年首都圈的新建公寓平均价格已经达到了6083万日元。这是什么水平呢? 1990年首都圈新公寓的平均价格也不过是6123万日元,2020年是30年来,东京一都三县公寓平均价格第二次突破6000万日元……
当然,这也不是说现在东京房价有多贵,因为1990年日本的不动产泡沫之厉害,是单位面积房价贵,2020年首都圈房价高​​,是因为现在的房子面积更大了。虽然房价在21世纪初度过低谷后开始上涨,但单价距离1990年的泡沫高峰还有相当大差距。
但东京房价这样一路涨,卖得还这么快,都是什么人在买房子呢?

正好,前两天Recurit公司(旗下拥有日本最大房源网站suumo)公布了《2020年首都圈新建公寓契约者动向调查》,揭示了一些日本首都圈买房者的群体画像——" 2020年,在日本首都圈买房的人,平均年龄37.7岁,主要年龄层集中在30~34岁。
38.7%的买房家庭都有孩子,只有夫妻二人的家庭占35.6%,但出人意外的是,竟然有14.4%的买房者,是单亲家庭。 (单亲爸爸占5.8%,单亲妈妈占8.6%)这与日本对单亲家庭的各种支援恐怕密不可分。
下一个重要趋势是,2020年已婚买房者中,72%是夫妻双方共同工作的。这也是自2001年开始这项调查以来的最高值(相信恐怕也是日本历史上的最高值)。这也从侧面说明了,现在日本女性在职场和家庭的存在感都在显著增加。
这些买房者的收入如何呢?以家庭计算,平均年收入为985万日元。 (约合256.3万台币 or 58.7万人民币),其中占比最高的是年收1200万以上的家庭,占20.5%(约合312.3万台币 or 人民币71.5万)。
平均家庭年收入为741万日元,约合192万台币 or 44.2万人民币。
首都圈2020年购买新建公寓的平均价格我们已经知道,是6083万日元(约合1583.4万台币 or 362.9万人民币),那这些房子有多大呢?

平均67.3平米,最常见的面积范围为70~75平米。鉴于日本房子无公摊,阳台不算面积,动线设计极为良好,户型浪费少,而且提前预装了厨房卫生间及收纳,所以保守估计,日本面积67平米的房间,相当于台湾 23.3 坪左右。
23.3 坪,1583.4万台币,约合68万台币一坪。可以在日本首都圈买到一套新建公寓楼。这个价格怎么衡量,可能每个人内心都有笔账。
(注意不要拿其它国家和城市的二手房价随意比较,没有可比性)
接下来又是很多人关心的数据,这些人买房的钱都是从哪来的——

2020年,日本首都圈购房者的首付金比例只有17.9%,是2001年调查开始以来最低的首付比例。
而且更刺激人的是,这些买房的人中,有16%的首付是0!有25.9%的首付不到5%,有12.6%的首付不到10%,有10.1%的首付不到15%……
因此,这些购房者贷款的数额自然也水涨船高—— 平均房贷4864万日元。也是2005年统计以来最高值。而且有43.5%的人贷款在5000万日元以上,27.4%的人贷款在4000万日元以上。可能又会有人问,借这么多钱,那还利息得还多少啊。
这是日本最新的住宅贷款利息数据——

以贷款4864万日元,变动金利0.38%,借款35年计算。最后实际还款总额为5195万日元。多还贷款部分只有331万日元(约合19.7万人民币)。再想想那16%首付只有0日元的购房者…… 这正是日本人这么有底气买房、首都圈公寓快速卖掉的重要原因。资料提供 纵横日本, 解码日本

20201117 新冠疫情之下的公寓大廈市場 富裕階層與投資家展現存在感
新型冠狀病毒是否造成不動產市場出現結構上的變化?為了避免人口密集,需求從都心轉移至郊區,房價是否如同向外擴散的甜甜圈,開始往郊區的方向上漲?頒布 緊急事態宣言之後,不動產交易在4月~6月凍結,價格將暴跌等等,市場飄盪著各種不安。因為經濟活動的停滯不前,可能導致不動產需求急速下降,一時間市場 飄盪著不動產價格可能會下跌的氣息。不過,只要看看當下的情況,就會發現事實不然。房價仍以高水位發展,尤其是中古公寓大廈的成交合約數正在穩定增加,新 建公寓大廈的供給戶數也逐步回復。新型冠狀病毒的世界大流行,也就是所謂的傳染高峰,雖然仍不見終止的跡象,但是對於不動產的需求,就像潛伏在地底下的岩 漿正在流動。

供給分布區域幾乎與新冠疫情前相同 

新型冠狀病毒確實造成了影響,新建公寓大廈的供給戶數驟減,中古公寓大廈的成交數也略微下滑。根據不動產經濟研究所的調查,首都圈新建公寓大廈的供給戶 數,截至9月為止的上半期,創下低於一萬戶的有史以來最低水準。 

政府於4月7日對部分都、府、縣發布緊急事態宣言後,於同月16日將範圍擴展至全國。勸告店家暫停營業、要求民眾避免外出,實際上,因此導致分拆讓售住宅 的營業活動出現困境。公寓大廈展示中心和樣品屋被迫關閉,直到5月25日緊急事態宣言解除前都無法提供供給的情況反映在上半期的數字上。主要地產開發商暫 緩取得東京都心部高價公寓大廈的用地,全力觀察價格動向。 

不過,不動產調查公司東京KANTEI分析指出:「後來7~9月的供給戶數恢復到往年八成。都心高價物件的國內需求已經回穩。」

 觀察中古公寓大廈的情況,雖然4~6月的供給狀況減少約兩成,但7~9月就回到一般水準,恢復速度比新屋來得快。依同公司調查的行政區供給戶數分布顯示, 到6月為止的這三個月期間,供給超過300戶中古公寓大廈的行政區,若除去東京都23區,就只有埼玉縣川口市和千葉縣船橋市,但並未陷入供給地點極度受限 的情況。7~9月已接近疫情之前的水準,東京都23區的中古供給分布正在回到原本水準。 

另一方面,新建獨棟木造住宅呈現不同於公寓大廈的情況。4~6月供給戶數增加,7~9月減少。就因新冠疫情而避免密集的行動來看,可以推測獨棟木造住宅受 到歡迎。比方說,東京的八王子市和町田市,神奈川縣的相模原市南區、中央區、藤澤市,埼玉縣的川越市和所澤市等郊區的供給都增加了。只不過,到了7~9 月,即使是過去都是以獨棟木造住宅為主的郊區,4~6月時的氣勢也走下坡了,這可能是4~6月一口氣供給過多的反彈。

東京都23區的新屋、中古屋、每坪200萬日圓~300萬日圓以上的市場 

根據同公司的調查,不只是住宅的供給戶數分布情況,物件價格也幾乎回到疫情之前。換言之,都心區和主要都市區域的價格較高,越往郊區越便宜的現象並未改 變。雖然因為疫情使得郊區受到關注,但是就資產價值的面來看,郊區的物件價格似乎並沒有上漲。 

根據不動產經濟研究所,新建公寓大廈的1~9月平均價格為6,085萬日圓(相較去年同期上升1.3%),至於中古公寓大廈,若觀察東日本不動產流通機構 (REINS)的7~9月期,平均為3,656萬日圓,比去年同期上升5.8%。可以看出即使遇到新冠疫情,價格仍穩定維持高水準的特徵。 

觀察東京都23區的情況,新建公寓大廈的1~3月平均坪單價,除了足立區、北區、板橋區、江戶川區外,都有300萬日圓以上,周圍區域則每坪超過200萬 日圓。4~6月、7~9月也幾乎是同樣的傾向。至於東京都23區以外,東急田園都市線沿線的橫濱市青葉區、京濱東北線沿線的神奈川縣川崎市川崎區、武藏小 杉車站所在的中原區也都有300萬日圓以上。 

觀察中古公寓大廈的情況,1~3月的東京都23區,除了練馬區、板橋區、足立區、葛飾區、江戶川區,每坪都有200萬日圓以上。東京都都內,23區以外的 武藏野市、三鷹市、國分寺市也都超過200萬日元。「在緊急事態宣言期間的4~6月,市場上仍維持不變的價格,所以並未有巨大的變動。」(東京 KANTEI)。關於每坪單價的分布狀況,目前幾乎回到1~3月的狀態,今後的價格走向也感覺不到下跌的趨勢。 

透過這樣的市場景況,公寓大廈市場無論是新成屋或中古屋,即使期待接下來進入下修的局面,但是研判價格不會如預期般下滑的看法也越來越多。

另一方面,新建獨棟木造住宅的價格,進展到接近中古公寓大廈每坪單價的水準,7~9月 都市部的價格稍稍下跌,但獨棟木造住宅的供給狀態仍維持積極傾向,郊區的每坪價格也不見上升或下降。

政府、執政黨強化支撐購屋需求的政策 

即使面臨這樣的疫情考驗,就現況來看,住宅市場並未出現崩盤的狀況。為了維持這樣的趨勢,政府、執政黨強化支撐購屋需求的制度,利用扣除房貸餘額的稅金減 免措施為市場加持。所謂扣除房貸餘額的減免措施,是指從每年年終時依照部分房貸餘額減免所得稅和住民稅稅金的機制。去年10月,消費稅從8%調昇至10% 時,制定了特別措施,針對今年12月底前完成遷入手續的民眾,將原定減稅期間延長3年,總共可接受13年的房屋貸款減免,但目前已經決定受新冠病毒的影 響,符合一定條件的民眾,在2021年12月底前完成遷入手續也可接受減免。住宅業界團體希望能延長兩年至2022年12月底,預計將在12月決定 2021年度執政黨稅制修正大綱時提出具體方案。 

不動產業的主要企業也展現樂觀的態度。在住宅、不動產專門報導的週刊住宅上,刊載了野村不動產董事專務執行役員住宅事業本部長松尾大作的看法:「雖然新冠 疫情延燒,但銷售狀況良好,需求穩健,今後對於住宅事業來說,依然會往好的方向發展。」。關於理由,除了雙薪家庭增加以及低利率的持續外,還有受到疫情影 響,讓想追求更好住宅環境的租屋族,轉移到分拆讓售公寓大廈。簽約件數和樣品屋來客數目前都是增加的趨勢。

日銀在11月4日發表了9月實施的金融政策決定會議的議事要旨,其中政策委員認為,雖然國內景氣因新冠疫情導致狀態嚴峻,但是目前經濟活動正逐步重新展 開,漸漸好轉。且有部分委員認為4~6月時景氣已經觸底。雖然有人擔心消費的恢復速度緩慢,但也有人認為,每人十萬日圓的特別定額給付金和企業的資金周轉 支援等使情況不再惡化。

未來的市場,景氣是否真正已經觸底,將是關鍵。不過,減低購買物件的難度也將是一大重點。根據前述東京KANTEI計算「公寓大廈價格為年收入幾倍」所得 的結果,最近2019年的新屋是全國平均8.19倍,倍率最高的東京都是13.26倍。屋齡10年的中古屋則是全國平均5.52倍,東京都則是來到 10.96倍,突破了10倍。2020年不少人因疫情導致個人所得減少,若物件價格處於高水準,推估年收倍率將會更加擴大。不動產市場似乎會成為富裕階層 和投資家等存在感高於以往的市場。

由信義房屋轉發及提供

20200915 大城市稀釋新冠疫情帶來的影響─2020年日本都市評價發表
2020年新型冠狀病毒對日本社會造成巨大影響,東京奧運及殘奧均延後一年舉辦。為了防止疫情擴散,政府呼籲民眾留在家中,節制外出、加上居家辦公普及化等等,使社會經濟活動產生變化。未來幾年,恐將持續難以進行人與人之間的頻繁交流或國際間的往來互動的困境。目前日本藉由訪日遊客(外籍遊客)的大幅增加活化經濟,尤其是訪日的消費金流提升了商業設施收益性,商業用地也不斷攀升,如今情況一變,都市競爭力評比似乎會產生變化。都市競爭力的變化,也會對住宅及不動產的需求帶來影響。在這樣的環境之下,發布了都市評比。 

森紀念財團城市策略研究所在9月3日發表今年第三次的「日本城市特性評比」。根據本次評比,京都獲得最佳城市評比,且已連續三年綜合評比奪冠,而排名第二的是大阪市,第三名則是福岡市。大阪市首次躋身第二名。 

評比報告為針對日本國內109個城市的經濟力和適合居住程度等等,進行評分後得到的結果。透過「經濟/商業」、「研究/開發」、「文化/交流」、「生活/居住」、「環境」、「交通/移動便捷性」六大領域及83項指標進行評比,第四名至第十名的排序依次為橫濱市、名古屋市、神戶市、仙台市、金澤市、札幌市、松本市。 

由前三名的城市來看,京都市得到好評的是「文化/交流」與「研究/開發」項目,尤其是「文化/交流」的評價,更榮獲109個城市之中的榜首,觀光景點數量、文化財指定件數、景觀社區營建等「硬體資源」的評比格外優異;大阪市的良好商業環境頗受好評,其經濟規模大小及新規商用不動產的供給面積大小最具代表性,此外,在「生活/居住」的領域上也取得不錯的成績。 

排名第三的福岡市,在「經濟/商業」與「交通/地理位置」的部分得到頗高評價,與其他城市不同,福岡市值得一提的是除了前述兩大層面之外,在「文化/交流」、「研究/開發」、「生活/居住」的領域上評價也很高,目前被認定為持續成長的均衡型城市。排名第八的金澤市(石川縣)作為「易於居住兼具文化培育力的城下町」,評比仍然有所提升。至於落在前十名榜外的出雲市(島根縣)立川市(東京都)、安城市(愛知縣)亦頗受矚目。而熊本市由於改善了原本較差的環境,自前一年的第22名躍升到第16名。 

此外,這次新列出具有魅力的城市,例如第42名的安城市(愛知縣)、第29名的立川市(東京)、第49名的出雲市(島根縣)。

新冠疫情影響前的都市評比 

除了上述全國109個城市之外,森紀念財團同樣針對東京23區做出評比。根據評比,都區部評價第一名是千代田區,第二名是港區,第三名是中央區,前三名的名次一如過往。尤其千代田區在「經濟」、「生活/居住」、「交通/地理位置」的領域上,皆獲得23區之中最高的評價,而在「文化交流」的領域上,飯店等高級住宿設施客房數、活動中心、國際會議、展覽舉辦件數等指標皆達到高水準。 

第二名的港區,被評比為以經濟及文化為中心發展的均衡型都市,在「經濟/商業」、「文化/交流」的領域上頗具傑出的實力,且在「研究開發」及「適合居住程度」的表現也持續在提升。第三名的中央區可說是「交通便利性與居住環境十分良好,氣氛活絡的城市」,尤其在環境層面上,是都心三區之中評價最高的一區,電動車(EV)充電站的多寡及水岸的充足程度皆得到很高的分數,雖是都心卻具備便利性,並且擁有自然環境的宜居城市。 

只不過,此等調查並未反映出新型冠狀病毒疫情的影響,關於這點,參與評比製作的明治大學榮譽教授市川宏雄表示:「訪客人口較多的城市,新冠病毒的影響甚劇,這次考量新冠疫情影響下的試算顯示,可能會有不少民眾從城市轉移到郊外。」今後各個城市要必須依據各自的特性下功夫才能留下現有居民。 

此外,有鑑於新冠病毒的影響,無論任何城市,經濟方面都會有一定的惡化,而訪日遊客量要從減少的情況恢復原有盛況,恐怕還需要好些年。來自海外的交流有所減少,因此估計國際會議的舉辦次數也會隨之降低。由於工作型態的改革演進,柔軟的工作型式應運而生,工作地點也將變得更加多樣化。 

因此預測109個城市前七名(京都、大阪、福岡、橫濱、名古屋、神戶、仙台)和東京23區前六名(千代田、港區、中央、新宿、澀谷、文京)的綜合排名分數會下降,相對來說,其他城市或多數地區的分數會稍微提升。不過,目前的排名順序變動不至於太大,但國內外訪客人口眾多,往來密集的東京和近畿圈的城市,在「文化/交流」領域上會受到強烈衝擊。 

另外,人們轉移到地方、郊外的趨勢增強,可能使都市圈的二氧化碳(CO2)減少,交通量降低,稍稍緩和市中心的擁擠交通。

智慧城市的進展為主要關鍵 

基於上述情況,市川榮譽教授強調,為了提升全國地方城鎮的魅力,而不僅限於東京和大阪,智慧城市的實踐相當重要。智慧城市是透過活用人工智能(AI)和大數據等數位技術的都市建造,創造無現金支付、引進自動駕駛車、行政手續IT化等的數位社會。

 在人口減少的情況下,應該如何有效率地打造適合居住的城市。由於新冠疫情的影響,遠距辦公瞬間受到關注,使得人口集中於東京一處的情況得到緩解,並促進使地方活化,使地方城鎮出現商業良機。若能藉由視訊等方式實現遠距辦公的商業環境、教育環境、遠距診療等等,或許就能開啟嶄新的社會。 

然而,「以日本的狀況來說,開展新事物之際,改革規範總是跟不上腳步。因為目前也沒有朝著智慧城市前進,故不會對城市評比帶來影響」。新冠疫情影響下,暴露出發展智慧城市不可或缺的數位公共建設整備的延宕。自民黨表示有意籌組「地方創生.未來城市推動議員聯盟」,支持自治團體。 

今後的焦點將著重於新冠肺炎平息後的城市建設,期望京都和大阪等以「文化/交流」為強項的城市,繼續以此為核心,讓城市競爭力更上一層樓。都市圈的中堅份子,包括具備均衡實力的福岡、橫濱、名古屋、神戶、仙台,還有這次分數減少的札幌和廣島,皆必須即早對新的工作型態採取柔軟的因應對策,打造足以超越其他城市的城市建設。 

至於東京23區,針對彈性工作型態的增加所產生的工作地點多樣化等新需求採取對策,將是一大關鍵,希望能創造緊密且舒適的聚集地,擁有更勝以住、能量充沛的城市建設。

由信義房屋轉發及提供

20200817 2020年上半年公寓大廈市場分析
2新冠病毒疫情不斷擴大。日本國內自1月16日發現首例確診者後,包含郵輪乘客在內,累計確診者已於8月3日超過4萬人。確診人數增加的速度急速上升。而第二波疫情來襲加深了日本未來經濟的不可預測度。但目前由於世界各國推動擴大內需措施,使得市場中充斥大量資金,尋找停泊處的資金流入股票市場,使股價維持在高水準。在日本,負利率成為常態化,再加上新冠疫情衝擊,近期很難有解除負利率或提升利率的可能。觀察不動產市場,可從最近的各種數據發現,原本部分市場預期物件價格可能會因新冠疫情而急速下跌,但實際上意外地維持高水準,甚至出現上漲的情形。這狀況代表著什麼呢?新冠疫情導致不動產市場崩跌的疑慮不過是杞人憂天?這是可以在日本不動產市場繼續買進的訊號嗎?

內閣府於8月3日發表了2020年1~3月期實質GDP(國內生產總值)的再修正值。根據該發表的內容,相較於前期降低0.6%(年率換算降低2.2%),連續兩季呈負成長。宣布緊急狀況後,因勸告休業與節制外出使經濟活動停滯,民間智庫預測4~6月期的年率將減少27.0%,可能成為二戰後最大的衰退。而內閣府預定將於本月17日公布4~6月期的GDP速報値。若真如預測,那麼將會創下超越次貸危機時,2009年1~3月期年率降低17.8%的下跌紀錄。餐飲、服務業遭受直接打擊,個人消費低迷正對企業的收益造成負面影響。

訪日需求消失造成巨大的打擊。根據統計,國內個人消費的低迷與外國觀光客的消失,讓百貨公司的營業額急遽下降。4大主要百貨公司於8月3日發表了業績動向。根據該發表,7月現有店面營業額相較於去年同月減少幅度達10~20%以上。上述的營業額減少若起因於勸告休業與節制外出,則應該能在一定時間後恢復。但如果公司員工的薪資所得因企業業績低迷而減少,那麼恢復的預期可能就無法如此樂觀。

根據經團連公布的大型企業2020年春鬥妥協結果的最終統計,合併計算定期調薪與基礎薪資調漲的月薪上升率為2.12%(去年為2.43%),連續7年超過2%,但調漲幅度為歷年最低。第1季結算出現大幅赤字的企業很多,日後可能也會影響到獎金金額。預估2021年的春鬥將面臨更嚴峻的局面。

2月出現急售波動,目前進入觀望期

目前的經濟情勢仍需要密切關注。但住宅、不動產市場已經回復冷靜,交易價格並沒有下跌。根據不動產服務的at home於7月29日發表的數據,首都圏中古公寓大廈6月平均簽約價格為2,749萬日圓(相較上月上升4.8%)。東京23區則為4,272萬日圓(相較上月上升5.7%),與去年比較則上升15.6%。這是過往以來第二高的漲幅。

2016年導入的負利率政策讓中古公寓大廈在諸多投資選項裡顯得相對出色,推升了中古公寓大廈的流通戶數。根據Tokyo Kantei的調査,東京23區2020年1~3月期的流通戶數為38,104戶,其中新增流通戶數為7,677戶,較前期與去年同期水準高。可說是因新冠肺炎使未來的不透明感增加,全球又同時發生股市下跌,進而反映出希望藉由不動產快速換取現金的傾向。而不動產經銷活動多數被迫停止的4~6月期流通戶數為36,529戶,其中新增流通戶數為5,822戶,相較前期大幅減少。

根據上述數據,該公司分析2020年1~6月的中古公寓大廈市場,發現在新冠疫情中可以觀察出兩個現象。一個是新冠病毒疫情的感染人數開始受到矚目的2月出現一波『急售』潮,另一個是『急售』潮過後進入『觀望』期的狀態。此等現象不只出現在首都圏,也出現在包含近畿圏、愛知縣、福岡縣的所有大都市。

以首都圏來說,2月流通市場中的流通戶數為33,479戶。其中8,342戶為新增的待售物件,該新待售戶所占比率為24.9%,較1月上升3.6%,幾乎佔4分之1。而該比率分別下降至4月20.3%、5月16.1%、6月17.5%。

另一方面,消滅戶數則在增加。所謂的「消滅戶」是指該月待售但在隔月消失的物件。在首都圏中,如上所述,2月有33,479戶待售,但其中7,673戶從3月的市場中消失了。若觀察消滅戶的發生率,可發現1月為19.9%、2月為22.9%、3月為23.1%、4月為15.8%、5月為16.1%。

也就是說,可以推測在消滅戶數與新待售戶數同時增加的2月中,達成不動產交易(簽約)的件數跟上了新待售戶數。此狀況可分析為,當新冠危機剛開始發酵時,賣方認為「接下來不動產價格將暴跌」而急售,快速的微幅調降售價就能與買方對價格的預期取得平衡,使得消滅戶的比例增加。同時也可以觀察到有企業法人為了準備面對日後的市況,而將員工宿舍等公寓大廈售出,以換取現金,進而能回推難得的交易時機點可能在2月短暫存在。但這樣的狀況並沒有持續,若觀察5~6月的交易,勸告休業與節制外出等的影響顯現,市場交易熱度驟降。

屋齡5年以內的中古屋「與新成屋價值相同」 

如上所述,公寓大廈價格目前仍未因疫情擴大而出現負面影響。若觀察預售與新成屋價格,根據上述Tokyo Kantei的調査,2020年第1季(1~3月期)每坪平均340.9萬日圓,4~6月期則為342.5萬日圓,呈現上升的趨勢。中古基本上也是維持高檔,並未轉向下跌。特別值得一提的是屋齡5年以內的中古公寓大廈上升曲線。該曲線的趨勢與預售及新成屋同步。在預售及新成屋供給大幅減少之下,購屋需求轉而集中到價格感覺相對划算且設備規格相近的淺屋齡物件,進而推升交易價格,使屋齡5年以內的價格與新成屋幾乎站在同一水準。

 住宅的特性原本就較不易受到景氣惡化影響。而辦公大樓、商業設施、旅館等則容易受到景氣影響而有變動。物件價格與租金、提成租金的增減率,亦即波動率較大。而住宅的波動率則相對穩定。 

例如,即使企業業績大幅滑落、陷入虧損時,薪資並不會因而減半。而住宅的銷售價格或租金也不會變一半。購屋者的生活型態變動,大幅左右自住族群的購屋需求,即使不景氣也會買房。租房族在決定租屋處時,也會綜合考慮生活型態、通勤距離等因素後再做決定。居住是生活中不可或缺的基本需求,所以住宅的租金穩定度高。 

內閣府已於7月30日認定,自2012年12月開始的景氣復甦,在2018年10月的迎接高峰後轉為衰退。日本財團針對延期1年的東京奧運與殘奧,以17~19歳為對象進行意見調查,發現超過5成受訪者認為應該延期或中止。近期雖以負面的調査結果或指標居多,但目前不動產市場,尤其是公寓大廈的資產性仍維持在高檔。市場的動向仍需要緊密關注。

由信義房屋轉發及提供

20200430 世界經濟受到疫情影響 不動產市場又該如何佈局
世界經濟環境產生鉅變。正因日本期待2020年奧運年能夠擴大內需,因此在東京奧林匹克運動會與殘奧延期至明年7月後,衝擊也隨之產生。面臨出乎意料的新型冠狀病毒世界大流行(Pandemic),經濟界也為經濟衰退的正式到來做好了心理準備。美國大型信貸評級機構穆迪投資者服務公司表示,即使病毒的感染得以控制,但2020年第2季(4~6月)的世界經濟活動也確定會趨緩。因經濟活動停滯導致企業業績惡化進而使公司裁員,同時也使資產價值下跌的風險正在增高。以下即針對不動產市場造成的影響進行探討。

目前的局勢與2020年1月時的經濟預測完全不同。年初訪問某經濟節目評論家並詢問其意見時,該評論家首先表示依現有情勢,評估未來發展相對困難,但又接著回答:「雖然有美中貿易摩擦、中東問題、英國脫歐等國際情勢問題,也有全球規模難以預測的自然災害與地震等疑慮,但是今年11月3日美國將舉行總統大選,即使股票市場下跌修正約 10%,但為了迎接總統大選並維持景氣,在推升股價的政策前提下,今年應該是大盤相對穩定的1年吧。」而其他市場相關人士也大多持相同看法。 

然而,出乎意料的事發生了。從起源自中國武漢爆發的新型冠狀病毒轉瞬間在全球擴散,美國的道瓊工業指數急速下跌,從接近歷史新高的3萬點一度跌破2萬點。而日經平均指數則從2萬4000點跌至1萬7000點。日銀提前召開金融政策決定會議,ETF(指數型證券投資信託基金)與不動產投資信託(J-REIT)的年買入額度分別翻倍追加至12兆日圓、1800億日圓,但股價仍沒有止跌的跡象,目前仍看不到谷底。 

若觀察東證 REIT 指數,則是自2020年2月20日的2250.65點跌至1個月後 3 月19日的1145.53點。近期稍微回升,4月則是在1400 點~1500點間變動。特別是以旅館與商業設施為投資標的的 J-REIT 下跌幅度頗大。其中又特別以旅館類的REIT低潮有拉長的可能。 

綜觀一般不動產類股,受新型冠狀病毒感染擴大的影響,商業設施因人流劇減導致收益減少,旅館則因為空房率增加及每房的住宿費降低,對經營造成重大打擊。再加上中長期辦公大樓需求減退等因素,不動產相關類股在3月底前的1個月之間,股價已經大幅落後TOPIX指數。由於股價低迷造成家庭金融資產虧損,可能也會對公寓大廈銷售價格產生壓力。 

分拆讓售公寓大廈的市場情況前景不明。但另一方面,往後價格若開始調整,特別是以目前東京的分拆讓售公寓大廈來說,市場情況會讓曾因價格過高而猶豫或下不了手的人變得容易購買。不只富裕階級或投資家,一般實際有居住需求的群眾也會慢慢觀察市場狀況並選擇物件。 

此次疫情對日後的公寓大廈建設案應該也會造成影響。各家公司提前實施了原本預定要在東京奧運與殘奧期間進行的Telework(在家工作),企業的工作方式也因此產生了劇烈變化。若1 個月內出勤日數降到原本的約三分之一,也可能使適合在家工作的分拆讓售公寓大廈需求增加。從長遠的角度來看,可能會對分拆讓售公寓大廈市場帶來變化。市場或許不會一面倒向以都心為中心的住家與職場接近的物件,只要是可以在家工作的公寓大廈,就算在郊外一點仍會有需求。 

另一方面,以租賃住宅與辦公大樓為標的J-REIT雖然面臨股價(投資單價)下跌,但投資物件的租金收入,也就是現金流並未惡化,所以有看法認為目前股價下跌正是投資機會與進場時機。 

若從過去的經驗法則判斷,空屋率超過5%時,市場會開始意識到供需趨緩並產生租金下跌壓力。但是目前為止,業界相關人士與市場相關人士之間空屋率上升的聲音仍少。物流設施也是以長期的眼光進行運用。物流設施的租賃契約為5~10年,因相較於其他資產,租約較長,同時目前的新型冠狀病毒疫情迫使民眾只能躲在家裡,較以往更倚賴網購生活,物流設施也全速運轉當中。 

但是若疫情擴大而對所有經濟造成的負面影響長期化,那麼就有必要關注市場情況可能會比上述假定更加惡化了。 

若站在以上的觀點來觀察日後的不動產市場情況,將會發現海外投資家的存在感。根據 JLL的調査,海外投資家對商用不動產在2019年整年的投資額為4兆 1448 億日圓。其中東京都心五區的占比為35%。次貸危機前的基金泡沫時,外資也將日本不動產的低利潤但相對低風險的優點與不動產風險溢價之間的差(yield gap)視為投資機會,因而購買了日本的不動產。決定舉辦東京奧運後,儘管因不動產價格高漲使物件利潤不斷下修,但存款長期零利率或負利率的走勢,維持了充分的收益差額,吸引投資資金持續流入。 

但是以如此低利而取得不動產的玩家,並不同於次貸危機前基金泡沫的玩家。發生世界金融危機當時的主角,是以高槓桿投資的投資基金,但現在的主角,則是以10年、20年長期持有或運用的退休金基金。也就是說,由於投資資金並不具投機背景性質,所以外國投資家一口氣抽走的可能性低。 

另一方面,美國受最近的新型冠狀病毒疫情影響而將利率調降至零,以往在日本市場吸引投資者的收益差額可能也會在美國擴大。屆時也可能導致投資資金回流。最重要的問題是,這次新型冠狀病毒疫情影響的規模與時間長短仍屬未知。只要日本持續拒絕歐美、中國、韓國等各國的訪客入境,那麼因無法訪日尋找適當投資物件等因素而使今後房地產交易陷入停滯的可能性也將持續增高。 

日後發展的最大分歧點在於首都是否封城(Lockdown)。法令規定的封城有兩種,一種是除非為了必須維持生活以外,否則不得外出,另一種則是要求停止使用學校、福利設施、娛樂場所等政令規定之大眾使用設施。緊急狀態是在對國民生活或國民經濟有重大影響等時發布,發布後再由都道府縣首長發出各種要求或指示。 

若宣布封城,其程度或封鎖範圍是否會擴大?此外,即使沒宣布封城,對人們的心理影響也很大。從電視等各種報導中傳染病專家的意見來看,往後數個月內應該持續會有限制經濟活動的要求。 

住宅、不動產業界中,建築、銷售部門在簡式公寓大廈興建、投資套房公寓大廈的開發或銷售上,情況特別嚴峻。主要原因在於開發收租公寓、公寓大廈的業主意願降低,以及上述收租物件的購買者內心意願降低。投資家或富裕階級的特徵是在股價下跌時,快速保有流動資金或現金的傾向。因受到股價下跌使手頭資金減少等影響,營建工程承包量將更進一步下滑。 

雖然整體疫情發展貌似朝著出口前進,不容大意的狀況仍持續著。但冷靜分析這次的危機,並思考、檢視危機結束後的投資戰略,這樣的準備是不可或缺的。

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20200213 商用不動產市場動向探討
根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查,大企業製造業的業況判斷為0個百分點,相較於上次的9月調査時下降了5個百分點,是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散,並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間,日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上,使得這次的疫情更令人關注。本期的報導,將試著在這樣的背景下,探討2020年商用不動產市場的動向。

辦公大樓目前供需緊迫,解約通知剛收到不久,下個租戶就上門 

日本的不動產市場行情依然強勢。關於土地價格趨勢,東京都內不動產鑑定士表示:「從現狀看來,雖然不管是誰都會認為價格高,但在今年國曆年節期間,如果問到日後會『上漲』、『持平』或『下跌』,則回答持平的人最多,而回答土地價格會下跌的人最少」。 

持續低利率將推動行情。根據美國大型不動產服務公司JLL的調査,2019年對商用不動產的直接投資總額為4兆1450億日圓,較前一年增加了3%。從2017年起3年內,幾乎是以4兆日圓的規模橫向變動,預估2020年將相較於去年增加5%,達到4兆5000億日圓。東京23區的辦公大樓投資總額為1兆4000億日圓(較前一年減少4%)、東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的投資總額為1兆2000億日圓(較前一年減少9%),雖然都相較於呈現榮景的前一年下降了,但仍然穩健。不動產的基本面,比海外主要都市來得強。 

若觀察該公司所定義的東京A級辦公室空屋率,都心5區在12月底時為0.6%,相較於前期降低0.06個百分點,若與前一年同期相比,則降低0.4個百分點,連續3季低於1%。租金水準也是達到每坪3萬9857日圓,即將達到4萬日圓大關。丸之內‧大手町的空屋率則為1.2%,租金為4萬7965日圓。新宿、澀谷的次級市場空屋率也是在0.4%。特別是澀谷地區的IT企業需求強勁,相繼遷入新建大樓,提升了租金市場。丸之內‧大手町因已逼近5萬日圓大關,導致簽約時有許多猶豫,但都內租戶需求仍旺盛。而B級辦公大樓市場的空屋率也連續7季維持在1%以下。由於首選的A級辦公室已經沒有空屋,因此導致B級辦公室需求強勁,在A級的領跑下,B級辦公室的租金也正在上漲中。 

辦公室解約後,大樓持有人一般是先詢問同大樓的其他租戶是否有意承租後,再往市場尋找租戶,但目前的情況是大樓內其他租戶還沒問完一圈,就已經找到下一個租戶了。租金雖然上漲緩慢,但仍持續上升的狀況,是辦公室出租市場越來越好的一大原因。即使因不動產價格高漲而造成低利潤,但租金上漲所帶來的現金流可以彌補低利潤。 

由於2020~2021年較少新的大樓供應市場,因此未來兩年將會面臨大樓的供需緊迫。預估東京以外的都市也會持續呈現大樓租金上漲趨勢。特別是大阪地區,因沒有新辦公大樓投入市場,導致租金急速上漲。當地的不動產業者表示:「感覺目前已經達到次貸危機前的水準,達到高峰了」。但大阪與東京不同,租用辦公室的需求大多不是當總公司,而是當營業處使用。因此,辦公室出租市場受到經濟或景氣的好壞影響,當景氣惡化時,公司常常會裁撤營業處,使需求急速縮小。不過是否能斬斷這個循環,日後也是個課題。 

另一個大型不動產服務公司CBRE,這次發表了「改變人、科技、環境的不動產未來」特別報告「不動產2030東京」。根據該篇報告,往後辦公室將配合上班族的世代多樣化逐漸發展、使遠端交流更加順暢的科技將會普及並逐漸進化。為了因應辦公方式的多樣化,大樓持有者的商業模式也將大幅改變,辦公室出租市場的動向正進入新階段。 

雖然因旅館的開發案接連不斷,使需求追不上供給,但大多數人認為以中長期的觀點來看,還不至於供給過剩。但相較1~2年前,在關西地區積極收購旅館的狀況已經變少了。另一方面,東京並沒有多大的變化,而在東京以外的都市,則是旅館收購案增加了。另外,在高級商業店面方面,許多意見認為因看準外國觀光客需求而願意開店的狀況將會持續。特別是東京的一級地區,銀座1樓店面的租金水準在約每月30萬日圓,同樣條件在表參道,則落在約20萬日圓之間。

仰賴外國觀光客的資產呈下跌趨勢,對傳統收益物件的租金無影響 

世界資金過剩的情況依然不變。世界各地的投資標的開始漸漸變少,導致剩餘資金流向不動產的結構仍持續延續。三井不動產去年10月向Suruga Bank創業家購買了日本橋室町的Suruga大樓。美國的黑石集團(Blackstone)於今年1月投入約3000億日圓,從中國的安邦保險集團手中一併收購了租賃住宅220個物件。在歐美的投資家之間,對於租賃住宅的投資正處熱絡,黑石集團也將價格約1300億日圓的租賃住宅出售給德國的保險公司。雖然不知道賣方是誰,但第一生命去年9月也收購了租賃住宅「河田町Garden(新宿區曙橋)」。 

上述積極投入不動產投資的機構投資者,並非以美國、英國、澳洲、中國、日本等國家為單位來做投資判斷,而是以紐約、倫敦、雪梨、上海、東京、大阪等都市為單位,並以投資對象的屬性為單位來判斷並投入資金。而投資對象也很多樣化。除了辦公大樓、住宅、商業設施等傳統不動產以外,甚至把投資焦點轉向高齡者住宅、看護設施、學生公寓大樓、數據中心、通訊等基礎建設設施。 

但是對於不動產市場的預測有可能出現了偏差。如前面所述,影響的關鍵當然在於新型冠狀病毒疫情是否能提前結束。不只是JLL的調査,各相關單位最近發表的不動產市場指標等,都未將新型冠狀病毒此一因素納入考量。以目前的情況來說,已經很難斬釘截鐵地說「迎入訪日旅客,市場行情上漲」。至今為止,地價上漲使不動產市場活化的原因,在於外國訪日旅客需求增加,而改善了土地收益。 

但新型冠狀病毒疫區擴大、時間拉長,將導致訪日旅客降低、長期收益下降。目前酒店和旅館等住宿業,都已經因不斷而來的取消預約而使住宿率和住房單價受到影響。而商業店面的營收也陷入低迷。 

另一方面,也有人認為疫情對不動產市場的影響輕微。分析指出,有些資產因訪日旅客減少而使收益下降是事實,但基本上,不動產的交易價格是與租金收入掛勾,只要租金不受影響,就不會有問題。特別是辦公大樓與租賃住宅等傳統不動產的租賃契約,是以2~5年為單位簽訂,因此租金收入不變。但是距離政府設定的2020年訪日旅客目標4000萬人,應該是越來越遙遠了。

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20190813 最近10年內資產價值上升,東京與大阪高級地段中古價格較新建時高

以出售所獲得的利益為本錢,摸索下一個投資機會的時代來臨了嗎? 

中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來,持續上升。決定舉辦之後,詢問不動產市場的動向時,專家強勢回應:「(截至奧運開幕為止的)未來7年是黃金時代」,而彷彿與此等回應相應一般,不動產價格持續上漲,目前則有達到頂端的感覺。距離東京奧運開幕只剩1年。當初,就預期從開幕2年前起,會有人獲利了結,開始出售,進入價格調整的階段。實際上,出售的人不少,但賣方與買方之間對於價格的看法,則持續停留在沒有交集的狀態。換言之,賣方相當強勢,以致市場價格並沒有崩跌的感覺。在安倍經濟學開始推動前後購買的公寓大廈,資產價值則正在上升。

 年初,不少專家說,不動產市場的關鍵在今年。去年為適溫市況,而能維持這般適溫,是因為舉辦東京奧運、橄欖球世界盃、推動大阪萬國博覽會等,抱持著危機感所做的各種應對措施奏效的關係。

 地價上升的最大因素在於內需。政府雖然訂下6000萬人次訪日的目標,可是由於日韓關係惡化,導致韓國訪客減少。韓國訪客的人數,向來與中國、台灣訪客相提並論,如今減少,自然會有些質疑的聲浪。不過,也有不少專家認為,此影響相當輕微。因為本來韓國的市場規模,跟美國、中國、歐洲比起來較小,因此日韓關係不順,對於日本經濟的影響,可以從其他國家的交易補足。

 不動產業界亦然,飯店或商業設施的領域,雖然暫時會受到韓國訪日人數減少的影響,但尚不至於走到經濟惡化,會動搖不動產市場的程度。外來需求持續增加,依照修訂的入境管理法,預估前來日本生活的外國人會因而增加。政府雖然表示,修訂的入境管理法並非移民政策,但日本逐漸成為移民大國亦屬實情。今後外來需求較強的地點,不動產市場也可能因而獲益。由於適溫的市況,是以股價或匯率、利息的行情高低為基礎,因此外國經濟的衝擊,若涉及這些的話,企業收益會受到影響。

首都圈連續3年,中古成交件數比新建高 

其中,就分售型公寓大廈市場而言,以東京都心部還有其周邊、橫濱川崎地區為中心,新建價格已經超過迷你泡沫時的高點,中古公寓大廈的價格,也跟著水漲船高。2014年完工的虎之門Hills Residential、還有Park Court赤坂檜町The Tower(2018年竣工)等都心部的公寓大廈,平均每坪單價已達1000萬日圓。 

根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)指稱,第1季(4~6月)的中古公寓大廈成交件數,創下REINS成立以來的最高紀錄,截至2018年為止,連續3年,中古公寓大廈成交件數,較新建銷售數量多。 

依據Recruit居住公司出品之《想居住的地區》特別篇「2020東京奧運時,可能受歡迎的地區排行」的統計,排行第1名的是距離奧運會場與選手村等都很近的豐洲,第2名是品川,第3名是東京,以下到第10名則分別是澀谷、新宿、淺草、月島、銀座、勝鬨、以及同分並列的田町與代代木。 

品川與田町,由於方便前往羽田機場、以及位處於預定2027年開業的Linear中央新幹線首站等,因此人氣竄高。月島或勝鬨則陸續開發1000戶等級的大規模公寓大廈及摩天大樓。 

收益不動產市場吹起逆風,上班族的不動產投資,於融資時的頭款達3成以上,甚至依其屬性,要求到5成以上的案例也不少,而冷眼旁觀此現象之餘,有人出售獲利了結,也有人按兵不動持盈保泰。尤其雷曼事件導致不動產價格急跌之後,購買不動產的人,資產價格可是大幅增值。 

不動產服務公司東京KANTEI,針對首都圈10年屋齡的分售型公寓大廈價格水準,進行調查,調查結果也是如此。價格水準超過迷你泡沫期的高點,逼近1990年代泡沫巔峰期的8~9成水準。2012年以來的價格變動率,東京都、神奈川縣、千葉縣超過30%,埼玉縣亦超過20%。人口流入,相對來說,租金水準較高,基於投資目的而購買公寓大廈的案例,也推高了價格。 

以都心高級地段為首,東京火車站周邊的辦公地區附近,從城東到灣岸地區的公寓大廈價格持續上升,2018年時,轉售價值最高的地區,則為原宿。從新建分售迄今經過10年的中古公寓大廈,價格比新建時還要高7成以上。第2名是橫濱高速鐵路港未來站周邊,價格上漲155.2%,達5成以上。第3名是東京Metro南北線溜池山王站周邊,價格上漲也達4成以上。接著,上升比率前10名,則依序是半藏門、淡路町、大崎、麻布十番、神谷町、九段下、明治神宮,這些地方的價格上升比率,也都有3成以上。 

第一名的原宿,新建時的每坪單價平均為418萬日圓,乃是與地點相符的高價,如今則跳漲到725萬日圓。港未來也從226萬日圓漲到351萬日圓,溜池山王則從418萬日圓漲到596萬日圓。這些地方的共通點在於,從最近的車站出發,都在徒步可以抵達的範圍內,如此具有極佳條件的高級規格還有摩天大樓,將全體的資產價值推高。在價格高漲的局面下,這些地方的資產價值更容易增值,令人印象深刻。 

Recruit的奧運時可能受歡迎地區排行第1名的豐洲,也在上升比率排行的第19名。豐洲的10年屋齡公寓大廈,價格比新建分售時要上漲25%左右。同樣位處東京灣岸地區的辰巳(第28名)也上升了22%。除了都營淺草線的本所吾妻橋(第17名=125.6%)、東京Metro日比谷線的人形町(第20名=124.1%)、以及其他觀光需求強烈的地區之外,荒川區的日暮里(第29名),還有赤度小學前(第30位),也都上升了2成左右。在公告地價方面,從都心部到東京城北、城東的上升比率較高,而這些地區的公寓大廈價值也隨之持續上升。 

分售型公寓大廈一般出租時,租金水準依然穩固。參酌東京KANTEI6月份的調查,東京23區每1㎡的租金水準為3469日圓(比上個月上升0.1%),雖然只是些微上升,不過依舊創下迄今的最高價格。

近畿圈的再出售價格也都在獲利狀態 

走勢穩固的,並不限於容易受惠於東京奧運的首都圈而已。近畿圈的再出售價格也向上攀升。阪神地區的住宅用地,向來人氣很旺,而車站周邊的資產價值,並沒有大幅減少。芦屋和津本山等上漲100%的車站,也有很多,而JR環狀線的大阪地區,漲幅也絲毫不遜色於原宿,價格比起10年前新建分售時,上漲7成以上。 

2013年以來,價格持續高漲,受此影響,國內外富裕階層的第二戶需求浮現,京都市中心跟大阪市中心部(接近工作職場的住宅區,同時兼具實際需要與投資兩種需求)的價格顯著上升。轉售價格達100%以上的車站,主要分布於京阪神地區。大阪市中心,則由於梅田北區進行大規模再開發,因此商業設施還有辦公室等陸續落成,轉售價格也相對較高。 

大阪市6月之租金為2747日圓(比上個月下跌0.4%),雖然下跌,不過這3個月並沒有顯著變化,若排除屋齡超過30年的物件,則租金水準甚至有提升的傾向。 

尤其大阪2025年要舉辦萬國博覽會,一方面,這是繼奧運之後,值得矚目的大事,另一方面,不少人指出,由於市場規模比起東京要來得小,因此投資金過剩還有投資期待集中,亦可能引發物件價格因而泡沫化的苦果。 

無論首都圈還是近畿圈,共通之處在於,距離都心部越遠,資產價值就越少。不過,即使是郊外地帶,若在轉運站或交接點之類的重要車站,有特急或快車的停靠點,則進出都心方便,資產價值減少的幅度就會降低。反之,不符合這些條件的地區,就無法享受到地價上升帶來的利益,屋齡10年的公寓大廈,資產價值比起新建時下跌2~3成,甚至一半左右,就是其特徵。

由信義房屋轉發及提供

20190423 地價上漲,影響擴及地方縣市


日本似乎持續吸引投資金流入,特別是在大城市地區。這種情況可從3月下旬日本國土交通省公布的地價公告中看出。儘管是截至今年1月1日為止的地價,但全國所有用途土地的平均值和商業用地,已經連續四年上漲,住宅區也持續兩年上漲。

調查目標為全國26,000個地點。並未侷限於東京和大阪等大城市,札幌、仙台、廣島、福岡這4個地方縣市,所有用途土地的平均值也有5.9%,商業用地則是9.4%,兩者皆大幅上升。即使是在三大都市區以外的地方都市住宅用地,也在時隔27年以來,首次轉為上升,商業用地也擴大了上升幅度,連續二年上漲。這些皆顯示出訪日遊客的入境需求,成為帶動房市的助力。

外資尋找適合物件的意願仍良好

東京地區的上漲幅度雖然縮小,但地價仍然走強 

隨著訪日遊客的增加,店面和飯店需求高漲,帶動了地價的上揚。全日本地價最高的地方,是在東京銀座的「山野樂器銀座總店」,已經連續13年居冠。每1㎡高達5,720萬日元(上漲3.1%),創下地價公告的最高價值記錄。可以明顯看出,由於訪日遊客增加,使得飯店和旅館等住宿設施、商店的需求不斷升高,也在全國各地帶動不動產需求量的成長。

然而,在東京區域方面,以熱門地段為主的交易價格,似乎已漲至極限,人們越來越擔心,在東京奧運和殘障奧運之後,不動產的價格可能會下降。東京都心的5個區域內(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區),新建公寓大廈的每坪平均單價,已經高達500萬日元。

 不少意見指出:「當前的不動產仲介市場狀況嚴峻,尤其是在銀行非法融資問題等背景之下,投資用的公寓大廈和實際需求用途的簽約情況不如預期。」(銀行系的仲介)。此外,在都心3個區域(千代田區、中央區、港區),飯店用地交易案例增加,公寓大廈用的地價水準已經漲至令人難以出手的程度。用於收益型不動產用地的交易量,仍然表現活躍。 

基於這個因素,無論是新建或中古的公寓大廈需求,皆從市中心移至周邊區域,以東京區域的住宅用地上升率前10名來看,北區、荒川區、足立區等區域也進入排行榜,顯示人們轉往尋找較為低價的區域。在城北和城東等住商混合區域,由於前往市中心的交通便利,但相對價格較低,因此,需求幅度正在擴大。 

例如,在江東區住吉周邊,就出現公寓大廈的開發熱潮。不但與地下鐵直接連通,而且交通便利,前往大手町只需約10分鐘,前往新宿也只需約20分鐘,再加上令人期待的東京地下鐵有樂町線延伸事業「豐洲~住吉間」(8號線)。豐洲~住吉間的計劃,是在住吉站(半藏門線和都營地下鐵線)與東陽町站(東西線)之間、以及東陽町和豐洲站(有樂町線)之間,分別建立一個新站。路線延長約5.2km。距離住吉站約步行10分鐘路程的區域內,陸續推出了分售型和出租型的公寓大廈開發案件。

 商業用地也表現出同樣的趨勢,除了澀谷區以外,東京23個區域的地價漲幅正在擴大。高度的上漲率,也波及至台東區、江東區、荒川區、北區等周邊區域,東京地區商業用地的上漲率前3名,都位於淺草區。

 雖然在零售案件之間(個人之間),呈現交易謹慎的狀況,但是法人之間的不動產交易,則是相當熱絡。雖然外資企業的不動產投資金額,在去年下半年陷入停滯,但「這是因為商品短缺,換句話說,就是缺乏受到賞識的物件,讓人無法出手購買,但是投資意願仍然強烈」(海外智庫)。海外企業已將目標從東京擴展到地方都市,大阪、福岡、京都、北海道、福岡、沖繩的投資金流入情形,尤其明顯。 

於福岡和沖繩備感興趣的亞洲富裕階層

透過重新開發和整頓基礎建設,提升便利性 

大阪的心齋橋地區,每1㎡的地價為1,980萬日元(上漲25.3%),守住去年被梅田取代的大阪地區冠軍寶座。由於外國遊客增加,帶動了藥妝店等商店在此開店的意願,也推動土地價值上升。心齋橋和難波地區的店面與飯店需求強勁,在大阪中央區等地區,呈現高度的上漲率。大阪地區上漲率最高的是,位於大阪中央區日本橋1丁目的拱廊商店街「千成屋」(上漲44.4%),在全日本的上升率之中排名第二。包括這個地方在內,大阪市內總共有4個地點進入排行榜。

 有別於東京,在大阪地區,分售型的公寓大廈供應數量也在增加,簽約率超過被視為景氣好壞分界線的70%。特別是在大阪市內的摩天公寓大樓銷售量,帶動了整個市場。然而,未來的銷售價格仍將逐漸上漲,越來越多相關人士認為,日後將會出現與東京相同的現象。 

在已經成為世界主要旅遊目的地的京都市商業區,上漲幅度擴大到13.4%。其中又以觀光需求旺盛的東山區、下京區、南區、中京區等特別高。在五條樂園,可以看到許多對於古老紅燈區罕見建築物感興趣的外國人和日本國內年輕人造訪,相當熱鬧。在此契機之下,開始出現由基礎做起的振興計劃。

根據地價的官方公告,北海道俱知安町在住宅用地和商業用地兩者的上漲幅度,已經連續兩年位居全國第一。這裡湧入了來自澳洲和香港的大批滑雪客。而在沖繩地區,也掀起來自日本國內的移居熱潮、以及熱絡的訪日外國遊客需求。 

在沖繩地區,以國際通為中心,人們對於店面和飯店等商業用不動產的投資需求強勁,商業用地(上漲17.5%)已連續6年創下歷史新高。而住宅用地也上漲10.6%,市中心區域則展開了土地區分整頓事業,改善了公共設施和商業設施集中地區的居住環境,公寓大廈和獨棟式住宅皆出現強烈的需求。 

大型不動產業者指出,分售型公寓大廈價格,目前每坪單價大約是220萬日元左右,達到了5年前的大約2倍之多。「越來越多的香港富裕階層,比起北海道,更想考慮購買沖繩地區的公寓大廈。最近,也對於在沖繩海邊潛水感到興趣」(大型不動產業者)。此外,今年夏天延長沖繩都市單軌電車(YuiRail)的路線之後,將增加便利性。 

福岡縣博多站周圍的地價強勁。透過天神Big Bang計劃,在國家戰略特區放寬管制,來促進30棟建築的重建,使得天神地區的地價呈現大幅上漲率。福岡市的住宅用地已上漲5.3%(去年為4.3%),商業用地則上漲12.3%(去年為10.6%),兩者皆有上升。 

在人口增加的背景之下,福岡地區的住宅需求旺盛,對於市中心和容易進入市中心的地區,公寓大廈用地的需求緊迫,中央區、東區、南區的地價高漲。天神和赤坂地區,陸續推出分售型公寓大廈的開發案件。從天神站起算第4站的西新站,也有大型不動產業者正在開發40層樓高的摩天公寓大樓(總戶數306戶),預計將出現九州第一個破億日元物件。 

全球貨幣緊縮政策已經消退,低利率政策仍在持續,尋找投資標的物的國內外資金,已逐漸波及到日本的地方都市區域。

由信義房屋轉發及提供

20190130 從春節到春假 赴日賞屋熱潮一波波,發展前景利多 東京、大阪房市燒燙燙


農曆春節假期即將來臨,以往連假也是赴日賞屋的旺季,帶看組數最高可達平日的2倍,日本信義社長何偉宏觀察,2018年東京都與大阪市的不動產交易熱絡,加上今年十月消費稅將調升至10%,明年舉辦的東京奧運亦進入倒數階段,顯見日本政府經濟策略調整、投資開發案及國際賽事舉辦,都將驅使觀望中的客戶付諸行動,預期這波赴日賞屋熱潮可望搭著接下來的櫻花季延續至春假。 

根據日本政府觀光局統計,去年赴日旅遊的台灣旅客高達480萬人次,顯見國人對日本的熱愛,今年農曆春節假期長達九天,日本信義累積九年的觀察分析,連續假期也是赴日賞屋的旺季,以東京、大阪及京都為主要範圍,而近期神戶地區也頗受歡迎;以往連假期間的帶看組數最高可達平日的2倍,延續去年帶看客戶組數年度增幅達5%的熱度,預估春節假期將會是今年首波看屋高峰。 

賞櫻可說是日本的全民運動,根據日本氣象株式會社預測2019年櫻前線,東京將提早自三月中下旬進入花期,儘管冬天寒意尚未完全褪去,但準備赴日賞櫻的旅人早已蠢蠢欲動,何偉宏表示,目前已有許多客戶紛紛表達,天氣再冷也要賞櫻,並赴日預約看屋,預期赴日賞屋熱潮可望延續至春假。

赴日賞屋的熱潮連續幾年不斷,就是因為對日本房市發展抱有期待,根據日本不動產經濟研究所針對2018年度新築物件成交價格統計,東京都23區新築物件平均售價為7,142萬日圓(約新台幣2,035萬元)、平均每坪單價376萬日圓(約新台幣107萬元),較前年微幅上升,至於全年累積簽約率則為79.5%;大阪市的房價相對親民,新築物件每戶平均售價為3,552萬日圓(約新台幣1,012萬元)、平均每坪單價為255萬日圓(約新台幣72.6萬元),全年累積簽約率更高達90.6%,足見兩大都市圈的不動產交易皆相當熱絡,房屋買賣需求強勁。 

東京奧運的舉辦已進入倒數、大阪將於今年6月舉行G20高峰會以及2025年世界博覽會,這些大規模的國際盛事吸引人潮、也帶來錢潮,都是促進日本經濟持續活絡的動力,也是全球投資人看好日本不動產市場的原因之一。何偉宏指出,包括在東京及大阪都有大型開發案持續進行、日本政府的貨幣寬鬆政策、負利率環境等,都是帶動日本不動產投資繼續升溫的因素,而今年十月日本消費稅將調升至10%,也驅使正在觀望的客戶提早付諸行動。

由於日本政府在政策與稅率上對外國投資人並無特別限制,且法規透明、市場制度健全,出現買賣糾紛的機率較低,讓投資人相對安心,也是台灣客戶選擇赴日置產的主因。何偉宏提醒,海外不動產交易首重安全,慎選值得信任的仲介公司就是最重要的第一步,日本信義定期在台灣舉辦日本購屋說明會,就是要協助客戶事前對赴日置產的流程、規定、市場狀況建立基本且正確的觀念,確認需求後再親自到日本看屋,才是安全的海外投資置產之道。

由信義房屋轉發及提供

20180925 因為訪日旅遊觀光的推動,日本土地價格27年來內首次上漲
日本的土地平均價格比去年上漲0.1%,結束了連續26年的下跌。根據國土交通省(MLIT)2018年的標準地價(基準地価,Kijun Chika)調查,這是自泡沫經濟崩壞以來的第一次正增長。日本全國土地價格的主要增長動力是訪日旅遊熱潮,推動了旅館、酒店和商店的建設。7月1日的調查結果表示日本全國約21,675個調查點,涵蓋了日本全國各地所有類型的土地。調查地點包括了城市地區和位於城市規劃區外的3,500個發展和價格上漲的可能性很小的地點。

以下是今年調查的主要內容。

住宅地價總結

日本全國的平均住宅地價下跌0.3%,主要是因為車站周圍的住房需求穩定,降幅有所下降。在東京、名古屋和大阪的地下鐵周圍,住宅地價連續第四年上漲0.7%,大阪市中心地區地價三年來一直持平,終於在本年度調查中微升0.1%。日本的四大城市(東京、大阪、名古屋和福岡),住宅地價平均了上漲3.9%。不過,要留意的是,今年6月份大阪北部大地震的影響,並沒有反映在本次調查中。受當地經濟的大力支持,沖繩的住宅地價增幅最高(4.0%)。日本東北秋田縣的商業和住宅地價分別下跌2.6%和2.4%。

最昂貴的商業用地

位於東京銀座購物區的明治屋銀座(Meidi-ya Ginza)大樓,連續13年在調查中位列地價最高。價格達到每平方米4190萬日元,超越了前一年的3890萬日元。以下是四個主要都會地區的詳細內容。

東京首都圈

在東京首都圈,有2,098地點的地價上漲,總體增長率為1.8%(商業和住宅用地),而去年的增長率為1.3%。商業用地價格上漲4.0%,拉高了整體平均水平。

東京住宅

與商業地段的強勁增長相比,東京首都圈的住宅地價上漲僅為1.0%。23區上漲4.3%。荒川區東北部的增長尤其快速。這是因為2015年JR上野東京線的開通,改善了該地區交通便利性。荒川區西日暮里站附近地區的地價增長率是東京首都圈內所有住宅用地內最高的。川崎市住宅用地地價增長1.7%,埼玉縣住宅用地價格同比增長1.6%。

東京商業區

接下來看看東京首都圈的商業地價,23區的地價價上漲了7.2%。增長率在5%或以上的地區包括有:東京市中心的千代田區和中央區以及北部地區的墨田區、板橋區和足立區等。東京中部西部的城市,如府中市、日野市和稻城市也出現大幅度的增長。

大阪關西地區

住宅地區

在大阪的住宅用地價格調查比去年增長0.2%,這是十年來的首次增長。新建案的土地開發需求不僅出現在大阪中心,在大阪北部和堺市也出現了強勁的需求。在京都府,住宅地價2017年過去十年年年下降,直到2018年才持平。這是由於京都人口迅速減少的地區(如北部)地價持續下跌,但為了滿足訪日觀光客的住宿需求,京都市中心的土地需求有大幅增長。兵庫縣的住宅地價下跌1.1%,但神戶市上漲0.5%。位於大阪和神戶之間的住宅用地需求增長,但兵庫縣北部的需求則持續下降。

商業地區

京都府的商業用地價格在2018年上漲了7.5%,比2017年的5.7%增長許多。由於入境旅遊需求大幅增加,京都府連續兩年帶動了全國範圍內商業用地價格增長。在京都市,八坂神社附近的東山區的商業用地價格同比躍升了29.2%。這是今年調查中,京都市裏增長最快的商業用地。在中京區和東山區適合開發為旅館的商業用地供應量緊縮,而在下京區(JR京都站所在地)和上京區,開發商則傾向建設share house(合租公寓)。在大阪地區,商業用地價格上漲5.7%,超過去年5.0%的增長率。大阪南部(難波/心齋橋附近)的商業地價特別高,入境游客湧入這個人氣購物娛樂區。商業建築「CROESUS心斎橋(Croesus Shinsaibashi)」在今年的調查中,以每平方米1,680萬日元的最高商業用地價格成交。

名古屋地區

名古屋的住宅地價上漲0.8%,名古屋市上漲1.6%。適合開發投資型公寓的土地需求高漲。在名古屋市外,長久手市日進市也出現了大幅的增長,分別為3.9%和2.9%。除此之外,在豐田市(豐田汽車公司總部所在地)和以汽車產業集中的西川地區,對小家庭住宅的需求也有增長。

福岡地區

福岡地區商業用地價格繼續大幅上漲,2018年增長11.1%,自2007年雷曼危機最高價格上漲15.2%以來的最高增長率。旅館酒店和商業設施的需求不僅在福岡市中心,而且在福岡市東部地區也有需求。在博多區(JR博多站所在地),由於面臨外國遊客的住宿短缺問題,商業用地的需求持續增長。博多區的商業用地價格上漲了15.2%,超越了去年14.4%的增長率。商業投資反過來推動了福岡對住宅用地的需求,對市中心社區的公寓需求尤其高。在福岡地區大野市周邊的車站沿線上的住宅用地增長率最高。在北九州,住宅地價在2018年增長了0.1%,這是該市20年來首次實現正增長,許多投資者認為北九州市的投資報酬率已經開始超越福岡市。

資料來源:每日新聞、日經新聞電子版(2018年9月18日)和2018年國土交通省地價調查(日文)

封面照片:iStock

20180717 日本經濟持續升溫 不動產市場發展看好


近年日本在安倍經濟以成長取代撙節的前提下,除了東京的各項開發案已延伸到2020年奧運之後、2021年「世界名將運動會」(WORLD MASTERS GAMES 2021 KANSAI)也已確定在關西舉辦、東京迪士尼度假區的第三個園區「迪士尼天空」(Disney Sky) 預計於2022年第二季完工,整個日本都充滿蓄勢待發的動能。 

外加大阪已開始積極申辦睽違達55年的2025年世界博覽會,全球投資人即快速地因日本走出泡沫而陸續將目光焦點移回東亞,包括挪威政府年金基金、新加坡政府基金等皆選擇投資首都圈的不動產,便是看準日本未來的經濟發展潛力以及不動產市場規模及穩定的報酬。 

若從統計數據來看,日本國內生產毛額(GDP)連續8季正成長,新出爐的2017年公示地價亦顯示,日本全國平均地價連續2年上漲。另一份日本不動產調查機構東京KANTEI於今(2018)年初發布2017年度調查資料也顯示出,以權狀面積70平方公尺(約20.1坪)的中古物件平均價格為例,東京23區的平均價格為5,319萬日圓,已連續五年上漲,與2009年相較,增加幅度達30%;大阪市2017年的平均價格為2,851萬日圓,較2009年上漲亦將近30%。

日本信義社長何偉宏表示,國人赴日置產最在意的前五項要素分別是「地點、物件價格、投資報酬率、租賃管理及交易安全」,以日本來說,東京及大阪等一級都市都是日本海內外投資人的首選。而日本信義自2009年成立以來,便以東京都心為經營重點,並於2016年正式於大阪設立支店,將服務範圍擴展到大阪都心區及京都的上、中、下京區,日本信義的服務據點設立也代表著這些區域的物件「二高一多」:指名度高、人口密度高且開發計畫多,極富發展潛力。 

何偉宏補充說,坊間常有一種以偏概全的誤導說法,單單指出到日本置產可能因匯率產生虧損,而不計算包括地價與房價增幅、租金收入…等收益項目亦有欠公允。不過,日本信義也從這次的調查中發現,消費者對於匯率變化的關注度並不像其他項目來的高,越來越多人理解到匯率起伏是巿場現象無法預測,也不盡然代表虧損。日本信義歷經2009~2011年日圓匯率由低攀向高點,而後因貨幣寬鬆政策日圓匯率逐步走低等各種巿況,服務人員亦具有豐富實務經驗,除提醒客戶匯率風險無法預測,也會與客戶分享在不同匯率情況下資金運用方式,例如在日本的台系銀行貸款,或可自行衡量運用銀行貸款平衡匯率風險。 

何偉宏表示,以日本信義客戶來說,赴日購買不動產使用貸款或全部現金購買約各占一半,但從持有已超過五年的第一批進場客戶來看,賣出比例很低,日本房市趨勢仍處上升波,購買房地產仍建議長期持有,並以租金收益或未來增值性的個別需求而考量。

20180305 東京灣港區小豪宅 海外置產新亮點
(轉載自2018/03/04經濟日報報導)

 東京再過二年多就要迎接奧運到來,除了奧運場館建設,東京各區再開發案也陸續進行中,甚至延伸到奧運之後,鄰近東京灣的港區,不僅在23區中豪宅比例最高,也是再開發成功的代表區域之一,港區近十多年來完成數個知名大型再開發案,如六本木之丘、東京中城、赤坂Sacas、虎之門之丘等,為當地帶來觀光與消費人潮,也為地區發展注入新活力。 

日本信義業務統括室部長李旭鎮指出,港區另一個值得關注的重點,便是被指定為亞洲總部特區(Asia Headquarter)基地之一的品川車站與田町車站周邊。品川車站是磁浮新幹線的始發點,加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站,未來交通樞紐的地位勢必更加提高。 

而田町車站附近的再開發規劃則是作為外國企業進駐的主要據點,其中包括辦公大樓、商場及住宅等的大規模複合式設施,預估在2020年前可望吸引超過500家以上國際企業進駐。 

預計在2020年春天啟用的JR山手線新站,就位於品川車站和田町車站之間,新車站周邊已出現飯店、住宅大樓等開發建案,預計將有八棟超高層大樓,完工後包括日本國內外企業進駐帶來的勞動人口估計約可達10萬人,龐大的商機與潛力不容忽視。 

交通建設、商業開發都是帶動房市發展關鍵,據了解,田町車站周邊2017年推出新建物件平均每坪價格約360萬日圓(約新台幣97.2萬元),已較四年前新建物件行情增加超過15%。 

再開發案的進行帶來發展商機與消費人潮,住宅需求當然也提高,有知名建商以小豪宅概念推出新建案,主打一至二房格局,鎖定單身貴族、上班族與小家庭,總價3,300萬日圓起(約新台幣891萬元),在億圓豪宅林立的港區確實是很難得,推出後便引起市場上的高度詢問。 

李旭鎮分析指出,以海外置產的角度而言,無論是自住或投資,一~二房的物件都是日本市場主流,加上港區具有地段優勢、資產價值高,從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力,很值得考慮。

20180226 春節赴日賞屋熱絡 日本信義房屋帶看年增近一成


(轉載自2018/02/18中時電子報報導) 

農曆春節是出國旅遊的高峰,近年來因為海外置產風潮興盛,利用春節出國旅遊兼看屋也成為新選擇,尤其鄰近的日本更是熱門。根據信義房屋旗下日本信義多年的觀察,春節連假期間的帶看組數幾乎是一般日平均的2倍,而延續去(2017)年帶看組數增加近10%、天天成交的熱度,赴日看屋置產持續熱絡。 

日本信義房屋業務統括室部長李旭鎮表示,包括即將接近的東京奧運、經濟成長樂觀、再開發建設等,都是支撐日本房市穩健發展的要因,也因此吸引全球投資人的關注。其中,東京各區許多都市更新再開發案甚至延伸到奧運之後,作為一個持續進化的世界級大都會,2020年後的東京更值得期待。 

以鄰近東京灣的港區,不僅在23區中豪宅比例最高,也是再開發成功的代表區域,目前眾所期待焦點則是被指定為亞洲總部特區(Asia Headquarter)基地之一的品川車站與田町車站周邊。品川車站是磁浮新幹線的始發點,加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站,未來交通樞紐的地位勢必更加提高。而田町車站附近規劃作為外國企業進駐的主要據點,其中包括辦公大樓、商場及住宅等的大規模複合式設施,預估在2020年前可望吸引超過500家以上國際企業進駐。

此外,預計在2020年春天啟用的JR山手線新站,就位於品川車站和田町車站之間,新車站周邊已出現飯店、住宅大樓等開發建案,預計將有8棟超高層大樓,完工後包括日本國內外企業進駐帶來的勞動人口估計約可達10萬人,龐大的商機與潛力不容忽視。

 開發案的進行帶來發展商機與消費人潮,住宅需求當然也提高,有知名建商以小豪宅概念推出新建案,主打1~2房格局,鎖定單身貴族、上班族與小家庭,總價3,300萬日圓起(約新台幣891萬元起),在億圓豪宅林立的港區確實是很難得,推出後便引起市場上的高度詢問。李旭鎮分析指出,以海外置產的角度而言,無論是自住或投資,1~2房的物件都是日本市場主流,加上港區具有地段優勢、資產價值高,從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力,很值得考慮。

20161117 2016年度日本不動產市場之成果驗證 其一:分售型公寓大廈新建案供應減弱,「消費稅調漲政策的延期以及昂貴的銷售價格成為枷鎖」

再兩個月即將進入2016年的尾聲。今年在國內外發生了許多大事,如日本央行於2月開始實施負利率政策,消費稅調漲政策則延到2年半後的2019年10月實施,英國決定脫離EU(歐盟)等等。日本央行將達成物價2%的目標時期延後至「2018年度左右」,只靠金融政策是無法解決通貨緊縮的實態也清晰地浮上檯面。為維持日圓貶值而實施的負利率政策完全沒有發揮其功效,匯率原本在去年度還維持於1元美金兌換120日圓左右,但到了今年卻迅速地攀升到1元美金兌換100~105日圓的水準。

另一方面,雖然以利率政策為主軸的金融緩和政策仍持續進行,但在各方企業資金需求減弱的情況下,銀行等金融機構大量地向不動產企業供應資金進而導致地價上漲,特別是東京都心的不動產價格節節攀升。分售型公寓大廈的價格已來到了普通上班族無法購買的水準。接下來的兩個月就要來回顧本年度的不動產市場。

趕在消費稅調漲前的購買潮消失進而導致供應時機錯亂

已收購的公寓大廈用地的未來動向值得注目 

新成屋的供應急踩了剎車。這就是2016年新建分售型公寓大廈市場的特徵。一般認為首都圈的一年供應量會停在3萬戶再多一點的區塊。這可是與當初不動產經濟研究所所做出的預測-「回歸東京都心的居住潮將升起,2016年將會比去年度增加4.4%的4.3萬戶」相差甚遠。2015年度的首都圈可是有著4萬449戶(長谷工總合研究所)的供應量。

而在觀察最近動向後可以發現,不動產經濟研究所所提供的數據,8月份首都圈公寓大廈供應戶數為1,966戶,比較去年下跌了24.7%,同時已連續9個月低於前年同期。契約率部分則為66.6%,已連續3個月跌破判斷銷售狀況分水嶺的70%。雖然9月份與去年同月相比超過40.9%,供應戶數為3,424戶,是過去10個月以來首次超越去年同期,契約率也睽違了4個月後交出72.0%的成績,再度重回70%區段的水準,但東京地區的契約率仍然無法突破70%。

而延期消費稅調漲和高居不下的物件價格可能就是導致「新成屋供應沒有進展」「賣不出去」這些情況的主因。

一般新成屋供應量之所以減少,可能是由於各大地產開發商先前預測將會伴隨著消費稅調漲而產生的購屋潮,而為此訂定了新成屋的供應計劃,但由於消費稅調漲政策延期所以其步調被打亂。而因應消費稅調漲所產生的購買潮充其量只是消化掉原來就存在的需求,關於此舉是否能夠帶動各公司業績方面,以中長期的視野來看答案可以說是否定的,但就2016年這一年來說,因應消費稅調漲的購買潮應該是要能夠帶出正面效應的。但由於先買房已不會帶來絕對性的好處,所以延後供應已毫無意義可言。

今後的公寓大廈價格只會繼續水漲船高。這是因為地價上漲,再加上2020年東京奧運在即,人事成本和建材費用也因此居高不下。

只要普通上班族的薪資水準未獲改善,即便是釋出新成屋也只會供過於求,因此處於停步觀望的現況。而一般企業也因原油價格下跌、中國經濟發展放慢等國際因素,並非處於非常好的狀態。

一般上班族的購買能力是在1坪240萬日圓左右的水準,但大都會區的每坪價格落在300萬日圓水準已是稀鬆平常之事。因此消費者的消費慾望肯定呈現負面成長。

即便如此,地產開發商卻處於無法將已收購的建案用地放著不管的窘境之中。如果調整地價進入正軌的話,就有可能因為減值會計而交出虧損的成績,因此也出現了不少慢慢釋出新成屋供應的聲音。

中古公寓大廈價格也達高峰 ,已通過促進住宅庫存流通之法案 

公寓大廈的價格不論是新成屋或者是中古屋都非常之昂貴。根據東京KANTEI資料顯示,9月份東京首都圈的中古屋價格為3,530萬日圓,已連續九個月呈現上升,而東京23區的價格為5,264萬日圓,雖然比上個月下滑了0.3%,但卻比去年高出了7.1%。東京都心六區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、涉谷區)的價格則在7,200萬日圓上下浮動。

東京KANTEI同時也於10月31日發表了以街鎮為單位的中古公寓大廈市價統計。在以調查公示地價及基準地價的方式來進行地點數量調查後,發現2016年上半期(1月~6月)中市價最高的是1坪要價704.8萬日圓的「港區元麻布」,位屬絕對高價區塊。第二名為「港區麻布永坂町」(677萬日圓),第三名為「千代田區三番町」(592.2萬日圓),第四名為「港區虎之門」(585.6萬日圓),第五名則是「千代田區富士見」(574.7萬日圓)。東京23區中的前50名當中,港區占17個名次,涉谷區占13個名次,千代田則占了11個名次。這樣的結果突顯出了品牌認知高的地區所擁有的優勢。

由於公寓大廈及獨棟住宅等新建住宅的價格是有增無減,所以這兩三年將目標鎖定於既有住宅,也就是所謂的中古屋的消費者增加中。根據不動產流通經營協會的調查,購買中古屋的前三名理由各為「因為此物件位於想居住的區域」(64.3%)、「價格合理」(54.7%)、「物件條件良好」(44.6%)。決定購買的順序先是地段及合理的價格,再來才是房屋的品質。

由於2016年反映出了這樣的趨勢,因此政府也於5月通過修正不動產仲介法案(宅地建物取引業法),以促使物件狀況檢驗之活用。物件狀況檢驗結果必須做為重要事項說明給買方。這個做法的用意是在於讓中古屋買賣程序能夠更加地順暢、安心及安全。

而建商則有義務向賣家與買家確認是否實施物件狀況檢驗。實施物件狀況檢驗後,建商則必須將其調查結果寫入重要說明事項中向買方做說明。物件狀況檢驗相關法規預計於公告後兩年內實施。

全球都市綜合實力排名第三名

東京「居住力」排名上升進而帶領整體排名前進 

在森紀念財團都市戰略研究所所公布的「2016年全球都市綜合實力排名」中,自調查以來連續8年排名第四的東京躍居第三名。東洋大學教授、慶應義塾大學名譽教授,同時也隸屬於森紀念財團的竹中平藏所長對此表示,「雖然眼下來說宏觀因素影響較大,但放寬核發外國人簽證條件等,可以說是自主性行動所帶來的成果,而日圓貶值也使外國觀光客增加」。東京在用餐及購物部分也獲得了高度評價,去年原本第六名的分類「觀光客」今年則攀升到第五名。

在受訪外國人對於東京的印象部分,東京雖有著代表著擁擠的「Crowded」形象,但同時也具備著井然有序「Organized」-效率與秩序兼併的都會形象,同時讓人連想還有技術、現代等形象。

在這次的綜合排名名次中值得注目的是「居住性」的攀升做出了不小的貢獻。去年分類排名為第15名的「居住」今年則躍升到第6名。這是居住成本的租金及物件水準評分大幅上升,還有以人口為基準的殺人刑案數、災害脆弱度等安心、安全觀感以及上升的就業環境評分帶動了名次的前進。

而租賃住宅的租金水準為每月租金1,920元美金,比較去年便宜了570元美金,租屋房源的取得變得較為容易,這部分也受到了青睞。但由於這部分是以2015年的匯率浮動所算出的結果,所以受到去年日幣貶值因素極大的影響,如果統計採用了目前日幣升值的匯率的話,則不一定可以獲得相同的評價。這讓人不禁開始好奇起明年的排名評價。

由信義房屋轉發及提供

20161017 2016年基準地價:投資熱錢流入,市中心地價似乎已達高峰「商業地段的銀座、住宅地段的千代田區番町有泡沫化跡象」


在國土交通省9月下旬發表的2016年7月1日為止的基準地價中,全國商業地段較前年些微上漲0.005%,是9年來第一次上漲。其原因為訪日觀光客的增加來帶動商業店面與旅館的地價上漲。全國共有2萬1675個調査地點,其中在東京圏內的商業地段調查地點中有約75%為上漲,其幅度為2.7%,至今已連續4年上漲。在負利率等因素的背景下,除了東京以外的中核都市也流入投資熱錢。札幌、仙台、廣島、福岡這4個城市的商業地段的漲幅率為6.7%,遠超越三大都市圏(東京、大阪、名古屋)的2.9%。隨著市中心地價高漲,開始瀰漫出已達高峰的氣氛。

東京的住宅價格開始調整 因大型不動產公司與大樓租金支撐,持續強勁

東京23區的商業地段去年漲幅率超過4.0%,上漲到4.9%。仔細觀察東京圏內的漲幅率可發現,前5名皆位於銀座地區,其中漲幅率第1名(27.1%)的是銀座6丁目的2250萬日圓。漲幅率第2名(25%)的銀座2丁目每平方米為3300萬日圓是全國最高的基準價格。銀座地區因為外國人觀光客的增加帶動了消費,除了品牌專賣店等免稅店的接連開幕,再開發案也給了一把助力。而銀座所位於的中央區整體也漲了10.4%,成為23區中漲幅率最高的區域。


東京圏的住宅地段也同樣顯現0.5%的小幅成長,已連續成長三年。而漲幅率前5名中的前3名為千代田區(六番町、三番町、二番町),第4名為目黑區自由之丘2丁目,第5名為千葉縣木更津市。千代田區番町強勢佔了前3名,其中第1名的千代田區六番町6丁目的漲幅率為11.3%,每平方米為363萬日圓。千代田區三番町9丁目為265萬日圓(上漲11.3%),由於漲幅率僅低於第1名萬分之幾,故幾乎是與第1名持相同漲幅率。由於全國的雇用環境改善、住宅貸款減稅等政策為住宅需求帶來支撐,就整體上來說,住宅地價的底部支撐強勁。


目前為了迎接2020年東京奧運與解決訪日外國人增加所造成的旅館客房不足問題,商業地段正不斷地進行開發,而辦公大樓的空屋率也大致呈現下降的趨勢。故可以看出熱錢明顯湧入市中心。根據國土交通省表示,部分區域的租金行情已有改善,整體來說可以觀察到商業地區的收益性提高。


但另一方面也有不少意見指出,目前市中心房地產市場瀰漫出已達高峰的氣氛,「商業不動產有過熱的感覺」。例如在港區六本木與品川區大崎區域辦公大樓每坪租金已達4萬日圓。國內證券有見解指出:「價格、租金都已經到達天花板了。雖然警戒程度依區域而不同,但到明年春天國土交通省發布公告地價前的四個月內價格調整轉強的機會應該不大。而且大型不動產公司在辦公室租金行情上態度也還很強硬。但是若把時間拉到半年甚至一年以後,就有可能會看到價格調整的局面了。」


住宅市場上已經出現了這樣的徵兆。住宅市場比商用不動產更早一步進入高峰,東京23區的中古住宅大樓價格已經進入了價格調整局面。根據東京KANTEI所公布的8月份數據,價格是與上個月持平的5279萬日圓。東京都心6區(千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷)則為7203萬日圓,相較於7月微漲0.3%。


心齋橋、難波、大阪需求旺盛 中古住宅大樓市場呈價格上揚局面

大阪圏的商業地段中,大阪市上漲8.0%,遠遠超過去年6.1%的漲幅率。其原因與東京相同,因市中心的外國人觀光客增加,帶動店面、飯店的需求提升。特別是心齋橋、難波、日本橋一帶的店面、飯店需求旺盛。又因為最近幾乎沒有新的辦公室供給,辦公室空屋率也正在下降,故投資需求穩健。而高樓層住宅大樓建築用地等需求也反映在住宅大樓用地上。


最高價格的地段是位於2013年在大阪車站前開幕的大型商業大樓「GRAND FRONT OSAKA」,其價格為每平方米1320萬日圓,連續3年蟬聯大阪府地王。而大阪圏內漲幅率最高的地段是心齋橋地區的大阪市中央區南船場3丁目的28.9%,其每平方米的價格為535萬日圓。


京都市的商業地段上漲6.5%,自前年起已上漲3.8%。京都市的11個區也全部上漲。隨著來自國內外的觀光客增加,支撐起住宿與消費需求。除了飯店幾乎客滿外,下京區的四條通的步道拓寬工程的完成也提升了中心商業地區的繁華。


而住宅地區的住宅大樓比透天厝還來得受歡迎,對於通往市中心之交通便利區域的需要帶動了地價上漲。大阪市與神戸市的漲幅為0.5%、京都市為0.6%,呈現穩定上揚的趨勢。其中大阪市大幅上漲區域有福島區的3.9%、浪速區的3.7%、北區的4.3%。除了分讓住宅以外,投資用住宅大樓(租賃)的需求也帶動了上漲幅度。兵庫灘區雖已大幅上漲了3.3%,但受住宅大樓、透天厝需求與東海道本線摩耶車站開站所帶來的住宅需求影響,故仍持續上漲。


與東京不同的地方為大阪的中古住宅大樓價格仍看不到進入調整局面的跡象。根據東京KANTEI的8月價格調査,大阪市中心6區(福島、西、天王寺、浪速、北、中央)最近3個月與1年前的做比較,每月約上漲了19%。大阪市為2888萬日圓(上漲0.9%),已經連續上漲20個月。與1年前相比,大阪市6~8月的3個月皆維持21%以上的漲幅率。由此可見中古住宅大樓價格呈現西高東低的趨勢。

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20160518 追尋關西市場的潛力 大阪梅田將成為關西經濟圈的原動力


日本因訪日外國觀光客的到來而變得更加熱鬧了。不僅是東京,北自北海道,南至九州、沖繩等擁有主要觀光景點的地區都湧入了人潮。而在這之中,又以擁有多數世界級觀光景點的關西圈備受矚目。海外投資客的不動產投資需求也由東京擴展到以大阪為中心的關西區域。這一次我們試著針對大阪的都市潛在性成長程度做出了概況分析。


外國客行銷效果促使都市活性化 地價、租金上升幅度徐緩增加中
2020 年東京奧林匹克運動會舉辦在即,如果能多加利用奧運效果,不僅東京,連關西圈也能從中受惠。由外國人的角度來看,東京和大阪、京都的距離並不算遙遠。我們可以期待外國觀光客在奧運觀賽之餘,順道造訪京都、大阪等觀光景點,因此一般認為關西圈的觀光需求將會成長。而京都與大阪各自的觀光需求本來就已經非常地顯著。

在這樣的情況下,在觀察國土交通省於今年春季所發表的公告地價(以1 月1日為時間點)後,可以發現大阪府商業用地部分已連續三年呈現上漲。而地價上漲率之冠為大阪市中央區心齋橋筋2 丁目,比較去年呈現了45.1%的漲幅。這正反映了外國客行銷所帶來的外國觀光人潮,進而帶動了當地店面需求的效果。


上述的情況同時也能在其他價格指數中獲得證實。根據一般財團法人日本不動產研究所公布的「都市地價指數」,2014 年3 月的調查報告中顯示,大阪府在闊別6 年後價格指數呈現上升,且漲幅持續擴大。


而在日本不動產研究所於4 月20 日公布的最新商辦租金預測中,大阪商業區由於在2018 年前的新供給較少,所以租金漲幅被預測約為4%左右,到了2019 年以後將會出現大量供給,因此租金漲幅估計將會暫緩。同時2019 年的空置率將因微幅增加的新供給而呈現持平,租金部分則預估會有近2%的漲幅。2020 年部分則估計有約莫1~2%的微幅上漲。


2013 年落成的『GRAND FRONT 大阪』商辦租金成交行情一般被預估落在2 萬~2 萬5 千日圓左右,本大樓所在的北區空置率也慢慢地降低中。但是在淀屋橋、本町所在的中央區以及西區(肥後橋、四橋等)等區,由於出現租戶搬遷至新落成的商辦大樓的趨勢,因此產生了二次空置,租金也呈現下跌。承租方對於商辦物件的篩選越漸明顯。大阪商業地區的商辦新供給量在2016 年為0,但接下來直到2019 年的這三年內,預定將逐年出現5.5 萬坪、3 萬坪、7.5 萬坪的供給量。

期待與東京一樣的集中聚焦效果 改善核心分散化的現況,導向成長
在進行各式各樣的調查後,發現關西圈在未來地區差異化的情況將會持續擴大。大阪車站前的整頓工程即將啟動,以中長期來看,商業區將會集中到大阪車站前區域。

一直以來,不少人認為關西經濟圈的問題在於,大阪市、神戶市及京都市三個都市分散了業務核心,以致業務集聚效果無法得以呈現。但由於京都都市活化較為遲緩,也因此相對強化了集中於大阪市的現象。實際上,目前公寓大樓的供給集中於大阪市中心以及交通便利性較高的區域,銷售上也以與市中心連結良好的區域的銷售狀況為佳,呈現正向成長。


大阪的業務核心雖分散於梅田及難波兩區,但以都更狀況就能清楚了解到,大阪的集中化現象明顯落在梅田一帶。大阪的商務市場量較東京小。大阪在商務市場量被侷限的情況下,卻一直以擁有梅田、難波兩個業務核心的狀態,在關西經濟圈(大阪、神戶、京都)中與其他兩個都市相互抗衡。瑞穗證券市場情報戰略部的高級研究員石澤卓志先生表示:「如果關西經濟圈也產生了如同東京圈一樣的集中聚焦現象,關西經濟圈也能夠發揮集聚效果。」他指出了梅田的集中聚焦現象將成為關西經濟圈的原動力。以往關西經濟圈總以神戶為領頭羊,神戶的都市經營成果甚至讓他被比喻為「神戶株式會社」。而近年來逐漸浮上檯面的梅田集中聚焦現像背後,神戶在阪神大地震所受到的影響或許也是無法否認的原因之一。


這邊補充一個題外話,梅田的集中聚焦現象並不太受到關西經濟圈的商業人士的歡迎。大阪地區較有歷史的企業大多集中在南部地區,而梅田則以新進入關西的企業為主,較有初來乍到的形象。這也讓老企業對於往梅田發展抱持著進退兩難的複雜情緒。


另一方面在京都府的部分,這一次的公告地價整個京都府整體比去年上漲,是睽違八年後的正向成長。商業用地部分上漲3.2%,為連續三年的正向成長。這是因為外國觀光客等的需求所帶來的結果。特別是京都市地區上漲了5.0%,中京區等中心五區上漲了6.3%。京都府有著作為世界知名觀光景點的強項,並持續吸引國內外觀光客的造訪。


但是,京都古都的條件也增加了此地都市開發事業的難度。商辦大樓新建案的開發及供給較為困難。此外,也有些看法認為,即使有了新商辦供給,招租上也非易事。這是因為京都本身有著許多歷史古蹟,官方與民間也都一致傾向重視保護歷史,因此也較無發展新集聚產業的構想。


在住宅市場部分,對於京都的適居性則有各式各樣的評價。比方說,以觀光目的造訪京都固然不錯,但是要將京都做為定居場所來做考量的話,則必須受限於許多限制和束縛,因此也有些人認為京都並不能夠被稱為易於居住的城市。


珍惜使用古老資源的方針並沒有錯。比起朝著具備著居住、辦公、商業設施,娛樂性一應具全的經濟都市東京、大阪方向發展,京都應該會持續以觀光產業為主並摸索出其獨自的經濟成長模式。

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20160225 近畿地區住宅大樓大型再開發案提升市場關注度


隨著2020年東京奧運開辦在即,以東京都內臨近賽事舉辦場地的灣岸地區為首的住宅大樓新建案價格,在這三年內已上漲約三成。鑑於房價受土地及建材價格提高影響而上漲,一般受薪階級家庭已無法輕易出手,因此新建案整體推案量呈現緊縮。然而,各大不動產公司相繼開發鎖定富人或所得水準較高客群的超高層大樓或大型住宅大樓建案,也相繼於推出首日旋即銷售一空。業者傾向只在熱銷地段推出建案,而此一趨勢不僅出現在東京,就連涵蓋大都市大阪府的關西地區也不例外。

 京都市建案銷售聚焦稀有性

西日本最高價建案仍在銷售當日售罄 

即使有些住宅供應商對於少子高齡化衍生的影響,以及團塊世代(二戰後嬰兒潮)孫執輩購屋意願保有疑慮,但部分地區的銷售成績依然亮眼。不少在地不動產業者認為,「京都、神戶或北攝等地區的建案銷售表現佳。成功招攬大學設校的高槻市及茨木市也可望重現榮景」。

 大型開發商的推案速度隨著都更計劃而加速。GRAN FRONT OSAKA在2013年4月26日啟用,日本第一高的商業大樓「阿倍野HARUKAS」在隔年正式營業,而去年11月則有在大阪萬國博覽會舊址興建的大型商業設施EXPO・CITY開幕等盛事接連登場。在上述地區推動的超高層大樓及大型建案也帶動住宅大樓的普及。由朝日新聞社出資興建的「中之島Festival Tower West」預計將在2017年春季完工。附帶一提,GRAN FRONT OSAKA的商辦進駐率已達九成。

 關西地區的建案中,像是三菱地所Residence在京都御所及京都御苑等具日本代表性的觀光勝地,推出預定在2017年3月完工的「The Park House京都鴨川御所東」建案(總戶數85戶、銷售住戶75戶)正在興建。此建案在去年12月6日第一期銷售26戶,因面向鴨川的稀有性深獲好評,即使單戶最高售價高達7億4900萬日圓,創下西日本房價紀錄,仍在銷售當日全數售罄。最普遍的價位是6400萬日圓。調查公司MRC表示,這是自2004年以來,第一棟面向京都市鴨川河岸的住宅大樓預售建案。在第一期銷售前,已有約350組客戶前來參觀樣品屋,單戶的購屋抽籤倍率最高也來到5倍。觀察有意購屋的客群屬性,以50到59歲的人佔最多數,高達四成,其中有兩成是京都在地人,相較之下,東京居民卻有三成,東京富人的購屋需求也是此建案的銷售特徵。

大阪市臨近辦公商圈的住宅建案仍顯超值

坐擁高級住宅區的神戶市建案也搶手 

不只京都,大阪市等近畿主要城市的住宅大樓也吸引日本國內外富人客群前來探詢。在大阪市及神戶市等大城市市中心,也持續出現超高層大樓建案。尤其是大阪市,緊臨職場的辦公商圈附近之住宅大樓房價超值,客群也以年輕人為主,讓人再次體認大阪市的強大生活居住機能。若觀察近來住宅大樓每坪單價,會發現相對於京都市每坪單價300萬日圓,大阪市每坪230萬日圓的價位更顯平易近人。 

根據不動產經濟研究所公布數據,顯示近畿地區2015年整年已售出的住宅大樓有1萬8930戶,相較於2014年增加116戶。大阪市區(成長14.6%)與兵庫縣內(36.1%)這兩處均有增長。每戶平均總價(3788萬日圓,較前一年上漲3.9%)與平米單價(58.2萬日圓,較前一年上漲10.2%)已連續三年上漲。其中,尤以單價漲幅大,也可看出建商因應地價與建設成本提升,又為了緩和總價上漲幅度,而努力減少單戶面積之企圖。 

去年12月單月市場動態顯示單戶均價為4525萬日圓,較前一年上漲16.9%。單價也上漲至66.2萬日圓(16.5%),而且已連漲6個月。後續將由大阪市等地物件扮演火車頭角色,預估2016年的銷售戶數將比前一年增長5.7%,上看2萬戶。顯見近畿地區主要城市,由透天住宅轉居住宅大樓之趨勢正逐步發展。 

不動產調查公司東京KANTEI調查日本全國住宅大樓普及率,發現以個別行政區而言,在2015年是由東京都千代田區拔得頭籌,其普及率為84.83%,而大阪中央區(68.53%,排名第四)、大阪市北區(56.10%,排名第六)、大阪市西區(55.31%,排名第七)、神戶市中央區(54.28%,排名第八)這四個行政區皆在前十之列。對比2014年的成長率可知,大阪市天王區(46.65%,排名第十四)、大阪市西區與神戶市中央區的成長幅度同樣超過2個百分點。 

以大阪「府」整體而言雖呈現人口外流傾向,但移居位於中心的大阪「市」之人數卻在增加,因此,新的住宅大樓建案供應量亦隨之攀升。大阪市之外受矚目的地區還有吹田市與島本町,這兩區的大樓化比率已超過30%。此外,以北攝為首的通勤區,也有多個地點的大樓普及率已超過大阪府的平均值。兵庫縣內的蘆屋市(43.48%)以及位居阪神之間坐擁熱門住宅區的西宮市(26.65%)、寶塚市(27.62%)的大樓普及率也相對高。 

可預期住宅大樓新建案地點將不再侷限於傳統的高級住宅區,也持續涵蓋已打出品牌的全新熱門地段。

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20150813 海外買家搶購日本房產,東京中古屋價揚近一成
 

日本信義每周在台北舉辦房市說明會,一場約40多人,每月約100組客戶會前往東京看屋,多數客戶仍看準日圓跌至 22 年來的新低位,想在海外找一個安全的地方停泊資金。據日本不動產市調公司「東京KANTEI」調查,在新成屋房價上漲的推升下,東京都的中古屋房價也隨之帶動,東京有六成以上區域的中古屋價格高於新成屋。日本信義社長何偉宏指出,這個現象是來自海外的新興買家所造成,初估每百戶新成交的房產就有其中兩成來自台灣及中國的買家,也打破過去大家認為在日本購屋會快速折舊的迷思。

 新屋上漲帶動中古屋房價  逾60%區域中古屋房價高於新成屋 

暑假期間吸引不少欣賞日本花火季兼看屋的親子看屋團,隨著新學期的到來,也有部分家長前往看屋順便幫子女置產。何偉宏表示,今年1至7月日本信義累積成交件數達332件,較去年同期增加三成,平均一天成交1.56件。根據東日本不動産流通機構(REINS)統計今年第二季的首都圈的中古屋成交件數達8,930件,較去年同期增加8.4%,成交價格亦較去年同期上升6.7%,因消費稅調整所受的影響已不復見,若將範圍縮小至東京都23區,第二季中古屋成交3,517件,較去年同期增加9.9%,中古大樓價格已連續12個月上漲。

日本政府推開發獎勵  東京車站周邊都更夯 

日圓 2 年半來下跌了 41%,使得東京置產報酬率比在其他海外城市來的高,何偉宏指出,另一個關鍵是東京的城市面貌持續改變,有別於台北因土地取得困難而都更牛步,東京主要的都更計畫多位於車站周邊,範圍涵蓋六本木、澀谷、虎之門、品川、銀座、丸之內、有樂町等地,不少土地屬大型財團所有,加上政府推出投資獎勵-提高新宿站、澀谷站或池袋站周邊的民營企業之不動產取得稅的扣除額,都更腳步加快許多。像是東京車站周邊就有三井不動產及東京建物、三菱地所進行大規模高層大樓複合設施的再開發案,除已完工的複合商辦「澀谷Hikarie」,位於東急電鐵東橫線舊址的都更案「澀谷站南街區」也已動工,同樣是集結高級商辦、飯店及餐廳賣場的複合式大樓,預計2018年營運,可望大幅帶動周邊商店街的活化,澀谷車站周邊也將出現更多摩天大樓,深具發展潛力。 

儘管有不少人質疑海外置產的風險,何偉宏認為,東京車站周邊屬商業金融區,澀谷則是流行文化發源地之一,猶如台北西門町,透過以娛樂結合商業活動的都更模式,讓東京的未來更具想像空間。再者,日本房產普遍擁有優質的建築品質及社區管理,產品選擇也較一些新興國家更為多元,具有較高保值性,投報率也有支撐,對於國人而言,東京仍是風險相對低且適合長期持有的最佳投資地之一。

由信義房屋轉發及提供

20150527 日本首季GDP及不動產投資雙成長,投資人信心增


這星期是綜所稅申報及房屋稅繳納的最後一周,五、六月份也正值繳納日本不動產持有稅費的時期,隨著未來台灣房地合一新制上路,去日本置產需要負擔哪些稅金,值得有心赴日的海外投資人關注。尤其日本內閣公佈Q1GDP較去年同期成長2.4%,連兩季上揚,創近一年來最佳表現,包括個人消費增加、企業獲利改善都是成長主因,根據「週刊東洋經濟」最新報導,Q1日本的不動產投資金額高達1兆5,400萬日圓,也較去年同期增加23%,且日圓匯率近日跌到近17年來的新低,不少人認為現在赴日置產正是時候。 

2014年外資購買日本不動產總額超過1兆1,000億日圓,創歷史新高,更加吸引全球投資人聚焦日本房市,因東京具戰略特區發展優勢,也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願。此外,新加坡、馬來西亞及中國等政府設立的基金也開始將資金投入東京都心精華地段、具保值性的標的,中華郵政先前也傳出有意鎖定投資東京鬧區商辦物件,東京的房市投資熱潮仍持續升溫。

台日稅制大不同 事前財務評估不可少 

日本信義社長何偉宏表示,投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規劃,對於當地的法律規定也建議請教專業人士,畢竟每個國家地區的法律和稅制都不同,且不動產交易金額龐大,稅費成本的衡量更顯重要。以東京買房為例,購入時的一次性稅費約佔成交價的2-3%,加上仲介服務手續費,另外還有每年需支付的固定稅負,皆會直接影響到投資報酬率,是事前評估財務計畫時需一併考量的投資成本。 

日本不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計劃稅是每年五六月時申報。日本的房屋持有稅和台灣類似,台灣是以房屋現值為課稅計算標準,日本則是以固定資產稅評價額(類似公告地價)為計算稅基,由於通知書只發送到日本國內的地址,因此須設立納稅管理人。日本信義也與稅理士事務所合作,協助客戶處理稅務申報及繳納等事項,客戶即使身在台灣,也能輕鬆完成報稅。

釐清日本稅務法令規定 尋求當地專業諮詢 

何偉宏補充說,日本的綜合所得稅是於每年二至三月進行「確定申告」,客戶若是日本包租公,就需將租金收入列入所得。此外,為抑制短期炒作,日本政府規定購屋後五年內即出售需繳交30%讓渡所得稅,持有五年以上則稅率減半,類似台灣的奢侈稅概念;至於資本利得的部分課稅,則是將房屋出售金額扣除購屋時的價格、當時的仲介費用及特別扣除額後,才是「讓渡所得金額」,計算基礎與奢侈稅並不相同。 

何偉宏表示,除了交易及持有不動產時固定產生的稅費,客戶也很常問到有關日本消費稅的問題。購買日本不動產,土地的部分不需要付消費稅,只有建築物本身需課徵消費稅,但自去年4月起,日本政府規定不動產買賣價格必須為含稅價,因此現在售屋價格都已含8%消費稅。至於一般個人轉讓自用住宅或第二棟房屋時並不會徵收消費稅。日本政府預計於2017年4月將消費稅調漲至10%,屆時將直接影響到仲介服務費、代書費、租賃管理費用等服務費用。 

何偉宏指出,海外購屋的相關稅務複雜,購屋前的諮詢、稅費試算十分重要,建議客戶應向取得日本當地合格證照的仲介經紀詢問,必要時請日本當地的稅理士協助評估,詳實了解法令規定及特定的優惠減免措施以進行節稅規劃,為海外置產做好更周全的準備。

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20150423 東京首都圈連續19年人口入超,住房需求有增無減
安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵,大量外資蜂擁而來,使得東京都等核心城市成為青年就業的首選。根據日本總務省前不久發布的2014年人口遷移報告顯示,日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強,東京首都圈移入人口突破10萬大關,連續19年呈現入超,演變成人口集中湧入大城市,次級城市空屋率上升的現象。日本總務省今年2月公布的2013年住宅土地統計調查顯示,目前東京的自有住宅率僅45.8%,意即有54.2%的民眾有租屋需求。再加上安倍政府的匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,皆帶動國內外資金流入不動產市場。據日本信義統計2015年第一季業績成果,今年1至3月總計成交件數達158件,平均每天成交1.75件,較去年同期增加26%,總銷金額達111億日圓(約新台幣29.2億元),較去年同期成長幅度高達70%,創下日本信義單季最高記錄,顯示國人前往日本置產的熱潮更為白熱化。

房屋自有率低、人口連續19年入超 東京住屋需求升高 

日本信義社長何偉宏表示,據日本官方發布的調查結果,東京圈包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的人口淨遷入較前一年增加12,884人,總數達10.9萬人,短短5年就突破10萬人大關,日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』,東京圈人口已連續19年呈現入超,且這10.9萬人當中,就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群,工作機會的增加帶來了大量的就業人口,使得東京人口密度不斷增大,進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區,有超過50%以上的遷入人口是自東京都的其他地區流入,人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢,對於住宅的需求也持續升高。

空置率低、住宅及商辦價格持續上揚 東京不動產仍有看漲空間 

何偉宏指出,近幾年日本在匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,國內外大筆資金紛紛流入日本房市,市場大幅回溫,在預期土地價格可能拉升下,人力、建築成本的提高也帶動房價隨之上漲,包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公布的資料,今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元),月增率為1.3%,連續八個月上揚,是近六年以來的新高,然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5%,卻創6年以來新低,在在顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。 

至於持續看好的潛力區,何偉宏認為,都心五區仍是投資熱區,例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計畫推動之下,東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要,是東京都極具發展潛力的投資熱區。以日本信義在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例,步行至車站僅需1分鐘,7分鐘車程即可到達品川,至羽田也只要6分鐘,地處東京玄關口的極佳位置,也是距離羽田站最近的車站前都更開發建案,並有一到三房多重格局選擇,總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,067萬至2,452萬元)之間,對客戶而言是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。 

另外,不少人擔心房屋若在待租階段,是否會被日本政府加倍徵收空屋稅?何偉宏指出,日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」,即台灣俗稱的危樓或廢棄屋,為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量,因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠,並非加倍徵收空屋稅,如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋,並不在被取消課稅優惠的範圍。何偉宏強調,投資海外不動產有必要謹慎評估,根據日本信義深耕東京多年的觀察,都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高,房子會折舊,但房價並非就會下跌,購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者,深入研究當地市場,選擇具有Location及建材設備的好物件,就能把投資風險降到最低。 

由信義房屋轉發及提供

20150305 房地產業者會說「只要買得對,不怕跌!」
日圓暴跌,許多朋友流行買日本房地產,但日本房地產因人口減少、原本空屋率高,加上供過於求這三大要素,不僅人口稀疏化的地方城市,現在已經沒價沒市,連東京、大阪的房地產也將大崩盤,而且將在二○一九年前加速,連原本被視為高收入的房租也開始崩盤,這是日本房地產業界公開的祕密,最近各大媒體相繼報導,已成日本社會公開的祕密:不動產(hudousan)不是資產而是「負動產」(也讀hudousan)! 

這種日本社會公開的祕密,專做日本房產的華人房地產業者當然不會不知道;這個冬天,有位在東京接待台灣房地採購貴婦團的業務人士,當著客人面前很老實地對我說:「我原本自己也想買一戶,現在確信日本房地產買不得,已打消念頭了!」貴婦們聽了還是照買,理由很多,像「她在東京有房子,我也想要有!」「東京房子這麼便宜,不買可惜!」 

日本人早就不大買房產,現在東京房價是靠華人爆買在撐盤,因為東京房價和台北、香港、上海等地比起來相對低,而且認為日本房租有房價的四%、五%,不像華人都市只有一%、二%,單看房租或許是不錯的投資,但現在空屋越來越多,許多華人買的房子,大多是日本人不會想住的,只好不斷降價出租,但昂貴的裝潢費、稅金、管理費、修繕支出和折舊,讓盼望房租收入卻落空的人不少。 

雖然東京熱門地區還有買氣,但這被認為是「剎那的需要」,瞬間會消失,泡沫成因是華人爆買、人手不足而造成營造費暴漲,加上對二○二○東京奧運、安倍超寬鬆政策的期待;現在住宅需求不斷大減,關東地區待售中古屋超過五萬棟,待租則超過一五○萬棟,數字還不斷上升,再加上今年三月完工大量新房子,實在太多太多了。 

房地產業者會說「只要買得對,不怕跌!」但崩盤之時無完卵,屆時脫手都難;日本、東京早已是超成熟的社會,不會因奧運就漲價,反而現在為了準備奧運人口集中東京,其後會大減,一六年起東京人口本身就會減少,到了一九年日本不僅人口大減,連戶數也開始減少,住宅市場撐不下去。 

此外,日本為了對付全國多達八二○萬戶的空屋,修法從二月起加課空屋稅,高達六倍,大量拋售現在已開始,崩盤事實上開始了;此外,為了防止投機,日本稅制是五年內轉售獲利要課三九%稅金,五年以上則為二一%,因此這一兩年投資的會在一九年前脫手,將加速暴跌,專家估測連華人投資客也會爭相遁逃,若不早收手,屆時就找不到其他華人當小老鼠了。

由今周刊轉發及提供

20141127 日不動產投資公寓持續升溫
【MyGoNews編輯部/綜合報導】有學者曾指出安倍經濟學不僅刺激了日本的貨幣經濟還間接共振了日本房地產投資市場,引得不少外資企業來日進行投資。而2014年出台的第二季度日本的GDP按照年利率的計算降幅6.8%,提高消費稅的這項舉動讓日本經濟備受壓力,同時日元在發生較大幅度貶值時,金融商品的價格會急速上升,房產投資變得更加划算,且對於房產增值確實有推升力。
 
【JOY LIFE株式會社】鈴木社長表示,東京因為企業稅下降,且商用不動產租金相對漸高,許多企業轉往購買代替長租,尤其是韓國企業,最近一波波購置東京市中心大型物業。東京的辦公室空置率正在逐步下滑,而商用租金總體成一個上升的趨勢。根據市場消息,外國私募股權投資基金一直在收購日本的物業,而且日本上市的房地產投資信託基金也一直很活躍,主要的原因就是日本貸款的低利率2~3%。
 
MyGo.com房地產網絡CEO林楠桂表示,台灣投資者進入日本住宅市場,選擇出租易的小型物件,簡單入門。東京的小型公寓收益率可達6%,而二線城市市中心的收益率可達到7%-8%,但建議以東京精華地段市中心為優,出租與轉售都有非常好的表現。
 
搭配在日的台灣銀行貸款,透過貸款操作槓桿可以讓投資量體增大,【JOY LIFE株式會社】鈴木社長建議購買3000萬日幣以上的物業,相對銀行較易接受貸款。

20141011 東京辦公樓超夯 交易量北市10倍大
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近日金管會擬降銀行海外分行房貸風險權數,換言之,鼓勵銀行承作海外房貸業務,不僅可增加海外分行業務量,甚至提升分行收益。台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出,國內打房效應、投報率低,加上日圓重貶、東京房價比台北低,投資者忙卡位東京不動產。
   
然而,美國經濟持續復甦、美元轉強,全球資金回流美國的疑慮,導致日圓重挫,兌美元一度貶破109大關,創6年來新低。因此有媒體報導,日圓貶值25%,現在赴日買房可打75折!邱太煊解釋說,這樣邏輯不通,日圓雖貶值,但日本房價也在漲!已產生互抵效果,日股也有相同情況。
   
邱太煊接著說,2年前(2012.10)日圓兌新台幣=2.66:1,2014年9月底日圓兌新台幣=3.6:1,日圓兌新台幣貶值約35.34%,但匯率貶35%,不代表房價可以打65折。
 
但日圓狂貶,也讓海外投資者聞香而來,新加坡主權基金(GIC)斥資1700億日元(新台幣486億元),收購東京32樓丸之內大廈;中國民企上海復星集團也收購東京品川花旗銀行大樓。海外基金、日本財團資覬覦資產便宜狂買辦公樓。2014年尤其明顯,2014年1~8月東京商用不動產成交1800億台幣(未含丸之內大樓、花旗大樓交易),同期台北商用不動產交易總金額新台幣172.88億元,東京商辦交易量足足是台北市的10倍大。
   
看到日圓重貶,國人現在赴日本買房最擔心「匯差損」,即使賺了房價價差(capital gain),卻賠了匯差(currency exchange loss)。邱太煊分析說,國人購買海外不動產,其目的大部分都不是自用角度,而是投資、理財規劃、財務避險等功能。
   
邱太煊建議,若擔心日圓還會續貶,投資者可向台灣的銀行(一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等銀行在東京設立分行)將新台幣定存單質押借出等值日圓,去給付自備款或房貸,若未來日圓持續貶值,借來的日圓價值縮水,還款相對輕鬆,達到避險的效果。不過,萬一未來日圓升值,同樣沒有辦法享受到日圓升值的優惠。
   
假設美元長期看升、日圓長期看貶的趨勢下,正確的操作方式,有美金帳戶的投資者,可以利用美元定存單質借日圓來付購屋款,除了賺到資產增值、利差之外,匯率操作得宜,還可賺到可觀匯差,達到三賺的效果。

20140906 日本房地產復甦,外資搶買東京大樓
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年8月下旬,一項消息震撼日本不動產界。低迷多年的日本,開始出現鉅額商辦交易。新加坡主權基金(GIC)擬收購東京地鐵站附近的太平洋世紀廣場32樓丸之內大廈,交易總額1700億日圓(新台幣486億元),賣方為亞洲私募股權公司PAG旗下的Secered Capital公司,據傳美商高盛集團也參與競標,但是出價低於GIC而落敗。該案也是2008金融海嘯以來單一規模最大的房地產交易。
 
稍早三月法商保險公司安盛集團(AXA)買下東京中野中央公園旁辦公大樓(Nakano Central Park)東棟3.9萬平米(1.18萬坪),日本企業收購南棟大樓15萬平米(4.55萬坪)及住宅大樓1748平米(530坪),交易總計530億台幣(1845億日圓)。同月香港私募房產公司基匯資本(Gaw Capital Partners)也斥資9億台幣(3000萬美元)收購大阪凱悅酒店(Hyatt Regency Osaka)。
   
值得注意的是,上半年總部位於東京千代田區大手町、日本第二大金融集團瑞穗銀行以507.69億(1782億日元)買下總部高層辦公樓「大手町塔」30%之所有權。另外,日本第二大百貨集團高島屋也斥資299億台幣(1050億日圓)增加新宿店時代廣場(Times Square)的持份,如今建物100%歸高島屋集團所有。
   
有趣的是,主權基金也開始覬覦日本不動產。亞塞拜然主權基金買下銀座Tiffany大樓的交易即將拍板。另外,新加坡政府投資公司(GIC)擬出資1340億日圓(383億台幣)向美國投資基金孤星基金(Lone Star Funds)購買東京目黑雅敘園(Meguro Gajoen)辦公大樓,但土地交易複雜而作罷。
   
台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出,日本房地產逐漸復甦,引起國際買家的注意,況且國際城市大型商用不動產開始有外資或本國大財團收購,就是房地產大漲的前兆。
   
邱太煊分析說,日本首相安倍晉三2012上台迄今日圓兌美元大幅貶值25%,日本不動產對外資而言,產生「資產便宜」的概念。過去十年,全球房地產大漲,惟獨日本持續下跌,基期低加上申奧成功、賭場等利多題材,且安倍刻意製造通膨環境,不動產也會隨著通膨上漲。因此未來五至十年日本房地產將獨領風騷。
   
既然日本不動產看漲,但該如何投資?邱太煊表示,投資海外不動產心法,除了地段、地段,還是地段,投資日本就挑東京、大阪兩大城市,東京以核心五區港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區為首選;大阪則以中央區、西區、天王寺區、城東區為主。

20140214 投資日本不動產 看準時機 把握現在
【MyGoNews行銷部/綜合報導】國人投資海外不動產,兩大獲利評估條件:一為,不動產買賣價差漲幅空間;二為,租金投報率。在海外不動產的幾個市場中,由於日本距離近、治安良好、法律完善…等優勢,使其長期成為最受國人關注與青睞的海外投資市場之一。國人購買海外房地產不僅止於投資之用,更可以做為海外度假之用或者為留學居住之用。
 
日本一直是國人最關注的海外不動產投資市場,但長期以來最讓投資人對日本房市欠缺信心的地方即是中古屋市場交易量低與房價漲幅空間有限。根據2014年1月21日東日本不動產流通機構(東日本REINS)發布的2013年東京都不動產流通市場相關數據顯示,2013年東京都的中古公寓成交數量破2年來新高,光是2013年12月與2012年12月相比則成長22%。2013年中古公寓的成交單價與總價破3年來新高,單價和2012年相比也成長了7.2%。因此從數據中讀出,東京都的房市自2013年已開始呈現復甦,東京都中古公寓市場交易逐漸活絡而且可以看出房價也開始走漲。

日本房市一向是租賃市場,投資日本房地產的租金投報率也就相當亮眼,「投資日本房地產的年租金投報率大約是6%~10%,這就是日本房地產深受投資人喜愛的原因。」擁有豐富經驗的「株式會社joyLife」社長鈴木侑紗如此表示。自設立以來「株式會社joyLife」專門帶領台灣投資人購買日本房地產,並提供不動產一條龍服務,一直以「安心」為宗旨,希望透過服務讓投資人們安心,代租代管更不需操心。除此之外,從日本官方統計得知,東京都的中古公寓單價為40.64萬/m2(日圓),出租行情為2,903/m2(日圓),其中,又以港區的4,178/m2(日圓)、涉谷區的3,821/m2(日圓)、千代田區3,685/m2(日圓),以及中央區的3,405/m2(日圓)最昂貴,可以看出投資日本房地產租金投報率相當可觀。

由於地理之便,日本房地產長期以來是國人海外投資優先考慮市場,對投資人而言未來若要看屋此距離是相當近的。況且,日本無論是在治安方面,抑或是法律規範方面,對於選擇日本市場都是加分的,投資日本房地產可以百分百擁有產權且登記於自己名下,對投資人而言是較有保障的。日本是亞洲經濟強國,又是世界三大經濟體之一,東京都是全球最大的都會圈,加上日本是文化發展悠久國家,無論能夠在東京都的千代田區與日本天皇同一區域、還是在商業最繁榮的新宿區、亦或是與地標東京鐵塔同一區的港區、或者是經濟商業最密集的中央區,都是相當值得擁有房產的區域與地段。購買日本房地產,不僅是為了投資,也可做為到日本度假或者留學居住使用。
 
近年來,台灣房價持續飆漲,相對來說日本的房地產價格門檻較低,自2013年開始,由於日圓長期貶值以及安倍經濟學帶動的經濟復甦,房地產交易開始變得更加熱絡,加上2014年4月日本開始將消費稅從5%調至8%,再加上2020年即將舉辦的東京奧運,讓日本房地產價格也開始跟著走漲,日本市場又再度成為備受國人重視的海外投資市場之一,投資日本房地產,看準時機就對了。

20140721 日本経済新闻
2014年1月到6月的不动产买卖的总金额 约2兆5000亿日圆、比去年同期增涨 6%、是自经融危机后最高买卖金额。因地价的上升、 利息降低、增加外资业者、金融业、建设公司的购买意愿、对都心部不动产的回复据极大的助力。
据MIZUHOU银行体系的都市未来总合研究所报告、
1月到6月的土地、建筑物的买卖金额合计约2兆4897亿日圆。
自2005年来已连续2年有创高更新纪录。外资企业更是大量购买日本房地产。
东京都中野区的大型复合式大楼「中野セントラルパーク」、法国有名保险公司大手笔的买下东栋的部分加上其他买家共卖出取得的金额是1845亿。新加坡政府也在大阪买下饭店投资。
这些都是规功于地价的上升及租金的上涨。 7月发表的路线价也明显的显示大都心景气的回复、租金的上涨、业绩的回复使各大不动产业者相继的部动产的投资计画。

20140702 日本経済新闻 新宿、银座等地段带领
东京都内路线价,睽违六年上涨东京都心有奥林匹克为助力
东京都国税局于七月一日发表,2014年份都内路线价与前年相比平均上升了1.8%。
2008年以来东京都内路线价位上涨,睽违六年之久。主要集中在都心新宿、银座等地段商业设施、办公室等类型物件上升最为明显。
也因景气回复与2020年东京奥林匹克等期待因素,而地价上涨。
都内地价最高地段为中央区银座五丁目「银座中央通」,1平方公尺为2360万日圆,并上升指数为9.7%。连续29年为全日本最高地价段。
于2016年11月在银座陆续将新开设大型复合式等设施,也因承景气转好的因素之下,周围附近的开发计划与新开设施计划也变多。
不只是都心,日本桥的KOREDO室町2・3等大规模大楼相继完成。
日本三井不动产表示KOREDO室町2・3内的办公室几乎无空室,并附近正在管理的大楼也几乎无空室的状态。
地价飙速上升最大为新宿区三丁目「新宿通」约上升有9.8%,会有此效应为2013年3月东京地下铁副都心线与东及东横线两大电铁路相通的关系。
新宿区内对于办公室的需求量变多。日本三幸不动产表示「新宿西口区域内大规模大楼内有办公室趋集中现象。」
因2020年东京奥林匹克的因素,并根据日本不动产市场而购入物件。
目前以选手村、竞技场附近临海区域销售额佳。中古物件仲介公司表示一个月内来客询问数将近超过200件数以上,比预期中想像的好。
日本经济新闻
日本财务局于5月对资金额超过10亿以上的大企业及10亿位满的企业针对基本薪资的状况作调查。
调查中得知,因景气的回复及劳工的不足,各企业为留住人才基本薪资方面皆有上涨现象。
今年4月消费税上伸至8%的影响,导致物价大幅度的上涨,但所得的上涨升与否更牵连到消费的意愿。如调查结果基本薪资上伸,也相对维持景气指数不下滑。
未来消费税若增加至10%,再加上成本的增加,基本薪资持续上伸与否对各企业来说需慎重的考虑。
经济好转现象能否持续,各企业利益增加,基本薪资上升的状况是否可以持续,将是最重要的课题。
国际新都心~虎之门~
东京虎之门焕然一新,连接着都心及湾岸的环状道路2号线,及超高层大型商办虎之门hills将于本月11日开幕。具象征性的虎之门医院及Hotel Okura都确定会重建,另外也构想在附近新增地下铁车站!
虎之门hills开业后附近一带具象征性的设施等将重换新装,预计有2万2500平方的都市再生机构将于2015年开工,预计于2024年完工。新的医院则预计在2018年完成,应映2020年奥林匹克所带来之外国人潮,此医院将会有外语对应人员,让国人就医时更方便容易。
虎之门附近有美国及各国大使馆及外资系企业聚集,因此特性被提议打造成国际标准的商业空间,也因此东京metro日比谷线将在此开设新站!
羽田机场 成田机场增加五成飞行航班
2030年前预增加跑道
根据5月17日经济新闻的报导日本国土交通省针对成田机场、 羽田机场增加飞行航班之未来计画、与周边自治体及各航空公司进行会议讨论。
据调查羽田机场与成田机场国际线总计年间约22班次、预估于2030年外国旅客将会是现在的3倍约3000万人、未来希望以超过韩国仁川及金浦两机场的国际线年间约25班次为目标。
国土交通省表示以往羽田机场出发之飞机均由东京湾飞离日本、今预放宽飞航制限、
将导入东京都与神奈川县上空的飞航路线、 相对噪音问体国土省亦强调以获得周边居民的理解接受程度、因此只限低噪音的旅客机飞行。成田机场若导入此飞行航道、执行后预计年间可增加4万航班 、合计共可增加8万航班。
在2020的奥运前后、羽田机场将投入6000亿至1兆日圆增建5条新跑道 。成田也将投入1200亿、增建3条新跑道。成田机场是亚洲飞往北美的重要转程站若增建后外国航空公司利用机会亦会增加。对应此政策全日空将增购70架旅客机、而日本航空也将增购31架。
为2017年开始的扩大工程目前正顺利的进行中。
知名建筑业大老大手笔买地建设
名建筑公司看准商业大楼商机,三菱地所2014~2016年预计投资9000亿于东京都丸之内再开发案。自从雷曼兄弟事件后景气低迷造成租金下跌也有回升倾向,三井不动产也在日本桥附近进行大型再开发案。企业业绩改善,景气复纾员工需求增加,办公室需要面积也大增的情况下,让各大知名建筑企业大手笔买地投资。三菱地所投资金额9千万于东京都再开发案的主要理由为2011~2013实际业绩增加四成的关系。
商办大楼租金持续上升中,据统计4月份商办租金上升5~10%,位于虎之门的森大楼预计于6月开幕,开幕前预备进驻厂商率达八成,同样大楼现招募租金价格比当初高2~3成。一些大型商办空室率降至6%左右,是近5年新低!
企业求人人数增加,英国知名制药厂因在日本事业规模扩大3月份将办公室迁到大型商办设施内。
知名建筑公司社长表示为避免日本未来劳动人口​​不足造成商办需求量减少,日本应更积极寻求海外公司及人才到日本发展!
每日新闻 明年度开始法人税阶段性下降
政府1日发表未来经济方针为阶段性降低法人税。日本政府表示预计将现阶段法人税35.64%(东京都)调降是至20%,让日本企业更具竞争力并吸引外国企业来日投资。安倍首相参加了1号中午前在伦敦举行的对日投资计画展并表示为促进国际化企业来日发展,法人税将进行改革。政府预计在明年开始每年调降2%,3年后调降6%。
调降法人税将国家收入势必减少,如何在不增加国债的情况下调降法人税将会是安倍政权之后要面临的一大课题。
访日外国游客造访日本各地
外国观光客访日目的地多元化,日本政府观光局23日发表2013年度访日客人数比前年度增加26%1098万人,是日本最新及最高纪录!观光客造访地除东京以外也到各地方都市.例如北海道.福冈等等。因外国观光客消费力强所以对于地方人口减少造成景气下降也有某个程度的支援!
2013年访日客增加最多的是东南亚洲观光客.其中泰国访日人数增加46%约20万人,韩国观光客则多达246万人!
3月访日客也比前年同月增加23%约105万人,破单月过去最高纪录。北海道札幌市中心的饭店表示2013年台湾观光客比前年度增加21%,占外国人住房的7成。除了团体客人以外,个人旅行的客人也持续增加中,所以会说中文的员工比例是否增加也是饭店讨论的议题!
台湾观光客最多的地方为东京,其次就是北海道,特别是冬天滑雪季节。
福冈县外国观光客也持续增加当中,日本与邻近的韩国,福冈─釜山有高速船可以利用,就JR九州高速船来说黄金周以韩国人为主的外国观光客预约人数比前年增加23% 7557人。
外国旅客是日本人口减少的地方乡镇重要的经济支援,国土交通局统计,访日观光客11人的消费额是日本人1人一年份的消费额,对地方而言是相当重要的存在。
日本政府希望在2020年时访日观光人数能达每年2千万人,为达成此目标日本政府也积极的讨论对应方案使外国人访日能够更便利。

消费税上升后内阁支持率约56%,支出金额不变约66%
日本经济新闻社及东京电视台18~20的世论调查指出四月份消费税上升后,是否影响到家计支出? 66%的人表示和四月前一样,31%的人指出较四月份前支出减少。
安倍内阁的支持率较上次调查下降3个百分点成为56%。三月份世论时51%的人认为支出不变,民众普遍认为增税后会影响消费者消费率。 52%的人对于增加消费税以保障社会财源表示赞成,39%的人则是反对消费税上升。
2015年10月预定将消费税调至10%一案,32%的人表示赞成,60%的人则是反对。针对反对人做细节调查后51%的人希望不要上升,另外26%的人则希望消费税上升一案能延缓实施,19%的人则希望上升幅度能做调整。以上调查针对全国成年男女所做的电话随机抽样调查!回答率为62.3%

 

20140410  都心既存办公室租金上升
东京都心部商业大楼的租金上升,预期景气回复的关系,企业纷纷转移扩大办公室,空屋率是4年10个月以来新低。全新商业大楼租金持续上升,现有大楼租金也开始上升。知名商办仲介公司于10号发表东京都心五区(千代田.中央.港.新宿.涉谷)3月底止的平均空室率为6.70%。都心部商办供给过剩感变淡让促使租金上升。 3月底平均1坪租金落在16325円,连续三个月上升。不动产空屋率在5%以下接近满室的状况下,租金等等交涉时,屋主较占优势。目前都心部租金上升幅度仍小,大部人认为之后还会持续上升。东京都以外的都市圈,大阪、名古屋等等平均租金都下滑,要让日本全国租金上涨还需要很长一段时间。
20140406
消费税上涨的第一个周末.汽车贩卖业,百货业等高额商品买卖店铺到三月为止抢在消费税上涨前购物民众非常多,所以增税后的消费减退显著.另一方面,家电量贩业等等则是比预期会来的好,几乎没有什么差别.游乐园,电影院等等反而来客数增加,业种不同消费税上涨后影响差异不同,但没有预期的一面倒状况!
20140405
国外观光客访日人数急增,此态势能够持续多久?若要实现以观光立国需研究的课题为何?中国知名零售业者,以亚洲旅行者为生意主力的社长罗怡文先生说到日本政府观光局资料显示,去年访日人数超过1千万人.以访日观光客人数超过1千万为目标的挑战失败了非常多次,从失败从思考原因非常具有象征性意义.泰国访日观光客免除申请签证等等都是政府努力的成果,但其中效果最大的莫过于日圆贬值!中国的观光客也增加.跟台湾来的观光客人数超过200万比起来,中国的观光客只有130万人,以中国人口数来看来日数非常少,但以罗先生公司的店铺情况看来,今年1月的春节访日中国人为主的销售额比去年加增3~4倍.虽然日本中国因为列岛主权关系,两国关系不良好,但中国人民以接受以情况,并将政治与本身行动画分开.日本物价便宜,治安良好,饮食购物皆方便.日本政府2020年的观光客目标人数订为2500万人,此经济效应将对影响日本全国。
20140403 景况感久睽22年的高水准
日银1号发表3月全国企业短期经济观测调查,调查指出全产业况升高12%,是1991年以后最高水准.
日圆价格修正,消费意愿回复,非制造业及中小企业景气回复,只是4月开始消费税增加的关系许多企业对未来景气仍持审慎态度.大企业制造业5期连续改善业况判断DI是企业对于景气感觉得良好的减去觉得不良的结果.大企业制造业的调查结果DI为+17比前次调查上升1点.
大企业非制造产业对于景气回复感则是+24,比前回调查上升4点.许多企业对于此状况认为是增税前需求量变大造成景气感回复.市场预想会有些许下降!
20130402 亚洲区公司吸收合并率最高
日本企业在亚洲地区吸收,合并(M&A)公司率高,2013年度M&A件数比前年增加25%是历年最高股价及收益例回复的关系,大企业以外的中坚企业M&A率也比以往增加。日本本土因经济减速,列岛问题、及对中国的问题的关系,日本企业将触角延伸到东南亚,例如东京三菱银行合并了泰国有名的银行等等
20130327 消费税增加轻微影响约3成
日本经济新闻社22号针对社长100人做问卷调查,增税前造成需要增加的答案是全体的三分之二。简单来说认为增税后对2014年整年业绩造成的影响大约是5%左右甚至是没有影响!认为国内景气至九月份左右都还会持续升高的人约占55%。各家企业对于增税后的应对是增加新产品以促买气,另外也有许多企业认为消费税增加也不会造成太大影响,所以也不会有特别的应对。 1997年3月消费税从3%增加到5%时大型量贩店的贩卖额比前年同月比多出14%,增税后的4月减少了8%。汽车、家电等业绩则是长期低靡,最主要原因是不景气的关系。经营者大多认为此次消费税增加所可能造成的影响比上次低。有百分55.4%的人认为国内景气到九月会感觉到改善,到年底12月则有74.3%的人认为寄寄会改善。经济改善的最主要原因是个人消费力回复。 2014年度日本经济日报公司的营业损益46.6%认为会改善。另外有49.3%的人认为消费税会增加到10%(预计为明年的10月) ,37.8%的人认为应该看日本经济状况变化而做决定,0.7%的人则认为消费税不应该再涨。 3/2的人感觉因为政府强力介入让经济有所改善。
20140322 区分物件求过于供
不动产经济研究所报告指出,首都圈今年二月份贩卖的区分物件比起前年减少24.1%,去年春天以来就如不动产公司预期,房价上涨、房贷利率降低等原因,使不动产买卖情况良好,而不动产公司自身拥有的物件数也创下20年来新低,造成产品(不动产)量不足以供给需求量。虽供给不足,但消费者购入意愿仍十分强烈。今年二月分贩卖的区分物件数2651户,成交率约80.6%。自从雷曼兄弟后房事低迷,当时物件库存量也膨胀增加了三分之一。不动产业界对于之后需求恐减少等问题持乐观态度。 4月份开始虽然消费税增加至8%但房贷减税也扩大实施中,让现金不足及中低收入户有机会能贷款购屋。今年春天各大不动产业者也针对大型物件开始贩卖。目前开发中东京湾1420户超高层物件的预售屋于21日开设,而近半年内将近有9千件要求详细资料的消费者。大家也非常注意3月以后的动向。 19日发表的近畿圈(大阪)2月份贩卖户数减少了21.2%,和首都圈比起来不动产界竞争较激烈。消费者抢在去年年底消费税增加前争相购入物件,导致今年3月前购买率下降。
20140320 都心回归鲜明
东京都内2014公告地价,全用途平均价格比前年多出1.7%。住宅地、商业地:千代田、中央、港区三区的成长有回归为都心的倾向。因景气回复关系,高级住宅买气良好,一部分是搭上奥运的顺风车。通勤轻松、到各地购物便利!一位在去年夏天,千代田区内高级住宅区『番町』购入超过一亿円物件的30岁女性说:非常满意在此区购入物件,因为此区资产价值下降几乎是不可能的事。都心内高级物件的人气升高其中紧邻皇居的价格最高达2亿7千多万。此物件在去年9月开始贩卖,推出后立即抢购一空,申请的人大多为医生、律师,企业经营者等等高富裕层人士。申请人数达到物件总户的五倍之多。同一公司这一年间在西麻布、白金、赤坂等地区推出的高级住宅,贩卖期间皆比往年短。 JR饭田桥前站因为便利性高的关系,富裕层在此区购买物件需求多。今年东京23区全体住宅地价格比前年高出1.8%。不动产调查公司表示,都心便利性高的关系土地价格也比其他地区更快上涨。另外中央区临海地区部分因奥运关系土地价格上涨。 2020年选手村及大会地点在晴海地区,所以目前此区正在进行许多建设及建造大型住宅。不动产公司表示最近每个周末的说明会皆客满,客群从年轻的夫妇到年长的客人都有,大多数客人都是因为期待奥运位此区带来完善的整备。此次公告地价除一部分地区外其余皆上涨,只是即使现在东京都内地价有上涨的情况也无法达到在雷曼兄弟前的土地价格。
20140307 东京大楼协会调查:23区租金上限,下限皆上升
东京都23区一坪的租金(含管理费)上限在2万6134円比前次调查增加460円,下限在1万6216円比前次调查资增加637円。上限连续3期下限连续5期金额上升。其中都心5区内的千代田区、新宿区更是大幅上升。依据此报导推测都心5区较新的房子租金升高,空屋率降低。反观旧房子则有租金变动不易空屋率增加的情况!
日本经济新闻 2014年2月27日
标题:因租金有上涨趋势 多家企业办公室趁此迁移!景气复苏带动房地产,租金方面亦有上涨的趋势,许多企业趁现在将办公室迁移到新的地点。耐震大楼、近车站、便利性高…是各企业选择新办公室的重要条件。办公室专营仲介业者表示、关东1都3县(东京、神奈川、千叶、埼玉)2013年办公室转移的件数约有1200件,比较去年增加6%。从可感受到景气复苏的2012年开始,办公室转移契约一直有增加趋势,去年秋天更是大幅度的增加。各大企业均表示要趁租金还未上涨前将办公室迁到更佳的地点。三鬼商事(仲介业者)表示:1月底东京都心五区每3.3平方公尺的平均租金为1万6242日円,虽比高租金时期〈2008年8月〉低了3成左右,但部分大楼的所有者租金正打算往上调整!
2014.2.14 日本経済 住宅型大楼热卖中
东京首都圈内的大楼型住宅公寓热卖中。据不动产经济研究所、本月13日的发表、1月份开始贩售户数、比去年同月增加6.1%约1826户。去年10月消费增税特例措施中止后上升率有渐缓现象。今后也希望实施买房贷款减税、维持经济景气水准不下滑。东京首都圈的贩售户数、已连续9个月持续增加中、增加率虽然10月到11月间下滑2成、但仍比1997年因消费增税特例措施中止后、而大幅度下滑时稍加稳定。售出签约率78.6%、 与低靡期相较下上升70%。住友不动产于本月13日的决算发表中强调、贷款减税的措施、并没有在增税之前感受到买气有下滑的影响。住友不动产也预备将在东京、晴海及川崎市的武藏小山站周边进型大型物件的贩售计画。东京建物于2013年12月间 共卖出1920户、比前期增加近7成。与丰岛区役所一体开发的高层住宅公寓于七周内全部售出。相对的近畿地方、1月的贩售户数降低21.4%约只有718户 。增税之前也有明显的波动。埼玉县1月的贩售户也与去年同月比下降8%、签约率亦降低六成 。与首都圈相较之下近畿地方购买力低、价格上涨因此消费者减少、而今后近畿地方的需要动向将成为焦点。
20140213 新闻摘要 不动产买卖增加6成
国内期待景气回复而使房市活络了起来!2013年日本不动产买卖额比2012年高出约6成,逼近四兆日圆。低利率的原因使资金方便调动,不动产投资信托公司、外资基金公司的需要,使得办公室、物流设施活络,预测今年度不动产的买卖额还会增加!根美国调查公司报告显示,不动产买卖最为活络的是办公室(约增加一兆八千万)。知名不动产公司报告指出,东京都都心五区办公室空屋率由去年12月统计时的7.3%,比一年半前下降了2.1个百分比。东京地点优的房价也有回复的倾向,投资报酬率的改善最适合投资计画。投资物流设施的投报率比投资办公室多出1个百分比。对购买部动产的人来说,REIT的存在感愈来愈高。日本银行大规模放宽融资条件,促使资金调度更容易,增加了REIT投资易度。不动产证劵化协会报告指出,REIT在2013年资产取得额约2兆2千亿左右,比2012年高出2.8倍,创下最高纪录。 Sony、Panasonic在东京都内大楼卖出时,投资家们也是以REIT的方式连合买入。在金融危机时管控投资的外资系基金也再次运转了起来。香港、中东等国家以REIT的方式买取东京都「军舰大楼」,买卖金额为1170亿円,是去年最大金额的买卖。去年7月时统计三大都市圈(全用途)基准地价,睽违五年地价呈现上升状态。若不动产投资资金能持续下去,地价也将持续上升。政府的成长战略以及企业业绩回复缓慢的原因造成投资主要的金融产业不稳定,相反的不动产市场可能会逆向向上发展。
20140210 新闻摘要 世界疯日文
学习日文的人在世界中广布,2012年度调查显示,全世界日文学习者比2009年度增加9.2%,达到399万人。以前学习日文的国家多分部在东亚洲,现在除了东亚洲外东南亚的人数也大为增加!北美、欧洲则是透过日本的漫画、动画、音乐增加了对日文的兴趣。若学习日文的人在世界上持续增加,将促成日本企业走向国际化!
日本经济新闻2013/2/3 闪耀奥林匹克再开发
东京、大阪都心部大型大楼大厦正一步ㄧ步循序建设中!东京湾沿岸预测今后数年将会有1万5千户左右受到开发建设。 2020年东京奥运相关设施,公共交通机关等,皆相继准备进行大型再开发。住宅区也将更便利!著名总合建设开发公司以港区、中央区、江东区湾岸部为主的开发计画以完成统筹部分,具体计画完成案件有1万2千多户,细节未定部分则超过1万5千多户。 2013年平均房价价格为5557万円,比2012年高出1成左右!奥运时充当选手用的选手村奥运结束后转为中层民间住宅的统合约有2万户左右!住友不动产将于晴海选手村附近开发含有大型温浴设施的大楼2栋,约1450户。年初开始接受参观预约,周末时期更是额满状态。消费者期待着为举办奥运所整备建设的公共设施,进而带动周围资产价格的上升。伦敦举办奥运时,选手村附近的住宅价格上升五成,伦敦全体的住宅价格均上升。关西今后以大阪为中心预测将开发一万户左右,不动产经济研究所于去年3月底统计2014年以后完成建设的物件,就已有1万1200户左右,而办公大楼部分供过于求因此一部份将改建为住宅型大楼。不动产公司今后也将以都心部的大型大楼为主。据长谷工总合研究所的报告,2013年贩卖的住宅物件中20层楼以上的大楼型住宅就占约20%。不动产公司亦担心会不会有供过于求的状态,目前慎重处理中。
20140121新闻摘要 建设费用上升连带影响广大!
因东日本大地震的影响,复原所需的资源、人事费上升。再加上景气复纾,奥运等关系,预期今后还会持续上涨。建筑材料价格攀升、工人薪水上涨连带影响的范围广大。日前政府公开招标的工程(县立儿童医疗中心、中央卸货买卖筑地市场迁移案)都因成本集预算关系而流标。日本政府也针对此问题做出调整招标金额等措施。建设费用、员工薪水上涨,预计将会带动日本的经济已及不动已久的不动产价格。
20140128新闻摘要 即使是现在的日本,不停的再开发城市,但跟川崎一样变化这么大的地区也非常稀少。
川崎市
中央部武藏小杉车站前100M以上大楼持续建筑中,地价上涨程度和最想要居住地区的排名中,川崎市的上升率全国排名的前几位。 2003年的川崎市,只有一栋超高大型大楼,现在已增加到九栋,预计在2018年时会增加到15栋以上。 2003年的川崎市,可利用电车数只有5条线路。目前可利用线路持续增加中。预计在2015年,将会增加到15条线路可以利用。去年春天位于横滨的不动产公司表示:在东京都23区外围找房子的客人急速成长,其理由是比都心便宜许多,交通也越来越便捷。已东京急行电铁武藏小杉站半径500M内来说,高层住宅大楼的入住人数就已经成长超过2万人!依此情况看来房价还会持续成长!

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